【正文】 約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。 各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。 有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況。 營(yíng)業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，重點(diǎn)關(guān)注被查對(duì)象收取的各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅；收取的水電開(kāi)戶費(fèi)、管道設(shè)施費(fèi)、城建配套費(fèi)、代辦證件費(fèi)等是否并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅。 以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 各種房產(chǎn)出租收入（如開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅；特別是“售房回租”業(yè)務(wù)，有無(wú)以房租費(fèi)沖抵售房收入后再申報(bào)納稅。 三、其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題。 （二）小規(guī)模納稅人的征收率與應(yīng)納稅額的計(jì)算 征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為 3％。 “已使用過(guò)的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅 例 1－ 甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的 A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，將建筑廢舊物資變賣，收入 110000元，繳納了營(yíng)業(yè)稅 5500元。請(qǐng)問(wèn)，對(duì)么？ 新 《 細(xì)則 》 第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （ 1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人； （ 2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （ 3） 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。由于甲方供鋼材，實(shí)際結(jié)算價(jià)款為 950萬(wàn)元。 （四）裝飾勞務(wù)的清包工 以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)：是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購(gòu)，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。設(shè)計(jì)概算為 3000萬(wàn)元，其中設(shè)備價(jià)款 400萬(wàn)元。 如果，不開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除 30%。 1－ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的“生地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)怎樣納稅？ 總局 《 關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函 [2023]520號(hào)）：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè) — 代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 （ 1） 建筑物拆除、平整土地繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅＝ 300 3%＝ 9萬(wàn)元 （ 2）受托安置動(dòng)遷戶繳納服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅＝ （ 400－ 370） 5%＝ 納稅合計(jì)＝ 9＋ ＝ 。 [討論 ]： “營(yíng)業(yè)外收入”交營(yíng)業(yè)稅么？ 企業(yè)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”金額與 《 營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表 》 的“應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額”完全相等么？ 關(guān)于 價(jià)外收費(fèi)營(yíng)業(yè)稅與所得稅的差異 營(yíng) 業(yè) 稅 的 規(guī) 定 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 （三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定 財(cái)稅 [2023]111號(hào)： 對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）單位或者個(gè)人在中華人民共和國(guó)境外（以下簡(jiǎn)稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務(wù)暫免征收營(yíng)業(yè)稅。 A國(guó)設(shè)計(jì)院在我國(guó)境內(nèi)沒(méi)有代理機(jī)構(gòu)，該公司應(yīng)當(dāng)代扣營(yíng)業(yè)稅和外國(guó)公司的企業(yè)所得稅。具體的交換方式也有以下兩種： ，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 ，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為。假設(shè)房產(chǎn)折舊年限為 20年，不留凈殘值。 融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。 第二講 土地增值稅檢查及稅企爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題解析 第一節(jié) 《 稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目工作方案 》 是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。 是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。 （二）國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》國(guó)稅函 [2023]220號(hào) ：（ 1） 已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；（ 2）未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；（ 3）合同所載房產(chǎn)面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 契稅視同按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力 安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 （ 3）異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 審查時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （ 1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 （ 1）發(fā)生的費(fèi)用是否與工程結(jié)算報(bào)告（書(shū)）、工程決算報(bào)告（書(shū)）、 審計(jì)報(bào)告、 工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （ 4）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具（例，鋁合金門(mén)窗）。 （ 2）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。 審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ①是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5％計(jì)算”。 （ 1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定： 《 清算管理規(guī)程 》 第 22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 《 清算管理程序 》 第 25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 （ 4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 ： （ 1）增值額＝銷售收入總額－扣除項(xiàng)目金額 （ 2）扣除項(xiàng)目金額＝建造成本＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋加計(jì)扣除額 ＋相關(guān)稅金＝建造成本 ＋ 10％建造成本＋ 20％建造成本 ＋ ％銷售收入 總額 ＝ 建造成本＋營(yíng)業(yè)稅金及附加 （ 3）增值率＝（增值額 247。 《 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 （ 國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)）對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定的原則條件是 ： 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； 單套建筑面積在 120平方米以下； 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 以下。其中，全市住房平均交易價(jià)格為 2023年成交均價(jià)每平方米建筑面積18000元，區(qū)位調(diào)整系數(shù)按照 《 北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表 》 。 （二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅臨界點(diǎn)： 例 2某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)， 2023年，出售一棟普通住宅樓，總面積 12023平方米，平均單位售價(jià) 2023元，銷售總額 2400萬(wàn)元，為建該樓支付土地出讓金 324萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 1200萬(wàn)元，其中：利息支出 100萬(wàn)元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率 7%，教育費(fèi)附加 3%，印花稅率 ‰ ，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除比例 10%。 ＝ % 小于 20%，免繳土地增值稅。 所以 ,我們把 “ 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù) ” 。 《 細(xì)則 》 解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 財(cái)稅 [2023]21號(hào)補(bǔ)充： 對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字 [1995]48號(hào) 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 2－ 怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？ （一）土地增值稅的清算單位 以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算； 對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算； 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 要求清算的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定并下達(dá) 《 清算通知 》 ，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （三） 2023年總局提出從嚴(yán)、從高核定征收率 （ 1）核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法規(guī)的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。 2－ 土地增值稅的清算補(bǔ)繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 2023年 1月份，銷售房屋 12套，總面積 1176平方米，每米均價(jià) 14 300元，銷售收入總額為 16 816 800元，如何進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)？ 2－ 1房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？ （以下 “ 建造成本 ” 均為不含息建造成本。 （一）適度加大建造成本法 [例 2－ 11] 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正在開(kāi)發(fā)麗景小區(qū)，為此項(xiàng)目支付土地出讓金 1500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本 3200萬(wàn)元，含借款利息200萬(wàn)元，可售面積 30000平方米。 《 討論 》 ：調(diào)整公司編制， 10％的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”扣除是否會(huì)受影響？ 2－ 1 巧用利息扣除法，降低土地增值稅 [例 2— 13] 宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)旭升小區(qū)的過(guò)程中，支付土地出讓金 4000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 9000萬(wàn)元，其中含銀行借款費(fèi)用 1000萬(wàn)元，能夠提供銀行借款證明文件。 12023＝ %＞ 5％ 土地增值稅納稅申報(bào)表 單位 ： 萬(wàn)元 項(xiàng) 目 行次 比例扣除法 據(jù)實(shí)扣除法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 13 1200 1600 其中：利息 14 600 1000 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 15 600 600 2－ 1 合作建房籌劃法的應(yīng)用 [例 2－ 14] 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2023年通過(guò)招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金 3000萬(wàn)元，甲企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)。實(shí)收資本 3000萬(wàn)元，公司成立之后，通過(guò)拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積 100 000平方米，支付出讓金 3000萬(wàn)元，隨后進(jìn)行了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投入開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2023萬(wàn)元 ,發(fā)生期間費(fèi)用 100萬(wàn)元；現(xiàn)在，因金融危機(jī)再無(wú)力開(kāi)發(fā)，準(zhǔn)備以 10000萬(wàn)元將這個(gè)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給德隆房地產(chǎn)公司。 （ 1）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)稅 [2023]191號(hào)規(guī)定，