【正文】 其他應(yīng)付款？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前進(jìn)行客戶預(yù)約登記，凡登記客戶先提供身份證復(fù)印件一張并繳納誠意金 2萬元，待正式開盤后預(yù)約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠意金抵頂房款，放棄選房的退還誠意金。請問這部分收取的誠意金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅？ 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 商品房銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？ —— 營業(yè)稅是否繳納？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答 (之一 ) 》 的通知 國稅函發(fā) [1995]156號 十八、問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？ 答：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 視同銷售收入 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計(jì)提折舊。請問這樣做有無風(fēng)險？ 精裝修房銷售收入 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 一、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨(dú)立成本對象和清算對象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。 二、無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？ 兩種觀點(diǎn)： 均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。 哪種處理對企業(yè)比較有利？ 地下車庫收入 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？ —— 能不能賣？ —— 賣了能不能辦到證？ —— 賣了咋辦？ 公共配套銷售收入 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 但如果別的費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主代收怎么辦？ 代收款項(xiàng) 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 一、代收款項(xiàng)的營業(yè)稅問題 特殊項(xiàng)目的代收費(fèi)用 （ 1）代收住房維修基金 （ 2）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅 稅還是費(fèi)？？ （ 3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否繳納營業(yè)稅 （ 4） 2023年 1月 1日后，符合營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條三個條件的代收費(fèi)用不再繳納營業(yè)稅。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，①凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；②未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 代收款項(xiàng) 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 三、土地增值稅 土地增值稅扣除項(xiàng)目 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知 國稅發(fā)（ 2023） 91號 第二十八條 代收費(fèi)用的審核。 代收款項(xiàng) 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房用于出租，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租收入無需繳納土地增值稅。再以每年 8萬元租金回租，期限三年。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應(yīng)向甲支付未付貨款每天萬分之五的滯納金。請問：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （ 2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價款 500萬元（含稅），約定三個月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。請問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （ 3）、合同解除，一方支付違約金 案例 丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設(shè)備供應(yīng)協(xié)議，總價款 200萬元（含稅），約定一個月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應(yīng)協(xié)議，同時支付乙企業(yè) 20萬元作為違約金。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額 200萬元。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對甲方進(jìn)行賠償，數(shù)額 100萬元。請問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定 2023年 5月 30日前交房。請問房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （ 2）、合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金） 15萬元，雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （ 3）、合同解除，一方支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議，丁繳納 2萬元定金，約定一周內(nèi)付完全款。請問雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 實(shí)測面積超過預(yù)測面積部分收入 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)測面積確定后，以下兩戶業(yè)主購買的商品房面積出現(xiàn)差異，具體情況如下： 業(yè)主甲商品房銷售單價 6000元 /㎡ ，合同面積 125㎡ ，實(shí)測面積 120㎡ 。 業(yè)主丙商品房銷售單價 6500元 /㎡ ，合同面積 78㎡ ，實(shí)測面積 80㎡ 。 傭金涉稅風(fēng)險一：扣除限額風(fēng)險 傭金涉稅風(fēng)險二：代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)風(fēng)險 傭金涉稅風(fēng)險三：傭金支付方式風(fēng)險 傭金涉稅風(fēng)險四：財(cái)務(wù)處理風(fēng)險 沖減收入問題 （ 2）、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)風(fēng)險 自行組建銷售隊(duì)伍涉稅風(fēng)險 提成個稅問題 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析 （二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險 “買贈”促銷方式涉稅風(fēng)險 （ 1）、買房送陽臺、送面積、送車位等 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一活動優(yōu)惠，在規(guī)定時間內(nèi)購買商品房的客戶可以免費(fèi)贈送獨(dú)立規(guī)劃的車位一個。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？ （ 3）、買房送裝修 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析 （二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險 售后回租方式涉稅風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)采用售后回租方式進(jìn)行商鋪銷售，以每平方 2萬元的價格將商鋪出售給購房者，同時與購房者簽署租賃協(xié)議，租賃期限十年，租賃價格為每月每平方 150元。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ —— 轉(zhuǎn)租營業(yè)稅 —— 轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅 —— 轉(zhuǎn)租所得稅 預(yù)售銷售階段財(cái)稅處理與籌劃 一、清算階段所得稅匯算清財(cái)稅處理與籌劃 未完工年度的所得稅預(yù)繳 （ 1）、涉稅風(fēng)險之一：預(yù)繳數(shù)額計(jì)算風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目位于省會城市。 2023年第一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000萬元，取得子公司分紅 150萬元，轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)取得凈收益 1000萬元，另從當(dāng)?shù)卣〉脽o償資助的補(bǔ)助資金 2023萬元。請問：該企業(yè)第一季度所得稅如何預(yù)繳？ 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 一、清算階段所得稅匯算清繳財(cái)稅處理與籌劃 未完工年度的所得稅預(yù)繳 （ 2）、涉稅風(fēng)險之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險 案例 稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時，發(fā)現(xiàn) 2023年 1季度企業(yè)預(yù)繳所得稅時，計(jì)算費(fèi)用扣除項(xiàng)目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補(bǔ)稅并進(jìn)行處罰。請問有何風(fēng)險？ 完工年度所得稅匯算清繳風(fēng)險 如何填表？ 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 土地增值稅清算單位涉稅風(fēng)險 （ 1）、分期開發(fā)的清算風(fēng)險 （ 2）、普通住宅與非普通住宅分別清算的涉稅風(fēng)險 什么是普通住宅？ 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 》 （國辦發(fā) [2023]26號）文件制定了關(guān)于普通住宅的基本標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在 1． 0以上、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1． 2倍以下。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。正常清算條件是指符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 土地增值稅視同銷售風(fēng)險 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資的土地增值稅風(fēng)險 先投資非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè) 舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅清算風(fēng)險 《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字［ 1995］ 48號）文件規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 （ 2）、幾個項(xiàng)目共同使用一筆借款的，利息應(yīng)按照正確的方法進(jìn)行分?jǐn)偂? （ 3）、金融機(jī)構(gòu)借款利息可以選擇據(jù)實(shí)扣除，非金融機(jī)構(gòu)借款利息不得選擇據(jù)實(shí)扣除。 （ 5）、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)未發(fā)生利息，是否可以尋找開發(fā)費(fèi)用按照 10%進(jìn)行扣除？ 期間費(fèi)用扣除風(fēng)險 是否查賬，比較實(shí)際發(fā)生與 5%孰低？？ 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 各種稅金的扣除風(fēng)險 （ 1）、已繳納的營業(yè)稅及附加允許在土地增值稅清算中全額扣除； （ 2）、契稅允許計(jì)入土地成本全額扣除； （ 3）、已繳納的所得稅不得在土地增值稅清算中扣除； （ 4）、印花稅和土地使用稅不得在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中單獨(dú)計(jì)算扣除。 （ 5）、企業(yè)替第三方支付、代墊、代扣稅款不得在土地增值稅清算中扣除。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財(cái)稅處理與籌劃 （十一）、土地增值稅核定征收風(fēng)險 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 國稅發(fā) [2023]53號 四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 總結(jié)： 項(xiàng)目清算階段是項(xiàng)目運(yùn)營的最后階段，也是納稅管理的最關(guān)鍵階段。 清算階段財(cái)稅處理與籌劃 房地產(chǎn)公司設(shè)立階段財(cái)稅 處理與籌劃 公司設(shè)立條件與資質(zhì) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立條件 《 中華人民共和國公司法 》 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有 100萬元以上的注冊資本；（二）有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。 公司出資方式與注冊資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 貨幣出資 非貨幣資產(chǎn)出資：土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動產(chǎn)出資 案例 11：甲公司以 100畝土地的土地使用權(quán)出資，評估折價 6000萬元（在甲公司賬面原值為 3000萬元），乙公司以貨幣資金出資 4000萬元，雙方共同成立丙房地產(chǎn)公司，請分析三方涉稅問題。 案例 1— 3：甲公司以 100畝土地的土地使用權(quán)對出資，評估折價 6000萬元（在甲公司賬面原值為 3000萬元），甲僅同意以其中 3000萬折價入股，其余 3000萬不能計(jì)入資本公積，請問如何處理？ 公司出資方式與注冊資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 非貨幣資產(chǎn)出資 土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動產(chǎn)出資 案例 14：自然人甲以 1000平方寫字樓出資，評估折價 1000萬元（甲的購買價格為 500萬元），乙公司以貨幣資金出資 1000萬元，雙方共同成立丙公司，請分析三方涉稅問題。 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 財(cái)務(wù)核算 架構(gòu) 成本收益 架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 公司架構(gòu)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn) 企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系 等所進(jìn)行的重新設(shè)計(jì)和安排，以達(dá)到某種特定