【文章內容簡介】 完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。 五、房地產企業(yè)股權融資實操與運作 信托融資 房地產信托投資運作模式 ? 目前我國房地產信托資金的上限是 2億元，已做的信托平均規(guī)模為 1億元左右，所扶持項目工程一般都不大，主要是便利中小房企融資 1 五、房地產企業(yè)股權融資實操與運作 信托融資 房地產信托投資運作模式 （案例） 2021年 6月，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產有限公司與新華信托達成總額 、期限2年、年利率為 4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項目的開發(fā)（見圖）。該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務費用的最小化。其貸款的年利率為 4%，與同期銀行貸款利率 %相比，低了 ，按照 的融資規(guī)模，萬科每年節(jié)約財務費用近 400萬元。 五、房地產企業(yè)股權融資實操與運作 信托融資 房地產信托投資運作模式 五、房地產企業(yè)股權融資實操與運作 信托融資 —REITS 是標準化可流通的房地產金融產品，一般從上市或從非上市公司收購資產包，嚴格限制出售的，較大部分收益來源于房地產租金收益、房地產抵押利息、能夠在證券交易所流通。而國內的房地產信托計劃，是由合同限制的，集合的，非標準化的房地產金融產品，一般不涉及收購房地產金融資產包的行為，沒有二級市場，不能交易流通。 目前，中國本土房地產信托概念是比較寬泛的，可以是 REITS，也可以是貸款信托，有限購買權信托，財產權信托，而 REITS是房地產信托一種最高級形態(tài)。 REITS ? REITS，把原來的房地產業(yè)務分拆成四種：房地產開發(fā)、房地產投資、房地產基金管理、房地產物業(yè)管理。 ? 中國本土房地產信托與國際 REITS比較，在投資載體上，中國本土房地產信托受托人都是信托公司，信托公司既是受托人，又是管理人，而國際 REITS要成立獨立的基金管理公司。 ? 中國本土房地產是私募的，國際是公募的。 ? REITS要成功，第一要有產權的相對完整性，第二要有經營的相對完整性，具體要穩(wěn)定的，可預測的收益回報。 五、房地產企業(yè)股權融資實操與運作 信托融資 越秀 REITs模式 （案例） 六、房地產企業(yè)資本融資實操與運作 票據(jù)貼現(xiàn)融資 ? 票據(jù)貼現(xiàn)融資方式的好處之一是銀行不按照企業(yè)的資產規(guī)模來放款，而是依據(jù)市場情況 (銷售合同 )來貸款。 ? 票據(jù)貼現(xiàn)的另外一個優(yōu)勢就是利率低。票據(jù)貼現(xiàn)能為票據(jù)持有人快速變現(xiàn)手中未到期的商業(yè)票據(jù)，手續(xù)方便、融資成本低，是受廣大中小企業(yè)歡迎的一項銀行業(yè)務。 六、房地產企業(yè)資本融資實操與運作 票據(jù)貼現(xiàn)融資 ? 票據(jù)貼現(xiàn)融資的種類及特點： 1．銀行承兌匯票貼現(xiàn) 2．商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn) 3．協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn) 六、房地產企業(yè)資本融資實操與運作 項目融資 （案例） 2021年 7月，萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International（簡稱 “ HI公司 ” ）簽訂了合作協(xié)議，為開發(fā)的中山項目進行融資安排 六、房地產企業(yè)資本融資實操與運作 債務重組融資 （案例） 一個城市的開發(fā)商做房地產的開發(fā)做了好幾年了，資產也有一點幾個億，是一個中小型的公司，但是他負債到了 3個億。怎么辦？在幾年之內都還不清，除非有什么絕招，所以企業(yè)就要重組，以解決歷史遺留的債務問題 通過一些重組，剝離，能夠取得很好的回報，又是個非常好的公司。高盛、摩根士丹利，他們進入中國幾家資產管理公司，盤活壞資產，回報比其他多得多 （案例） 上海某知名酒店改造項目債務重組融資 一、物業(yè)簡況 ? 該酒店坐落在上?；疖囌具吷?，是一家擁有 25層的現(xiàn)代化涉外旅游賓館，建筑面積 。 二、升星改造融資背景 ? 該賓館項目是涉外三星級酒店，屬于鐵路系統(tǒng)管理的較高檔次的酒店。股東是上海鐵路局所屬某集團公司。 ? 上海鐵路局計劃在年內完成賓館的四星級改造，明年三月開業(yè)。目前已經投入 2021萬左右，尚有 7000萬左右資金缺口，上海鐵路局希望通過市場化引入社會資本參與經營，原則上鐵路不出讓控股權。并引進國際知名的酒店管理公司進行管理。 三、債務情況 ? 該賓館曾為上海鐵路局下屬某公司擔保債務本金 2500萬元，利息300萬元。該公司已關停，賓館對該債務做過確認。該債權被某資產管理公司商業(yè)收購。已經進入法院執(zhí)行程序，賓館相關抵押資產已經被法院查封、資金帳戶被凍結。該資產管理公司加緊督促法院進行拍賣等程序。 （案例） 上海某知名酒店改造項目債務重組融資 該資產管理公司提出解決方案： 最理想的解決方案，今年內鐵路方面一次性付清 2500萬元，免除所有利息。 先行支付 50%,進行完全保證 (實物保證、股權保證 )。 債務重組，引進新的投資人，該資產管理公司全力配合，以確保債務清償。 ? 上海鐵路局認為該賓館不屬鐵路局主業(yè)，且?guī)っ嫣潛p。暫且不考慮撥付資金，希望通過市場化解決資金困境，可以考慮出讓賓館的控制權。 四、投資人解決方案： ? 投資人在和法院、某資產管理公司的協(xié)助下，和鐵路局完成債務重組，也可以成為該賓館的大股東。 五、投資價值分析 ? (一 )該酒店所處地段位于上?；疖囌竞诵牡貐^(qū)，年內即將全部完成四星級改造，酒店市場價值將大大提升。 ? (二 )利用該賓館目前的債務以及改造的資金瓶頸，可以用相對低的成本進入該項目。 ? (三 )通過入股該項目，進一步滲透到上海鐵路局的相關酒店產業(yè)。 六、房地產企業(yè)資本融資實操與運作 債券發(fā)行 ? 我國房地產開發(fā)企業(yè)債券主要有住房建設債券、土地開發(fā)債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。 ? 按照 《 公司債券發(fā)行試點辦法 》 ，申請發(fā)行公司債的公司，其債券信用級別須經資信評級機構評級為良好 。最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息 。本次發(fā)行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產額的 40% 七、房地產企業(yè)衍生融資實操與運作 資產證券化融資 包括： 投資基金，信托證券，指數(shù)化證券 MBS ? 住房抵押貸款證券化 (以下簡稱 MBS)是 20世紀 70年代以來最重要的國際金融創(chuàng)新之一，目前己成為美國、加拿大等發(fā)達國家構筑住房金融二級市場的主要途徑。 MBS既是房地產金融創(chuàng)新的結果，也是房地產金融創(chuàng)新的動力。從世界范圍看，住房抵押貸款證券化是搞活房地產市場最為有效的手段。目前我國個人住房抵押貸款迅猛發(fā)展，為住房抵押貸款證券化的推行奠定了很好的資產基礎 。 ? 選擇住房抵押貸款證券化模式要適應本國國情，循序漸進穩(wěn)步推行。美國實現(xiàn)住房抵押貸款證券化花了 25年時間 。 七、房地產企業(yè)衍生融資實操與運作 房地產投資基金融資 是國外房地產開發(fā)企業(yè)廣泛采用的融資方式。由于融資方式比較靈活，且資金來源社會化，因而具有較大的借鑒價值。它是一個由一群被動投資者以有限合伙形式組成的投資房地產的實體，其組織由經理合伙人與有限合伙人組成。經理合伙人負責房地產的經營管理，負無限責任 。有限合伙人享有所有權，不參與經營，以其出資額承擔有限責任 七、房地產企業(yè)衍生融資實操與運作 回租回購融資 ? 根據(jù)我國新 《 合同法 》 第 237條，租賃融資是指出租人融通資金，根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的租賃交易。租賃融資在我國房地產業(yè)運用較少，但在國外是一種常見的融資方式。可分為以下兩種： ? 第一種，出租人的房地產。如果某開發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設房地產，并與其簽訂長期租賃合同。開發(fā)企業(yè)可每年將定期獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款。 ? 第二種，承租人的房地產。這是指開發(fā)企業(yè)通過租賃方式獲得土地的使用權后自己開發(fā)的房地產。由于開發(fā)企業(yè)獲得的是長期的、排他性的租賃權益，其就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。 七、房地產企業(yè)衍生融資實操與運作 回租回購融資 ? 回租融資，開發(fā)商將物業(yè)以低于市價的價格出售給投資者，及時獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。由于物業(yè)的售價低于市場價格水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場租金水平。對于開發(fā)商而言，回租融資可以及時獲得融資，減少資金占有，緩解企業(yè)的資金壓力，并且租金在會計核算上作為經營費用，可以稅前列支，具有抵稅效應。 ? 回買融資，開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業(yè)。通過回買融資方式，開發(fā)商獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產權。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得抵稅帶來的好處。 七、房地產企業(yè)衍生融資實操與運作 夾層融資 ? “ 夾層 ” 的概念源于華爾街，原指介于投資債券與垃圾股之間的債券等級，后逐步引入到公司的財務中，指介于股權與優(yōu)先債券之間的投資形式，夾層融資主要包括優(yōu)先次級債、可轉化次級債和可贖回優(yōu)先股。在房地產融資領域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其它次級債券或優(yōu)先股，建立不同債權和股權的投資組合。 ? 房地產企業(yè)當迫于種種原因，銀行貸款難以取得，而企業(yè)方又不愿意出讓股權，或感到股權融資成本過于昂貴時，可通過夾層融資獲取資金。夾層融資的最大優(yōu)點是降低了交易中所需的股權數(shù)量。相對于要求 25%—35%回報率的股權投資者，夾層投資者尋求的內部回報率一般在 18%—20%之間。另一方面，盡管夾層融資的回報率仍大大高于銀行貸款利率，其條件卻遠不像銀行貸款那樣嚴格。例如在美國，銀行交易對舉債融資的最大限度是營業(yè)性現(xiàn)金流的 ，而夾層融資接近于 4倍。 ” 七、房地產企業(yè)衍生融資實操與運作 遠期合約融資 是一種非常美國化的高效率房地產融資方式。它是通過貸款機構出資、開發(fā)企業(yè)出地和技術，成立合資公司的形式進行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為 “ 雙重身份貸款合作 ” 。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低。但同時作為合作方，他也與開發(fā)企業(yè)共享利益、均攤風險。所以采用這種貸款合作的融資方式，開發(fā)企業(yè)不僅能減少相應的風險，而且能夠擴大項目規(guī)模，使房地產項目的貸款價值比達到較高的水平 八、房地產企業(yè)上市融資策略及案例 上市方式 房地產企業(yè) IPO上市 房地產企業(yè)買殼上市 八、房地產企業(yè)上市融資策略及案例 上市方式 ? IPO概念概