【正文】 融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。 第二節(jié) 土地增值稅稅企爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題解析 2－ 如何確認(rèn)土地增值稅的收入總額？ （一） 《 清算管理規(guī)程 》 ： 重點(diǎn)審核 《 銷(xiāo)售明細(xì)表 》 、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入； 對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致的，以實(shí)測(cè)面積確認(rèn)收入。 。 設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 國(guó)稅發(fā) [2023]132號(hào)：在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市地方稅務(wù)局 關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知 自 2023年 12月 10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。 增值額＝ 2370－ ＝ ； 增值率＝ 247。用圖表示如下： 不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤(rùn)少 相對(duì)稅負(fù)輕、利潤(rùn)高 （免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)） （高收益最低定價(jià)系數(shù)） 上例建造總成本 1424萬(wàn)元，單位建造成本 /平方米 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)＝ ＝ /平方米 高收益最低定價(jià)＝ ＝ /平方米 2－ 國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？ 《 條例 》 第八條 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 （二）財(cái)稅 [2023]21號(hào) ：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。 要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目： （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的； （ 3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 （ 4） 省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5％，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率。 扣除項(xiàng)目金額＝ 銷(xiāo)售收入總額 （建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營(yíng)業(yè)稅及附加） 建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營(yíng)業(yè)稅及附加 國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已經(jīng)裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 建造總成本＝ 4000＋ 9000＝ 13000（萬(wàn)元） 不含息建造成本＝ 13000－ 1000＝ 12023（萬(wàn)元） 借款費(fèi)用 /不含息建造成本＝ 1000247。 假設(shè)，廣源公司資產(chǎn)總額 5500萬(wàn)元，負(fù)債額 2500萬(wàn)元，德隆公司以 7500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)廣源公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，計(jì)算應(yīng)納稅費(fèi)。 2－ 1 土地是否開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋卦鲋刀惣{稅效果不同 [例 2－ 17] 鴻祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2023年以 2023萬(wàn)元拍得一塊土地 ,沒(méi)有進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)， 2023年 3月 ,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ,評(píng)估價(jià) 5000萬(wàn)元，由于取得土地后，沒(méi)有進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除，稅負(fù)較重。 2－ 1房地產(chǎn) 企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？ 企業(yè)取得的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收返還， 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 規(guī)定屬于“政府補(bǔ)助”的范疇，計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。那么，在扣除項(xiàng)目金額 14 076萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，需投入多少資金呢？ 設(shè)：“扣除項(xiàng)目增加額”為 Y1 ，使得 ［ 17200－（ 14076＋ Y1）］ 247。土地原價(jià) 1000萬(wàn)元，已經(jīng)攤銷(xiāo) 10年，攤余價(jià)值 800萬(wàn)元；房產(chǎn)原價(jià) 1400萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提折舊 10年，凈值 950萬(wàn)元。 期間費(fèi)用、計(jì)稅成本的檢查。 （ 二 ） 銷(xiāo)售確認(rèn)的條件：企業(yè)銷(xiāo)售商品同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的 ，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （ 1） 商品銷(xiāo)售合同已經(jīng)簽訂 ， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； （ 2） 企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán) ， 也沒(méi)有實(shí)施有效控制； （ 3） 收入的金額能夠可靠地計(jì)量； （ 4） 已發(fā)生 或?qū)l(fā)生的銷(xiāo)售方的成本能夠可靠地核算 。 （ 1800000＋ 140400） 1800000 ＝ 1 669 759元 分?jǐn)偲?chē)售價(jià)＝ 1800000247。 《 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則 》 ：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除 別墅售價(jià)＝ 120247。 檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項(xiàng)的處理情況，是否存在預(yù)售款長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問(wèn)題； 檢查預(yù)提費(fèi)用、應(yīng)付賬款等科目，對(duì)年末留有余額的預(yù)提費(fèi)用和因債權(quán)人原因無(wú)法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入； 檢查無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的攤銷(xiāo)是否符合稅法規(guī)定； 檢查企業(yè)按重估價(jià)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅等。 檢查其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷(xiāo)售收入、預(yù)售收入、視同銷(xiāo)售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本、費(fèi)用、損失、稅金等的扣除，是否符合國(guó)稅發(fā)[2023]31號(hào)等有關(guān)規(guī)定。 所以，投入 ，可以使得增值率低于 20％。該小區(qū)可售面積 43000平方米，預(yù)計(jì)每平方米均價(jià) 4000元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入總額 17200萬(wàn)元。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。工程經(jīng)過(guò)一年的施工，于 2023年 9月竣工。 如何籌劃可以降低土地增值稅？ 2－ 1房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？ [例 2－ 15] 廣源房地產(chǎn)公司是三個(gè)自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作，為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議，把公司的一部分管理人員編制到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制 16人，每年減少管理費(fèi)用、增加開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 100萬(wàn)元，計(jì)算對(duì)應(yīng)交土地增值稅的影響。清算時(shí)，尚有部份房屋待售，清算時(shí)經(jīng)審核確認(rèn)的“ 單位可售面積成本費(fèi)用”為每平方米 7860元。 （二）核定征收的程序： 符合上述核定征收條件的， （ 1） 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出 《 核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū) 》 ； （ 2）派出稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅核定征收的核查工作，取得相關(guān)資料； （ 3）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議并做出核定征收的決定； （ 4）通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。 （ 1）除保障性住房外 —— 保障性住房不預(yù)征； （ 2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2％ ； （ 3）中部和東北地區(qū)省份不得低于 ％； （ 4）西部地區(qū)省份不得低于 1％ ； 各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。 當(dāng) X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。 財(cái)稅 [2023]141號(hào)規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí)人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 [2023]220號(hào)： （ 1）利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的 10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除 （ 2）全部使用自有資金沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除 （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（ 1）、（ 2）項(xiàng)所述兩種辦法。 《 清算管理規(guī)程 》 ：在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“ 取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本” 之和的 10 ％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 （ 1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)；以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 （ 2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷(xiāo)售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括地價(jià)款、契稅、繳納有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)等。 是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷(xiāo)售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。 《 關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告 》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 13號(hào)）：融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。 ，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定。 例 1－ 2023年 3月 15日，某房地產(chǎn)公司委托 A國(guó)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行開(kāi)發(fā)小區(qū)的設(shè)計(jì)，按合同規(guī)定支付設(shè)計(jì)費(fèi) 100萬(wàn)美元。 凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)不得差額計(jì)算。其中材料費(fèi)占 60％，采取何種出包方式，可以減少對(duì)裝修工程的營(yíng)業(yè)稅支出？ 例 1－ A企業(yè) 新建一棟寫(xiě)字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。該工程決算：直接費(fèi) 1000萬(wàn)元（其中鋼材預(yù)算價(jià)格 200萬(wàn)元），各項(xiàng)取費(fèi) 150萬(wàn)元，包工包料結(jié)算價(jià)格為 1150萬(wàn)元。為了方便工作，更新車(chē)輛， 2023年 4月公司將這兩臺(tái)小汽車(chē)出售，每臺(tái)售價(jià) 60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人。 納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，是否按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。 有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況。 以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 三、其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題。 “已使用過(guò)的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。請(qǐng)問(wèn)，對(duì)么？ 新 《 細(xì)則 》 第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （ 1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人； （ 2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自建）建筑物后銷(xiāo)售，其所發(fā)生的自建行為； （ 3） 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 （四）裝飾勞務(wù)的清包工 以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)：是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶(hù)自行采購(gòu)，納稅人只向客戶(hù)收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。 如果，不開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除 30%。 （ 1） 建筑物拆除、平整土地繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅＝ 300 3%＝ 9萬(wàn)元 （ 2）受托安置動(dòng)遷戶(hù)繳納服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅＝ （ 400－ 370） 5%＝ 納稅合計(jì)＝ 9＋ ＝ 。 （三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定 財(cái)稅 [2023]111號(hào)：