【正文】 9。其他房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)了市場90%以上的份額。表 10 福建省各登記注冊類型其他房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年?duì)I業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)利潤 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%　%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營企業(yè)%%%% 其他企業(yè)　　%% 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料。除了經(jīng)營稅金及附加和營業(yè)利潤，余下指標(biāo)在全國比重都比較穩(wěn)定，波動(dòng)較小，參見圖1 如無特別說明，下圖表的資料來源均為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，不再一一注明。圖 3 我國和福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重 圖 4 我國和福建省房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重2005年以前，我省房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重一直比全國平均水平低1個(gè)多百分點(diǎn)，但從2005年開始，我省這一指標(biāo)突然大幅上升，大大超過全國平均水平。我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了較高的增速，2006和2007年增速一度超過40%，2008年投資與上一年基本持平。住宅投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資主體，其占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重一般在65%左右，波動(dòng)不大。20002008年，%，%，大大低于全國。圖 5 福建省和我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比較表 12 福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、購置費(fèi)用和完成開發(fā)土地面積年份購置土地土地購置費(fèi)用完成開發(fā)土地面積(萬平方米)增幅（%）金額(億元)增幅（%）面積(萬平方米)增幅（%）19998312000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 6 福建省和我國購置土地增幅 比較我省商品房建設(shè)發(fā)展較快，但與全國相比，平均來看我省增速低于全國。具體來看，我省住宅、%、%%，%、%%。參見圖 16。2007年以前，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，商品房銷售火爆，我省商品房空置面積出現(xiàn)了連續(xù)下降。表 16 福建省商品房空置面積 單位：萬平方米年份商品房空置面積住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房2004 2005 2006 2007 2008 表 17 福建省各類商品房銷售價(jià)格 單位：元/平方米年份商品房住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房199920641809362013293693389020002084176731101245261745612001201517883318141325613950200221521744285712572674525820032297205333441384289948232004256022971246307457772005316228015558163142938512200639943656629014925377891920074684447686951670473484782008438444987334231353868303近年來，我省商品房銷售價(jià)格基本保持了持續(xù)上升勢頭。表 18 福建省商品房銷售價(jià)格與全國商品房銷售價(jià)格之比年份商品房住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 從2006年開始，我省商品房均價(jià)開始超過全國平均水平。自籌資金增長最快，%，其次是國內(nèi)貸款和其他資金來源，%% ，利用外資增長最慢，%，%?？傮w來看，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營業(yè)收入、營業(yè)利潤等都有較大增長。各類企業(yè)的規(guī)模都有顯著擴(kuò)大。從經(jīng)營稅金及附加占財(cái)政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等相對指標(biāo)來看，與全國平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟(jì)中具有更加重要的地位，基本上已成為我省的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個(gè)指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國的降幅，表明此次全球金融危機(jī)對我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。2. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位分析房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位可以從房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用和供給推動(dòng)作用兩方面來說明。所謂房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度是指房地產(chǎn)業(yè)與向本產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)或部門的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系，它可分為后向直接關(guān)聯(lián)度和后向完全關(guān)聯(lián)度：后向直接關(guān)聯(lián)度可以用房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)表示。房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)單位產(chǎn)值對另一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的完全消耗（直接消耗和全部間接消耗之和）所產(chǎn)生的需求拉動(dòng)作用。影響力系數(shù)是該產(chǎn)業(yè)的影響力與所有產(chǎn)業(yè)影響力算術(shù)平均值的比，影響力系數(shù)大于1說明相對于其他產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)具有更大的影響或拉動(dòng)作用。前向關(guān)聯(lián)度是指某產(chǎn)業(yè)與需要本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系程度。前向完全關(guān)聯(lián)度可以用完全分配系數(shù)表示，它反映的是某產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過程中通過直接或間接方式向其他產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)而對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的完全推動(dòng)作用。為了便于說明，以下我們將關(guān)聯(lián)度大于平均關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；關(guān)聯(lián)度大于0但小于平均關(guān)聯(lián)度對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；如果關(guān)聯(lián)度為0時(shí)，則說明該產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無關(guān)聯(lián)關(guān)系。從福建省情況看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的有29個(gè)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有12個(gè)，%，與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)最強(qiáng)的三個(gè)產(chǎn)業(yè)與全國相同，分別為租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和建筑業(yè)，、與全國數(shù)據(jù)相差不大。房地產(chǎn)的總需求拉動(dòng)效應(yīng)（即：影響力），福建省房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)效應(yīng)略低于全國。有些產(chǎn)業(yè)（如：農(nóng)林牧漁業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)等）與房地產(chǎn)業(yè)沒有或幾乎沒有后向直接關(guān)聯(lián)但是卻與房地產(chǎn)是后向完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，這說明房地產(chǎn)業(yè)的間接拉動(dòng)作用不可忽視，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條因此拉長，在國民經(jīng)濟(jì)中的波及面增大。地產(chǎn)業(yè)對所有產(chǎn)業(yè)的直接推動(dòng)作用（即：中間需求率），這一方面說明房地產(chǎn)業(yè)的前向供給推動(dòng)作用較有限，而福建省房地產(chǎn)業(yè)前向供給推動(dòng)作用則更弱，遠(yuǎn)遜于全國水平。從全國情況分析，房地產(chǎn)業(yè)與所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)均有前向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)，與房地產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有18個(gè)，%，這16個(gè)產(chǎn)業(yè)中有4個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系，而農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織等雖然與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系（分別排在前向直接關(guān)聯(lián)度的第1和第2位），但是前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系非常弱（分別排在前向完全關(guān)聯(lián)度的第19和25位），說明房地產(chǎn)業(yè)對農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織主要是前向直接推動(dòng)作用，而間接推動(dòng)作用則非常弱。2. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析前面從房地產(chǎn)業(yè)自身的角度分析了其對其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用，為了對房地產(chǎn)業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位有更清楚的認(rèn)識(shí)，這里在以上分析的基礎(chǔ)上，對所有42的產(chǎn)業(yè)的影響力和感應(yīng)度進(jìn)行對比分析。，幾乎所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，這充分說明房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、波及范圍廣的特點(diǎn)。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說明房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用和前向推動(dòng)作用的效果有所不同，房地產(chǎn)業(yè)主要對資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動(dòng)作用而對消費(fèi)品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動(dòng)作用。我們利用房地產(chǎn)投資增長率/ GDP 增長率和房地產(chǎn)業(yè)增加值/GDP兩個(gè)指標(biāo)來勾勒福建省房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況。另外，2008年福建省房地產(chǎn)投資開發(fā)增速為負(fù)值，說明福建省受全球金融海嘯的影響較為嚴(yán)重。 房價(jià)收入比（計(jì)算公式見附錄）是指特定時(shí)期某一國度或地區(qū)內(nèi)，中等收入家庭住房價(jià)格與家庭年收入的比值，這是反映家庭對房價(jià)承受能力的相對指標(biāo)，比值越高，支付能力就越低，由于各國不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平不同，因而對房價(jià)的承受能力也有很大差異。一般認(rèn)為，的商品房空置率在 3%以下時(shí)，市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求；商品房空置率在 3%~10%時(shí)，市場供應(yīng)基本平穩(wěn)；商品房空置率在 10%以上時(shí)，供給明顯過剩；商品房空置率在 15%以上時(shí)，供給嚴(yán)重過剩。從房屋空置率（參見圖21）來看，2000年以來福建省商品房空置率一直在全國水平之下，說明福建省商品房供求關(guān)系相對全國更為平衡，但值得注意的是2006年以來福建省商品房空置率有上升態(tài)勢，與全國水平已經(jīng)越來越接近。根據(jù)表26，2000年以來，商品房竣工面積中，福建省和全國的住宅竣工面積的比例均在80%左右，但是關(guān)系民生狀況的經(jīng)濟(jì)適用房占住宅的比例卻在持續(xù)下降，%%，%%，而代表我國豪宅市場的別墅高檔公寓則成上升趨勢，%%，%%，而從豪宅市場與經(jīng)濟(jì)適用房的直接對比來看，別墅高檔公寓與經(jīng)濟(jì)適用房的比值則嚴(yán)重偏離了正常的市場結(jié)構(gòu)，%%，%%。房地產(chǎn)投資周期長、數(shù)額大，其發(fā)展離不開金融業(yè)及時(shí)、足量的資金支持，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)市場如果得不到金融業(yè)資金的配合，房地產(chǎn)消費(fèi)市場的啟動(dòng)也會(huì)舉步維艱，因此房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的穩(wěn)步增長都需要金融機(jī)構(gòu)為其提供資金的籌集、融通、結(jié)算等金融服務(wù)，資金運(yùn)動(dòng)貫穿始終，而金融業(yè)的迅速發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)的支持。從資金來源的構(gòu)成看（參見表27），近幾年來，福建省房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款的比例在20%以上，高于全國同期水平2~6個(gè)百分點(diǎn)，而國內(nèi)貸款中絕大多數(shù)為銀行貸款，以2007年為例，%，%，說明相對于全國而言，福建省房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資更依賴于銀行貸款，可能存在風(fēng)險(xiǎn)隱患；而自籌資金的比例同樣說明了這一點(diǎn)，福建省自籌資金所占比例明顯低于全國水平，2006~%、%%，、說明福建省房地圖 22 福建省與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長率的對比數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理。以上我們從四個(gè)方面對福建省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況同全國進(jìn)行了對比分析，對福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有了輪廓性的認(rèn)識(shí)，下面我們本著判斷房地產(chǎn)健康程度的目的，從預(yù)警的角度對福建省房地產(chǎn)業(yè)做進(jìn)一步量化分析，將福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r指數(shù)化，從而可以對福建省房地產(chǎn)業(yè)有更客觀、更準(zhǔn)確、更清晰的認(rèn)識(shí)。2. 指標(biāo)選擇與權(quán)重確定在確定了總目標(biāo)和四個(gè)子目標(biāo)后，本文選擇了20個(gè)反映子目標(biāo)的協(xié)調(diào)性指標(biāo)（即：相對量指標(biāo)），利用頭腦風(fēng)暴法（Brainstorming）選取了其中的11個(gè)代表性指標(biāo)并賦予權(quán)重（參見表28）。鑒于福建省房屋銷售價(jià)格指數(shù)缺失，這里用住宅價(jià)格增長率/居民可支配收入增長率代替。表 28 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)模塊模塊權(quán)重W1（%）指標(biāo)權(quán)重W2（%）指標(biāo)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警2035房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率30房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額35房屋銷售價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場供求狀況預(yù)警2035空置率35房價(jià)收入比30房屋吸納率房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)預(yù)警3050非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積50別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積房地產(chǎn)與金融市場預(yù)警3035房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額35房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中銀行貸款/房地產(chǎn)開發(fā)資金來源30中長期住房按揭貸款余額增長率非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映房地產(chǎn)市場中非住宅與住宅類的協(xié)調(diào)狀況，該比例需保持在一個(gè)適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)才有利于房地別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映住宅結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)狀況，該比例應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的區(qū)間，比例過高會(huì)造成住宅結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，不利于普通民眾的安居樂業(yè)。由于數(shù)據(jù)來源限制，這里用房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中國內(nèi)貸款比例來代替。（2） 房地產(chǎn)預(yù)警指數(shù)的計(jì)算房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)（用MI表示）的計(jì)算公式為，房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)計(jì)算公式：，房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡指數(shù)計(jì)算公式為：房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)公式為：，在以上4個(gè)指數(shù)的基礎(chǔ)上計(jì)算房地產(chǎn)市場綜合預(yù)警指數(shù)，其計(jì)算公式為：（3） 預(yù)警區(qū)間的確定我們根據(jù)誤差理論，利用3δ方法來確定預(yù)警區(qū)間：根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)分布在中心值附近，離中心值越近可能性越高，越偏離中心值可能性越低。就本文而言，3δ方法的具體運(yùn)用即為：[Eδ,E+δ]（即：[10010,100+10]）為正常區(qū)間，[E2δ, Eδ)和(E+δ,E+2δ]（即：[100210, 10010)和(