【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段資金與利息問題 （一）、股東投入資金 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 投資類型 投資雙方 涉及主要稅種 主要風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)與不動產(chǎn)投資 投資方 營業(yè)稅 免征，但需注意假投資認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn) 土地增值稅 注意房地產(chǎn)企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別對待 所得稅 必須計(jì)算繳納 被投資方 契稅 計(jì)算基數(shù)為全部支付對價，而非僅僅是轉(zhuǎn)讓價 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （一）、股東投入資金 股東分紅風(fēng)險(xiǎn) 股東類型 分紅涉及稅種 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 境內(nèi)股東 法人股東 企業(yè)所得稅 免征企業(yè)所得稅 自然人股東 個人所得稅 必須繳納個人所得稅，且由企業(yè)代扣代繳 境外股東 法人股東 企業(yè)所得稅 根據(jù)企業(yè)所得稅法繳納 10%企業(yè)所得稅，且由分紅企業(yè)代扣代繳。但個別區(qū)域可能有稅收優(yōu)惠，如香港。 自然人股東 個人所得稅 根據(jù) 《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知 》（財(cái)稅字 〔 1994〕 20號）文件規(guī)定免征個人所得稅 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)企業(yè)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （一）、股東投入資金 股東從企業(yè)借款涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、實(shí)質(zhì)為分紅的股東借款 案例 甲企業(yè)大股東兼董事長張先生 2023年年底累計(jì)在公司借款 120萬元，其中 50萬元為公司購買奧迪車一輛，但產(chǎn)權(quán)辦在了張先生個人名下，因此財(cái)務(wù)處理為個人借款；其余 70萬元有 40萬元為張先生實(shí)際個人及家庭消費(fèi)， 30萬元用于公司異地經(jīng)營，但一直未作賬務(wù)處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個人賬戶，因此也暫處理為個人借款。請問這 120萬元借款有何涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ （ 2）、屬于正常資金調(diào)撥的股東借款 （ 3）、驗(yàn)資后抽逃資金形成的股東借款 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 支付給個人的利息稅前扣除問題 利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題 利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問題 案例 甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金 2023萬元，約定借款期限為 2月 — 7月半年，利率為年息 20%，年終匯算清繳時，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了 20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？ 向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問題 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)。 2023年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸 5000萬元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率 8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為 9%。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 》 （財(cái)稅字 [2023]7號） 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 資本利息的扣除問題 《 關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]312號） 明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè) 150萬元滯納金。請問房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？ 借款是否可以無利息 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 利息與顧問費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得 1億元借款，約定利息為 8%，但銀行提出簽協(xié)議時要將 8%利息拆分為兩部分， 7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)， 1%作為財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用另行簽署協(xié)議。請問企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題 （ 1）、利息資本化的起止時間與中斷 項(xiàng)目中斷問題 （ 2）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項(xiàng)目開發(fā)的借款利息直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。請問是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn) 1利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函[2023]220號）文件規(guī)定： 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 無利息企業(yè)清算如何扣除？費(fèi)用少于 5%企業(yè)如何扣除？ 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （三）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬元，雙方約定通過銀行進(jìn)行委托貸款，請問是否可行？如何操作？具體分析： —— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？ —— 貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？ —— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？ —— 委托貸款有何價值？ 委托貸款究竟價值何在？？ 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險(xiǎn) 信托要求 —— 開發(fā)項(xiàng)目四證齊全； —— 項(xiàng)目開發(fā)自有資金達(dá)到 35%以上； —— 房地產(chǎn)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。 信托資金成本： 15%—— 18% 借款數(shù)額：幾千萬到幾億元 類型： 貸款型、股權(quán)型、 財(cái)產(chǎn)型、混合型等 風(fēng)險(xiǎn)控制 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （五）、房地產(chǎn)融資性售后回租 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金緊張，同融資租賃公司合作，將正在良性運(yùn)營的 2萬平方米自有商鋪進(jìn)行售后回租。預(yù)定以每平方米 萬元價格進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，取得 3億元資金。同時再將商鋪?zhàn)饣剡\(yùn)營，時間 10年，每年支付租金 4000萬元。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （六）、房地產(chǎn)融資性售后回購 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)處于融資考慮，同乙企業(yè)簽署 20套房子的售后回購協(xié)議，約定雙方先簽署商品房買賣合同，甲企業(yè)以 2023萬元將 20套房子先出售給乙企業(yè)， 6個月后甲企業(yè)再以 2400萬元進(jìn)行回購。請問甲企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 甲房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金問題，在取得預(yù)售許可證前針對企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，約定以每平方 6000元的較低價格將商品房銷售給員工，待取得預(yù)售許可證正式開盤后，員工可選擇簽訂正式網(wǎng)簽合同保留房子或者以每平方 8000元價格將商品房回購給企業(yè)。請問甲企業(yè)如何就此業(yè)務(wù)進(jìn)行財(cái)稅處理？ 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道 抽逃注冊 資本風(fēng)險(xiǎn) 資金往來 混亂風(fēng)險(xiǎn) 個人公司資 金不分風(fēng)險(xiǎn) 資金管理 失控風(fēng)險(xiǎn) 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道 房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具 —— 資金池 資金池業(yè)務(wù)內(nèi)容 成員單位賬戶余額上劃 主動撥付與收款 成員企業(yè)上存下借計(jì)息 成員企業(yè)間委托貸款 成員企業(yè)日間透支 其他輔助業(yè)務(wù) 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)企業(yè)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道 房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部管理工具 —— 資金預(yù)算管理 投資方案 融資方案 進(jìn)度方案 資金計(jì)劃 成本費(fèi)用計(jì)劃 融資計(jì)劃 施工進(jìn)度計(jì)劃 資金計(jì)劃實(shí)施 資金計(jì)劃調(diào)控 資金計(jì)劃修改 項(xiàng)目進(jìn)度控制 資金使用監(jiān)控 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)控體系 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 資金使用 業(yè)務(wù)部門資金使用監(jiān)控 財(cái)務(wù)部門資金使用監(jiān)控 審計(jì)部門資金使用監(jiān)控 施工建設(shè)階段財(cái)稅處理與籌劃 小結(jié) 房地產(chǎn)施工建設(shè)階段是成本主要形成階段，成本對象的設(shè)置至關(guān)重要，直接影響到最終的財(cái)稅結(jié)果。 成本的核算是否準(zhǔn)確及時，證據(jù)鏈條完備，影響最終清算中對成本部分的確認(rèn)。 后續(xù)成本的發(fā)生在所得稅和土地增值稅的處理完全不同，需要特別警惕。 共同成本分?jǐn)偡椒ǖ牟煌?，影響到不同開發(fā)產(chǎn)品的單方成本，從而影響土地增值稅清算的結(jié)果。 施工過程中的利息資本化、借款利息稅前扣除問題很多，必須預(yù)先進(jìn)行設(shè)計(jì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 資金池是解決資金管理問題的一個重要工具，不同規(guī)模企業(yè)可以尋求適合自己的資金池模式。 資金預(yù)算管理是解決資金管理問題的另一個重要手段，資金計(jì)劃的制定和實(shí)施，資金使用的監(jiān)控，項(xiàng)目進(jìn)度的控制均是資金預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)綜合考慮和協(xié)調(diào)的關(guān)鍵內(nèi)容。 預(yù)售銷售階段財(cái)稅 處理與籌劃 商品房銷售收入 商品房視同銷售收入 精裝修房銷售收入 以地?fù)Q房合作建房 地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入 買一贈一收入 拆遷安置與補(bǔ)償收入 代收款項(xiàng)收入 租金收入 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 一、不同銷售收入涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 營業(yè)稅： 營業(yè)稅條例 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 所得稅 新 31號文 第六條企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為 銷售收入 的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： (一 )采取 一次性全額收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 (二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 (三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 土地增值稅預(yù)繳 同營業(yè)稅一致 土地增值稅清算 簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項(xiàng)，應(yīng)確認(rèn)收入。 簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 商品房銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？ （ 1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額 （ 2）其他企業(yè)往來科目 案例：往來款項(xiàng)中的暫借款。 （ 3）定金、訂金等（保證金、誠意金） —— 收取的定金、訂金如何進(jìn)行會計(jì)處理？ 預(yù)收賬款還