【正文】 假設(shè)售價(jià)為 200萬(wàn)，企業(yè)收益 200萬(wàn)；假設(shè)售價(jià)為 202萬(wàn)，應(yīng)交增值稅： ，企業(yè)收益為 ；假設(shè)售價(jià)為 210萬(wàn)，應(yīng)交增值稅 ，企業(yè)收益為 售價(jià) ≤ 原價(jià) 毛利為售價(jià)；售價(jià) ＞ 原價(jià) 毛利 = 售價(jià) － 增值稅額 財(cái)稅 [2023]029號(hào)：納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的應(yīng)征消費(fèi)稅的機(jī)動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)、游艇，售價(jià)超過(guò)原值的，按 4%的征收率減半征收增值稅，售價(jià)未超過(guò)原值的，免征增值稅 價(jià)外費(fèi)用的計(jì)算 價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi) 例、某房地產(chǎn)公司 2023年取得銷(xiāo)售收入 2023萬(wàn)元，代有關(guān)部門(mén)收取燃?xì)赓M(fèi)、管道費(fèi)、有線電視初裝費(fèi) 100萬(wàn)元，預(yù)收房款收入 300萬(wàn)元 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =（ 2023+100+300） X5%=120萬(wàn)元 國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào)《關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》：開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅 《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) [1998]217號(hào)）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi)電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目中的 “ 代理 ” 業(yè)務(wù)，因此，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，也不包括設(shè)備價(jià)款，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。 分期收款銷(xiāo)售收入的確認(rèn)： “ 應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 會(huì)計(jì)核算操作程序： “ 一交四分期 ” （ 1）將寫(xiě)字樓交付買(mǎi)方 借：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 840萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 840萬(wàn) （ 2）收到第一期樓款 借：銀行存款 250萬(wàn) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 250萬(wàn)（ 3）開(kāi)具發(fā)票計(jì)算營(yíng)業(yè)稅 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 （ 4）結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷(xiāo)售成本率 = 840 / 1000 = 84% 本期成本 = 250 X 84% = 210萬(wàn) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 210萬(wàn) 貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 210萬(wàn)銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品委托代銷(xiāo)銷(xiāo)售方式的納稅籌劃 （ 1）收取手續(xù)費(fèi)方式： 稅法規(guī)定： “ 采取支付手續(xù)費(fèi)方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ” 。規(guī)定了 “ 遞延收益” 過(guò)渡性科目 例：甲房地產(chǎn)公司向乙公司出租一套待售商品房，租賃期限為五年，一次性收租金 100000元，合同規(guī)定甲公司還要提供簡(jiǎn)單裝修，已知裝修費(fèi) 20230元，該商品房每年提取折舊費(fèi) 6000元 成本收入率 =100000/（ 20230+6000X5） =200% 房屋裝修收入 =20230X200%=40000元 每年租金費(fèi)收入 =6000X200%=12023元（ 1）收款時(shí)會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款 100000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 40000 遞延收益 60000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 5000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 5000（ 2）結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 20230 貸：開(kāi)發(fā)成本 20230（ 3）每年計(jì)提折舊時(shí)：借：遞延收益 12023 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 12023借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 6000 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo) 6000 先出租再出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的納稅籌劃 （ 1）國(guó)稅發(fā) [2023]45號(hào)文規(guī)定：企業(yè)對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)，應(yīng)按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》正確區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃 國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文規(guī)定： “將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ” “將待銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 1）經(jīng)營(yíng)性租賃的會(huì)計(jì)核算：“ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 設(shè)二級(jí)科目：出租產(chǎn)品、出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)。 ② 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取租金 ,計(jì)提折舊； 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo) （累計(jì)折舊） ③ 出售出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ,結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo) 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 （ 2）融資租賃承租人的帳務(wù)處理： 融資租賃租入固定資產(chǎn)的入帳價(jià)值：租賃開(kāi)始日固定資產(chǎn)的原帳面價(jià)值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者較低者作為入帳價(jià)值 最低租賃付款額：在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項(xiàng)（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余額 （ 3）出租人營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)，出租貨物的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)科目為 “ 融資租賃資產(chǎn) ” 包括購(gòu)建租賃資產(chǎn)的購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、運(yùn)雜費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)、安裝費(fèi)和借款利息 上述有關(guān)概念的關(guān)系如下： 租金總額 +支付廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的金額 或擔(dān)保的租賃資產(chǎn)余額 ↓ 最低租賃付款額 ↓最低租賃付款額 最低租賃付款額現(xiàn)值 = 承租人的未確認(rèn)融資費(fèi)用 ≈ 出租資產(chǎn)的帳面價(jià)值A(chǔ)=10萬(wàn)元； I =5%； t = 5年； F1 = ； F2 =5萬(wàn)元。117%X17%—85= 萬(wàn)元 城建稅及教育費(fèi)附加 =60。 117%— 500 — — = 萬(wàn)元 方案 租期 8年，年租金 100萬(wàn)元，租賃期滿，設(shè)備由甲公司收回，乙公司擔(dān)保余額 200萬(wàn)元 甲公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =（ 800+200—585 ） X5%= 城建稅及教育費(fèi)附加 =20。 9萬(wàn) （ 415/8）借：稅金及附加 2。 9萬(wàn) 貸：應(yīng)交稅金 2。實(shí)際成本包括由出租方承擔(dān)的貨物的購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)和貸款的利息 該文指的營(yíng)業(yè)額是整個(gè)租賃期的營(yíng)業(yè)額，如果以直線法折算本期的營(yíng)業(yè)額，其計(jì)算公式為： 本期營(yíng)業(yè)額＝（應(yīng)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－實(shí)際成本） （本期天數(shù)／總天數(shù)） 實(shí)際成本＝貨物購(gòu)入原價(jià)＋關(guān)稅＋增值稅＋消費(fèi)稅＋運(yùn)雜費(fèi) ＋安裝費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋借款利息支出 國(guó)稅函 [2023]514號(hào)，對(duì)未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的 “ 其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營(yíng)業(yè)稅，不征收增值稅。該樓成本價(jià) 600萬(wàn)元，租賃期 10年，年租金 100萬(wàn)元。 借：銀行存款 50萬(wàn) 貸： 應(yīng)收融資租賃款 50萬(wàn) 融資租賃收入計(jì)入收入總額 ,交納所得稅 . 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交使用單位，或可以作為商品對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品 （ 1）視同銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)價(jià) ① 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定 ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)格確定 ③ 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格，成本利潤(rùn)率不得低于 15%（含15%），具體由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 計(jì)稅價(jià)格 = 開(kāi)發(fā)成本 （ 1 + 成本利潤(rùn)率） 247。（國(guó)稅發(fā)[2023]118號(hào)） ⑧ 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者　 ⑨ 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)　　 ⑩ 以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易 視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理： 財(cái)會(huì)字 [1997]26號(hào)規(guī)定：企業(yè)自用自己生產(chǎn)的產(chǎn)品會(huì)計(jì)上不作銷(xiāo)售處理，而按成本轉(zhuǎn)帳。企業(yè)按規(guī)定計(jì)算交納的稅費(fèi)，也構(gòu)成由于使用該自產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生支出的一部分，應(yīng)按用途記入相關(guān)科目① 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：固定資產(chǎn)（企業(yè)自用） 營(yíng)業(yè)外支出（捐贈(zèng)、贊助） 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（廣告宣傳） 盈余公積 — 法定公益金（職工集體福利） 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性租賃或融資性租賃） 周轉(zhuǎn)房（安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用） 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品② 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅及附加：借記有關(guān)科目 , 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)和贊助 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工獎(jiǎng)勵(lì) 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) 以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易 貸記 :應(yīng)交稅金 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 。 會(huì)計(jì)分錄 借 : 遞延稅款 99萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn) 99萬(wàn) 借 :所得稅 固定資產(chǎn) 貸 :應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交所得稅 假設(shè)年末應(yīng)納稅所得額為 30萬(wàn)，本年不交所得稅， 借：遞延稅款 99萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn) 99萬(wàn) 企業(yè)自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品納稅籌劃的關(guān)鍵是：如果，該建筑物立項(xiàng)時(shí)準(zhǔn)備自用，則，不通過(guò) “ 開(kāi)發(fā)成本 ” 核算，而通過(guò) “ 在建工程 ” 核算。 非貨幣性交易的核算原則： ① 如果非貨幣性交易沒(méi)有涉及補(bǔ)價(jià) 換入資產(chǎn)入帳價(jià)值 =換出資產(chǎn)帳面價(jià)值 +相關(guān)稅費(fèi) ② 如果非貨幣性交易涉及補(bǔ)價(jià) A：支付補(bǔ)價(jià)的 換入資產(chǎn)入帳價(jià)值 =換出資產(chǎn)帳面價(jià)值 +補(bǔ)價(jià) +相關(guān)稅費(fèi) B：收到補(bǔ)價(jià)的 應(yīng)確認(rèn)的收益＝補(bǔ)價(jià)－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)的公允價(jià)值） 換出資產(chǎn)賬面價(jià)值－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)的公允價(jià)值） 應(yīng)交的稅金及附加換入資產(chǎn)入帳價(jià)值＝換出資產(chǎn)帳面價(jià)值－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)公允價(jià)值） 換出資產(chǎn)帳面價(jià)值－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)公允價(jià)值） 應(yīng)交稅金及附加＋支付的相關(guān)稅費(fèi) 例：甲房地產(chǎn)公司以一套新建寫(xiě)字間換乙公司一臺(tái)塔吊，已知寫(xiě)字間成本價(jià)為 240萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià) 300萬(wàn)，塔吊原價(jià) 320萬(wàn)，已提折舊 60萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)280萬(wàn)，乙公司付甲公司支票壹張，金額 20萬(wàn)，非貨幣交易已完成，甲公司支付營(yíng)業(yè)稅 15萬(wàn)元 甲公司會(huì)計(jì)處理 非貨幣交易收益 =20－（ 20/300） 240 －（ 20/300） 15=3 萬(wàn) 塔吊入帳價(jià)值 =240－（ 20/300） 240 －（ 20/300） 15+15 =238萬(wàn) 借：銀行存款 20萬(wàn) 固定資產(chǎn) — 塔吊 238萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 240萬(wàn) 應(yīng)交稅金 — 營(yíng)業(yè)稅 15萬(wàn) 營(yíng)業(yè)外收入 3萬(wàn) 納稅調(diào)整 :企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí) ,非貨幣交易應(yīng)按換出資產(chǎn)公允價(jià)值（計(jì)稅價(jià)）與換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值的差額，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額 注意：匯算清繳時(shí) ,已交營(yíng)業(yè)稅及附加應(yīng)減除，一部分所得已計(jì)入了營(yíng)業(yè)外支出，也應(yīng)予扣除。合同規(guī)定， 2023年 1月，該公司以 560萬(wàn)價(jià)格回購(gòu)該辦公