【正文】 清算階段財稅處理與籌劃 房地產(chǎn)公司設(shè)立階段財稅 處理與籌劃 公司設(shè)立條件與資質(zhì) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立條件 《 中華人民共和國公司法 》 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有 100萬元以上的注冊資本；（二）有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會計人員。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？ （ 3）、買房送裝修 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析 （二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險 售后回租方式涉稅風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)采用售后回租方式進(jìn)行商鋪銷售，以每平方 2萬元的價格將商鋪出售給購房者，同時與購房者簽署租賃協(xié)議，租賃期限十年，租賃價格為每月每平方 150元。請問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （ 3）、合同解除，一方支付違約金 案例 丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設(shè)備供應(yīng)協(xié)議，總價款 200萬元（含稅），約定一個月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應(yīng)協(xié)議，同時支付乙企業(yè) 20萬元作為違約金。 哪種處理對企業(yè)比較有利？ 地下車庫收入 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？ —— 能不能賣？ —— 賣了能不能辦到證？ —— 賣了咋辦？ 公共配套銷售收入 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 (三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。請問甲企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？ 甲房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金問題，在取得預(yù)售許可證前針對企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，約定以每平方 6000元的較低價格將商品房銷售給員工，待取得預(yù)售許可證正式開盤后，員工可選擇簽訂正式網(wǎng)簽合同保留房子或者以每平方 8000元價格將商品房回購給企業(yè)。請問這 120萬元借款有何涉稅風(fēng)險？ （ 2）、屬于正常資金調(diào)撥的股東借款 （ 3）、驗(yàn)資后抽逃資金形成的股東借款 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險 支付給個人的利息稅前扣除問題 利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題 利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問題 案例 甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金 2023萬元，約定借款期限為 2月 — 7月半年，利率為年息 20%，年終匯算清繳時，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了 20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？ 向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問題 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險 集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)。 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 四、分配共同成本環(huán)節(jié) 前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的分?jǐn)偡椒? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 公共配套設(shè)施費(fèi)歸集 公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。最終乙公司花費(fèi)建設(shè)費(fèi)用、期間費(fèi)用等共計 3億元。請問，這兩部分安置如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 該安置部分是否需要視同銷售？？ 土地獲取階段財稅處理與籌劃 —— 拆一還一涉稅處理問題 拆一還一的補(bǔ)差價問題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲在對 20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計面積為 98平方米，因此，每戶住戶按照市場價格以每平方 8000元繳納了補(bǔ)差價款，請問這部分款項(xiàng)是否要確認(rèn)收入繳納各項(xiàng)稅收？ 案例 房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同 10戶回遷戶的互補(bǔ)差價，其中 3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價款共計 56萬，另外 7戶需要向乙企業(yè)繳納差價款 42萬。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營體系的所有特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付 2023萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。常常采取樓花的形式來進(jìn)行合作。 —— 預(yù)算編審費(fèi) 支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 ），另有配套會所一個（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫一個（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個（占地面積 畝）。 （ 3）、甲供材的會計處理 甲方會計處理；乙方會計處理 （ 4）、甲供材涉稅風(fēng)險 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 （ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓? 如何操作？ （ 6）、甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 —— 裝飾勞務(wù) —— 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段資金與利息問題 股東投入資金 借入資金 委托貸款 信托資金 售后回租 售后回購 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段資金與利息問題 （一）、股東投入資金 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資風(fēng)險 投資類型 投資雙方 涉及主要稅種 主要風(fēng)險 土地使用權(quán)與不動產(chǎn)投資 投資方 營業(yè)稅 免征，但需注意假投資認(rèn)定風(fēng)險 土地增值稅 注意房地產(chǎn)企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別對待 所得稅 必須計算繳納 被投資方 契稅 計算基數(shù)為全部支付對價，而非僅僅是轉(zhuǎn)讓價 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （一）、股東投入資金 股東分紅風(fēng)險 股東類型 分紅涉及稅種 涉稅風(fēng)險 境內(nèi)股東 法人股東 企業(yè)所得稅 免征企業(yè)所得稅 自然人股東 個人所得稅 必須繳納個人所得稅，且由企業(yè)代扣代繳 境外股東 法人股東 企業(yè)所得稅 根據(jù)企業(yè)所得稅法繳納 10%企業(yè)所得稅，且由分紅企業(yè)代扣代繳。預(yù)定以每平方米 萬元價格進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，取得 3億元資金。 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 商品房銷售收入 商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 所得稅 新 31號文 第六條企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為 銷售收入 的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： (一 )采取 一次性全額收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五=30萬。 假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？ 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析 （二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險 通過代理機(jī)構(gòu)銷售模式風(fēng)險 （ 1）、傭金涉稅風(fēng)險 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知 》（財稅 [2023]29號）文件對此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。 強(qiáng)制清算條件是指符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （ 1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （ 4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 如果丙為非房地產(chǎn)公司，又有什么變化？ 如果甲公司是以自建房屋出資，涉稅處理有什么變化？ 如果丙公司一年后將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如何納稅？ 如果甲公司半年后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何納稅？ 公司出資方式與注冊資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 非貨幣資產(chǎn)出資 土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動產(chǎn)出資 案例 1— 2：甲公司以 100畝土地的土地使用權(quán)對乙房地產(chǎn)公司出資，評估折價 6000萬元（在甲公司賬面原值為 3000萬元），由于乙公司每股凈資產(chǎn) 2元，因此甲方折價 3000萬股，請分析雙方財務(wù)處理及涉稅問題。但如前所述，利息在土地增值稅清算中的分?jǐn)偡椒ㄎ茨苊鞔_，實(shí)踐中存在成本法和建筑面積法的爭議。截止 2023年度累計虧損 500萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？ （ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對 代收款項(xiàng) 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 二、代收費(fèi)用所得稅問題 2023年 31號文 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 商品房銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？ （ 1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額 （ 2）其他企業(yè)往來科目 案例：往來款項(xiàng)中的暫借款。 后續(xù)成本的發(fā)生在所得稅和土地增值稅的處理完全不同，需要特別警惕。 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險 銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 四、分配共同成本環(huán)節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡椒? 借款費(fèi)用核算 建筑面積法還是實(shí)際成本法？預(yù)算成本法？ —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項(xiàng)目，且項(xiàng)目不分期的情況 —— 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項(xiàng)目 所得稅中的利息分?jǐn)? 土地增值稅中的利息分?jǐn)? 某企業(yè)借款挪用的核算問題 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 四、分配共同成本環(huán)節(jié) 公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偡椒? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。在核算中，開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。請問： 問題一：乙公司的錢怎么進(jìn)來？ 問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？ 問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？ 土地獲取階段財稅處理與籌劃 房地產(chǎn)公司甲 樓花出售方 房地產(chǎn)公司乙 樓花接手方 八、土地置換 土地獲取階段財稅處理與籌劃 某集團(tuán)公司 子公司 A 子公司 B 子公司 C 房地產(chǎn) 地塊 A 地塊 B 政府 我們的觀點(diǎn)： 土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有八種常見的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。 案例： 房地產(chǎn)企業(yè)甲以 1億元收購房地產(chǎn)企業(yè)乙 100%股權(quán)，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，乙公司原賬面土地成本為 6000萬元，請問收購后土地成本可否按照 1億元人民幣重新入賬？ 假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實(shí)際凈資產(chǎn)為 5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，