【正文】 9。其他房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)了市場90%以上的份額。表 10 福建省各登記注冊類型其他房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年營業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)利潤 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%　%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營企業(yè)%%%% 有限責任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營企業(yè)%%%% 其他企業(yè)　　%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。除了經(jīng)營稅金及附加和營業(yè)利潤，余下指標在全國比重都比較穩(wěn)定，波動較小，參見圖1 如無特別說明，下圖表的資料來源均為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，不再一一注明。圖 3 我國和福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重 圖 4 我國和福建省房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重2005年以前，我省房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重一直比全國平均水平低1個多百分點，但從2005年開始，我省這一指標突然大幅上升，大大超過全國平均水平。我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了較高的增速，2006和2007年增速一度超過40%，2008年投資與上一年基本持平。住宅投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資主體，其占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重一般在65%左右，波動不大。20002008年，%，%，大大低于全國。圖 5 福建省和我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比較表 12 福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、購置費用和完成開發(fā)土地面積年份購置土地土地購置費用完成開發(fā)土地面積(萬平方米)增幅（%）金額(億元)增幅（%）面積(萬平方米)增幅（%）19998312000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 6 福建省和我國購置土地增幅 比較我省商品房建設發(fā)展較快，但與全國相比，平均來看我省增速低于全國。具體來看，我省住宅、%、%%，%、%%。參見圖 16。2007年以前，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，商品房銷售火爆，我省商品房空置面積出現(xiàn)了連續(xù)下降。表 16 福建省商品房空置面積 單位：萬平方米年份商品房空置面積住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房2004 2005 2006 2007 2008 表 17 福建省各類商品房銷售價格 單位：元/平方米年份商品房住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房199920641809362013293693389020002084176731101245261745612001201517883318141325613950200221521744285712572674525820032297205333441384289948232004256022971246307457772005316228015558163142938512200639943656629014925377891920074684447686951670473484782008438444987334231353868303近年來，我省商品房銷售價格基本保持了持續(xù)上升勢頭。表 18 福建省商品房銷售價格與全國商品房銷售價格之比年份商品房住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 從2006年開始，我省商品房均價開始超過全國平均水平。自籌資金增長最快，%，其次是國內(nèi)貸款和其他資金來源，%% ，利用外資增長最慢，%，%。總體來看，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營業(yè)收入、營業(yè)利潤等都有較大增長。各類企業(yè)的規(guī)模都有顯著擴大。從經(jīng)營稅金及附加占財政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等相對指標來看，與全國平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟中具有更加重要的地位，基本上已成為我省的一個支柱產(chǎn)業(yè)。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個指標的下降幅度，都大大高于全國的降幅，表明此次全球金融危機對我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負面影響。2. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位分析房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位可以從房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動作用和供給推動作用兩方面來說明。所謂房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度是指房地產(chǎn)業(yè)與向本產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)或部門的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系，它可分為后向直接關(guān)聯(lián)度和后向完全關(guān)聯(lián)度：后向直接關(guān)聯(lián)度可以用房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)表示。房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)效應是指房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)單位產(chǎn)值對另一個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的完全消耗（直接消耗和全部間接消耗之和）所產(chǎn)生的需求拉動作用。影響力系數(shù)是該產(chǎn)業(yè)的影響力與所有產(chǎn)業(yè)影響力算術(shù)平均值的比，影響力系數(shù)大于1說明相對于其他產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)具有更大的影響或拉動作用。前向關(guān)聯(lián)度是指某產(chǎn)業(yè)與需要本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系程度。前向完全關(guān)聯(lián)度可以用完全分配系數(shù)表示，它反映的是某產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過程中通過直接或間接方式向其他產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品或服務而對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的完全推動作用。為了便于說明，以下我們將關(guān)聯(lián)度大于平均關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；關(guān)聯(lián)度大于0但小于平均關(guān)聯(lián)度對應的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；如果關(guān)聯(lián)度為0時，則說明該產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無關(guān)聯(lián)關(guān)系。從福建省情況看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的有29個產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有12個，%，與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)最強的三個產(chǎn)業(yè)與全國相同，分別為租賃與商務服務業(yè)、金融業(yè)和建筑業(yè)，、與全國數(shù)據(jù)相差不大。房地產(chǎn)的總需求拉動效應（即：影響力），福建省房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動效應略低于全國。有些產(chǎn)業(yè)（如：農(nóng)林牧漁業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)等）與房地產(chǎn)業(yè)沒有或幾乎沒有后向直接關(guān)聯(lián)但是卻與房地產(chǎn)是后向完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，這說明房地產(chǎn)業(yè)的間接拉動作用不可忽視，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條因此拉長，在國民經(jīng)濟中的波及面增大。地產(chǎn)業(yè)對所有產(chǎn)業(yè)的直接推動作用（即：中間需求率），這一方面說明房地產(chǎn)業(yè)的前向供給推動作用較有限，而福建省房地產(chǎn)業(yè)前向供給推動作用則更弱，遠遜于全國水平。從全國情況分析，房地產(chǎn)業(yè)與所有42個產(chǎn)業(yè)均有前向完全關(guān)聯(lián)效應，與房地產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有18個，%，這16個產(chǎn)業(yè)中有4個與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系，而農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會組織等雖然與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系（分別排在前向直接關(guān)聯(lián)度的第1和第2位），但是前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系非常弱（分別排在前向完全關(guān)聯(lián)度的第19和25位），說明房地產(chǎn)業(yè)對農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會組織主要是前向直接推動作用，而間接推動作用則非常弱。2. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應度分析前面從房地產(chǎn)業(yè)自身的角度分析了其對其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用和推動作用，為了對房地產(chǎn)業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位有更清楚的認識，這里在以上分析的基礎上，對所有42的產(chǎn)業(yè)的影響力和感應度進行對比分析。，幾乎所有42個產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，這充分說明房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、波及范圍廣的特點。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說明房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用和前向推動作用的效果有所不同，房地產(chǎn)業(yè)主要對資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動作用而對消費品制造和服務行業(yè)起供給推動作用。我們利用房地產(chǎn)投資增長率/ GDP 增長率和房地產(chǎn)業(yè)增加值/GDP兩個指標來勾勒福建省房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況。另外，2008年福建省房地產(chǎn)投資開發(fā)增速為負值，說明福建省受全球金融海嘯的影響較為嚴重。 房價收入比（計算公式見附錄）是指特定時期某一國度或地區(qū)內(nèi)，中等收入家庭住房價格與家庭年收入的比值，這是反映家庭對房價承受能力的相對指標，比值越高，支付能力就越低，由于各國不同時期的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平不同，因而對房價的承受能力也有很大差異。一般認為，的商品房空置率在 3%以下時，市場表現(xiàn)為供不應求；商品房空置率在 3%~10%時，市場供應基本平穩(wěn)；商品房空置率在 10%以上時，供給明顯過剩；商品房空置率在 15%以上時，供給嚴重過剩。從房屋空置率（參見圖21）來看，2000年以來福建省商品房空置率一直在全國水平之下，說明福建省商品房供求關(guān)系相對全國更為平衡，但值得注意的是2006年以來福建省商品房空置率有上升態(tài)勢，與全國水平已經(jīng)越來越接近。根據(jù)表26，2000年以來，商品房竣工面積中，福建省和全國的住宅竣工面積的比例均在80%左右，但是關(guān)系民生狀況的經(jīng)濟適用房占住宅的比例卻在持續(xù)下降，%%，%%，而代表我國豪宅市場的別墅高檔公寓則成上升趨勢，%%，%%，而從豪宅市場與經(jīng)濟適用房的直接對比來看，別墅高檔公寓與經(jīng)濟適用房的比值則嚴重偏離了正常的市場結(jié)構(gòu)，%%，%%。房地產(chǎn)投資周期長、數(shù)額大，其發(fā)展離不開金融業(yè)及時、足量的資金支持，同時房地產(chǎn)消費市場如果得不到金融業(yè)資金的配合，房地產(chǎn)消費市場的啟動也會舉步維艱，因此房地產(chǎn)投資與消費的穩(wěn)步增長都需要金融機構(gòu)為其提供資金的籌集、融通、結(jié)算等金融服務，資金運動貫穿始終，而金融業(yè)的迅速發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)的支持。從資金來源的構(gòu)成看（參見表27），近幾年來，福建省房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款的比例在20%以上，高于全國同期水平2~6個百分點，而國內(nèi)貸款中絕大多數(shù)為銀行貸款，以2007年為例，%，%，說明相對于全國而言，福建省房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資更依賴于銀行貸款，可能存在風險隱患；而自籌資金的比例同樣說明了這一點，福建省自籌資金所占比例明顯低于全國水平，2006~%、%%，、說明福建省房地圖 22 福建省與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長率的對比數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料整理。以上我們從四個方面對福建省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)狀況同全國進行了對比分析，對福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況有了輪廓性的認識，下面我們本著判斷房地產(chǎn)健康程度的目的，從預警的角度對福建省房地產(chǎn)業(yè)做進一步量化分析，將福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況指數(shù)化，從而可以對福建省房地產(chǎn)業(yè)有更客觀、更準確、更清晰的認識。2. 指標選擇與權(quán)重確定在確定了總目標和四個子目標后，本文選擇了20個反映子目標的協(xié)調(diào)性指標（即：相對量指標），利用頭腦風暴法（Brainstorming）選取了其中的11個代表性指標并賦予權(quán)重（參見表28）。鑒于福建省房屋銷售價格指數(shù)缺失，這里用住宅價格增長率/居民可支配收入增長率代替。表 28 房地產(chǎn)預警指標體系設計模塊模塊權(quán)重W1（%）指標權(quán)重W2（%）指標房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟預警2035房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率30房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額35房屋銷售價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)房地產(chǎn)市場供求狀況預警2035空置率35房價收入比30房屋吸納率房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)預警3050非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積50別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積房地產(chǎn)與金融市場預警3035房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額35房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中銀行貸款/房地產(chǎn)開發(fā)資金來源30中長期住房按揭貸款余額增長率非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標用于反映房地產(chǎn)市場中非住宅與住宅類的協(xié)調(diào)狀況，該比例需保持在一個適當?shù)膮^(qū)間內(nèi)才有利于房地別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標用于反映住宅結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)狀況，該比例應當有一個合理的區(qū)間，比例過高會造成住宅結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，不利于普通民眾的安居樂業(yè)。由于數(shù)據(jù)來源限制，這里用房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中國內(nèi)貸款比例來代替。（2） 房地產(chǎn)預警指數(shù)的計算房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)預警指數(shù)（用MI表示）的計算公式為，房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)計算公式：，房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡指數(shù)計算公式為：房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預警指數(shù)公式為：，在以上4個指數(shù)的基礎上計算房地產(chǎn)市場綜合預警指數(shù)，其計算公式為：（3） 預警區(qū)間的確定我們根據(jù)誤差理論，利用3δ方法來確定預警區(qū)間：根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)分布在中心值附近，離中心值越近可能性越高，越偏離中心值可能性越低。就本文而言，3δ方法的具體運用即為：[Eδ,E+δ]（即：[10010,100+10]）為正常區(qū)間，[E2δ, Eδ)和(E+δ,E+2δ]（即：[100210, 10010)和(