房地產(chǎn)企業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講(編輯修改稿)
2025-06-15 22:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。 為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%， 各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函 [2021]220號 ? 關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ?房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 （一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 ?房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ?關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入， 同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2021]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 ?土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 階段描述 營業(yè)稅要點 所得稅要點 土地增值稅要點 ?預(yù)售款 ?采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。 ?因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅 。 ?銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。 ?納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。 ?采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 ?有無跨年未確認調(diào)增應(yīng)納稅所得 ?有無應(yīng)資本化利息費用化在當(dāng)期扣除 ?2021年預(yù)收款可以作為廣告費、業(yè)務(wù)招待費等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。 比照營業(yè)稅處理是否充足預(yù)繳 比例是否正確 稅務(wù)自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目預(yù)售 27 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點、方法、底稿 備注 ?預(yù)售款 營業(yè)稅 《 實施細則 》 規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！? 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。（單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為按細則應(yīng)視同銷售） 土地增值稅 是否按規(guī)定預(yù)繳 企業(yè)所得稅 31號文件規(guī)定“預(yù)計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 ” 印花稅： 對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 重點 ?預(yù)收款放“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”、及賬外未及明申報營業(yè)稅 ?不及時或未按規(guī)定開票； ?外循環(huán)或干或未交（足） 方法 ?提供預(yù)售或銷售合同、臺賬、銷控表、樓盤表比對； ?提供按揭銀行對賬單； ?提供發(fā)票開具記錄；比對營業(yè)稅與土地增值稅配比關(guān)系 ?計入當(dāng)期所得完整性 ?比對合同及收據(jù)連號價格差異 ?詢問按揭人員、銷售中介、現(xiàn)場查看樓盤銷售進度 底稿 相關(guān)工作底稿 補營業(yè)稅城、教、土增值稅 調(diào)整應(yīng)納閣所得補所得稅 補稅同時加收滯納金 稅務(wù)自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目預(yù)售 /銷售 28 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 收入自查關(guān)注 檢查重點、方法、底稿 備注 ?預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn) ?收入的合理、完整和及時 ?收入價款價外費用（定金、誠意金、違約金、手續(xù)費、基金、集資費、代收款等）是否入賬 ?預(yù)收款（含定金）申報列入以外賬目未申報 ?收款沖成本費用或轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位個人卡賬外 ?開具收具未按規(guī)定申報 ?自有施工力量銷售不動產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅 ?在建項目轉(zhuǎn)讓 ?是否拆遷補償面積按工程成本+超面積差價和申報 ?與包銷企業(yè)兩票結(jié)算少計收入 ?分期收款應(yīng)收未收是否申報 ?委托銷售的是否及時 ?按揭是否申報 ?租金收入是否申報 ?視同銷售是否申報（開發(fā)產(chǎn)品交換、抵債、分配、個人、贈與地方政府公用單位以外單位） ?關(guān)聯(lián)方低價收入合理性 ?合作建房是否交稅 ?不屬于代建作為代建處理 補營業(yè)稅城、教、土增值稅 調(diào)整應(yīng)納閣所得補所得稅 補稅同時加收滯納金 稅務(wù)自查與檢查 —— 項目開發(fā) —— 項目預(yù)售 /銷售 29 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 項目設(shè)立及取得階段 項目開發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃 預(yù)售及銷售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷 PK老 31：降低期中稅負嚴格完工管理
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