【正文】 第 19號關于企業(yè)取得財產轉讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告 ? 1991財農稅 38號關于以房產作投資作股轉讓契稅問題的復函 分配開發(fā)產品 ? 1997國稅函 387號關于以不動產作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復 （現行有效） ? 東亞公司將屬于東亞公司的不動產作價作為股利分配給中外雙方，所有權發(fā)生了轉移，符合現行營業(yè)稅關于銷售不動產的規(guī)定。因此對東亞公司分配的不動產應按 銷售不動產 征收營業(yè)稅。 76 分配開發(fā)產品（續(xù)） ? 借：應付股利 —— xxx ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：主營業(yè)務成本 ? 貸：開發(fā)產品 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 — 營業(yè)稅 ? — 土地增值稅 77 出租收入 ? 營業(yè)稅實施細則第二十五條第二款 ? 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 ? 所得稅實施條例第十九條第二款 ? 租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。 ? 2022國稅函 79號關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 ? 第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確。租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。 79 出租收入（續(xù) 1） ? 《 中華人民共和國合同法 》 第二百一十四條 ? 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 ? 2022國稅函 83號關于營業(yè)稅若干政策問題的批復 （ 全文廢止 ） ? 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業(yè) —— 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。 （ 融資租賃 ？？） 80 出租房產稅 ? 1999山東關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 ? 出租房產，租金收入在租賃期間一次性收取的，應由房產出租人按照收取的租金全額計算并一次性繳納房產稅 ? 1999海南 16 / 2022江蘇 / 2022廣東 ? 2022湖北關于明確財產行為稅若干具體政策問題的通知 81 出租收入（續(xù) 2） ? 2022房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。 ? 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要確認所得稅的租金收入，需要等到實際交付時再一次或分次確認，但營業(yè)稅需要提前確認 82 其他收入 ? 一、小區(qū)的命名權 ? 二、樓宇的命名權 ? 三、樓宇的 屋面使用權 ? 四、樓宇的外墻面使用權 ? 注：后兩項需要將對應的計稅成本結轉到長期待攤費用科目，分年攤銷申報扣除，既不屬于土地增值稅的收入，也不屬于土地增值稅的扣除項目 83 地上 /地下停車位 ? 物權法第七十四條 ? 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 ? 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 （非道路） ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 84 合同明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中約定：專門的停車位由開發(fā)商投資建設，處臵收益歸開發(fā)商所有。 ? 出售所有權，按照轉讓不動產處理，需要計算營業(yè)稅和預征 土地增值稅、 企業(yè)所得稅。 ? （人防工程只允許出租） 85 合同明確約定（續(xù)） ? 出售使用權，按照出租不動產處理，需要計算營業(yè)稅等 ? 對應的占地面積不得作為住宅項目的開發(fā)成本（基礎設施費） ? 對應的建造成本不得作為住宅項目的開發(fā)成本（公共配套設施費） ? 轉入開發(fā)商的固定資產 86 合同沒有明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中沒有明確約定，則產權屬于全體業(yè)主所有，但由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，則按照出租不動產處理。 ? 2022財稅 181號關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知 ? 2022財稅 186號關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知 ? 如果開發(fā)商或物業(yè)公司將出租收益轉存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅。 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ? 對應的占地面積可以作為基礎設施費，分別計入普通住宅、非普通住宅和非住宅項目的基礎設施費 ? 租金收入一般由物業(yè)公司按月收入，統(tǒng)一計算繳納營業(yè)稅。如果物業(yè)公司將出租收益轉存業(yè)主維修基金，不涉及企業(yè)所得稅 ? 注：不允許買斷租賃權 88 89 贈送裝修 ? 將銷售收入分解為商品房銷售收入和裝修收入，開發(fā)商從而少交土地增值稅和營業(yè)稅，逃避預交所得稅，業(yè)主少交契稅。 ? 2022國稅函 606號關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復 ? 1998國稅函 53號關于銷售不動產兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復 贈送裝修（續(xù)） ? 非同一主體下，主要判斷以下因素 ? 開發(fā)商是否強制裝修 ? 開發(fā)商是否代收裝修款 ? 裝修款是否按照建筑面積計算 ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 排除以上情況，如果裝修款的收費標準高于市場標準，僅作營業(yè)收入的重新分配。 90 清算后再轉讓 ? 2022國稅發(fā) 187號關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 八 ? 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積 ? 注：要符合同一物業(yè)類型 91 清算后轉讓舊房 ? 2022云南關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題補充意見 ? 房地產開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在 2年以上 (不含 2年 )再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 ? 2022遼寧房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 第七條 房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 92 清算后轉讓舊房（續(xù)） ? 2022北京房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍 ? 2022財稅 21號關于土地增值稅若干問題的通知 ? 2022國稅函 220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 9