【正文】 析控制、利潤(rùn)率分析控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。云南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管的通告（云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征率 （一）昆明市的預(yù)征率：普通住宅為1%；非普通住宅為2%；寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、車庫(kù)等商品房為3%。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費(fèi)用。又稱購(gòu)房抵押貸款，是指買受人以所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。負(fù)責(zé)對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 ——商品房現(xiàn)售。按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。 ②同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目，開、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 　?。ㄋ模儆诮?jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%. 　　第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 　　第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 　　在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 ：——一次性收款銷售。在辦理各種手續(xù)的同時(shí)，穿插進(jìn)行施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作。 ——建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門。上述部門在工作過(guò)程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費(fèi)對(duì)象分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)?！慨a(chǎn)管理部門。是指買受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購(gòu)房款交付給開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)一覽表10－1－1項(xiàng)目?jī)?nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。（3）審核開發(fā)成本的真實(shí)性與合法性。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所