【正文】 33%996%%%其他房地產576%1595%%%合計4866100%7729100%%%資料來源：福建經濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經濟普查簡明資料。%%是將房地產開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入作為營業(yè)收入計算得到的。各類房地產企業(yè)的經營效益都有很大的提高。%。根據《國民經濟行業(yè)分類》（GB/T47542002），房地產業(yè)分為房地產開發(fā)經營、物業(yè)管理、中介服務以及其他房地產活動四個小類。在保障房的建設中要適當擴大廉租房的規(guī)模，加強對廉租房的管理。要采取各種措施，促進房地產業(yè)的優(yōu)化重組和產業(yè)升級。第4章 給出若干思考和建議。2008年受國際金融危機影響，我省房地產開發(fā)增速明顯放緩，房地產市場交易低迷，房地產開發(fā)投資增長率為負值，房地產與宏觀經濟的協(xié)調預警指數接近偏冷區(qū)間。從房地產業(yè)影響力與感應度的角度分析，房地產的影響力系數和感應度系數遠小于1，排在所有42個產業(yè)的第40位和第39位，說明我省房地產業(yè)對上下游產業(yè)的帶動能力有限，在現(xiàn)階段，房地產業(yè)屬于“高附加值，低帶動能力”產業(yè)。.從福建省房地產業(yè)的前后向關聯(lián)看，幾乎所有產業(yè)均與房地產業(yè)有完全關聯(lián)關系。土地購置面積年均增幅比全國低11個百分點。2008年我省房地產業(yè)的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國的平均水平相當。從房地產企業(yè)登記注冊類型來看，內資企業(yè)所占比重上升，港、澳、臺商和外商投資企業(yè)比重有所下降。曾五一負責整體研究框架的設計、研究工作的指導、研究報告的修改、總撰和定稿。因此，正確分析和評價房地產業(yè)的現(xiàn)狀，深入剖析房地產業(yè)存在的問題，進而提出有針對性的政策建議,對于保持我省房地產業(yè)和國民經濟的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義和作用。福建省房地產業(yè)發(fā)展研究 廈門大學經濟學院課題組前 言房地產業(yè)是國民經濟的基礎性產業(yè)。本課題屬于福建省政府第二次經濟普查重點課題。劉小二負責第4章有關內容研究和初稿的撰寫，李想負責第1章有關內容研究和初稿的撰寫。從企業(yè)類型結構來看，房地產開發(fā)企業(yè)是我省房地產業(yè)的主體，其營業(yè)收入在房地產業(yè)中所占的比重超過九成，從業(yè)人員數所占比重接近一半。我省商品房銷售價格上漲較快，從2006年開始我省商品房平均銷售價格已經高于全國平均水平。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。從前后向關聯(lián)的差異看，與房地產業(yè)后向關聯(lián)的產業(yè)主要有通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、化學工業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、金融業(yè)等15個產業(yè)，其中絕大多數是資本、原材料型生產性質的產業(yè)。第3章 分析我省房地產業(yè)發(fā)展的協(xié)調狀況，并對我省房地產業(yè)發(fā)展進行預警分析。從與全國的對比分析來看，我省房地產發(fā)展穩(wěn)定性較差，具體表現(xiàn)為房地產開發(fā)投資增速忽高忽低。發(fā)展我省房地產業(yè)應以解決老百姓的住房需要和滿足其他行業(yè)對房地產的需要作為最基本的目標，緊緊圍繞這一目標出臺相關的政策措施。從供給角度看，要降低房地產企業(yè)的準入門檻，讓更多外資企業(yè)和民營企業(yè)參與到房地產市場的建設和開發(fā)中來，擴大房地產市場的有效供給，形成政府監(jiān)管機制健全，大中小型企業(yè)良性競爭的局面。從需求角度看，要在觀念上確立現(xiàn)階段消費需求應當是房地產場需求主體的觀念，正確引導居民的住房需求，并通過差別利率政策以及對出售二套以上住房獲利部分全額征收所得稅等政策，抑制房地產的投資和投機需求，防止房地產泡沫的出現(xiàn)。近年來，我省的房地產業(yè)發(fā)展很快，在國民經濟中已具有重要地位和作用。%。其中，%。，%，%。表 3 福建省各類房地產企業(yè)營業(yè)收入和就業(yè)人數所占比重企業(yè)類型2004年2008年營業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重營業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重房地產開發(fā)企業(yè)%%%%物業(yè)管理企業(yè)%%%%中介服務企業(yè)%%%%其他房地產企業(yè)%%%%資料來源：福建經濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經濟普查簡明資料。從房地產企業(yè)登記注冊類型來看，內資企業(yè)數所占比重上升了約7個百分點， 港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重則有所下降。各登記注冊類型企業(yè)規(guī)模的變化方面，通過平均每個企業(yè)實收資本來看，內資企業(yè)中國有、股份合作、有限責任、其他企業(yè)以及港、澳、臺商投資和外商投資企業(yè)，規(guī)模提升明顯，其他類型企業(yè)的規(guī)模變化不大，甚至有所下降。房地產開發(fā)企業(yè)中，%，%。有限責任公司的經營收入和利潤總額所占比重均有較大幅度的提高。港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)的市場份額有所擴大。內資企業(yè)中，占主導地位的是國有企業(yè)、有限責任公司和私營企業(yè)，%。表 9福建省各登記注冊類型房地產中介服務企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年營業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)利潤 內資企業(yè)%%%% 國有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營企業(yè)%%%% 有限責任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經濟普查簡明資料。參見表 10。其中，房地產開發(fā)企業(yè)數占全國的比重呈明顯下降趨勢，%，%。圖 3顯示，我省房地產開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員數占第三產業(yè)從業(yè)人員比重一直呈現(xiàn)上升趨勢，并明顯高于全國水平?？偟膩砜?，房地產業(yè)在我省的國民經濟中具有更加重要的地位，可以說已基本成為我省的支柱產業(yè)，但基礎尚不穩(wěn)固。在2008年之前的幾年里，我省房地產開發(fā)投資在全社會固定資產投資總額中大約占1/4，2008年這一比重雖有所下降，但仍然超過20%。值得注意的是，我省土地購置面積已經連續(xù)三年下降。參見表 12和圖 6。表 13 福建省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年份施工面積新開工面積竣工面積竣工價值面積(萬平米)增幅（%）面積(萬平米)增幅（%）面積(萬平米)增幅（%）金額(億元)增幅（%）1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 7福建省和我國商品房施工面積增幅比較圖 8福建省和我國商品房新開工面積增幅比較圖 9福建省和我國商品房竣工面積增幅比較圖 10福建省和我國商品房竣工價值增幅比較關于商品房新開工面積，各物業(yè)類型的房地產增幅波動都很大來看。表 14 福建省各物業(yè)類型商品房新開工面積 單位：萬平方米，%年份住宅別墅高檔公寓經濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房面積增幅面積增幅面積增幅面積增幅面積增幅1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 11 福建省和我國住宅新開工面積增幅比較圖 12福建省和我國別墅高檔公寓新開工面積增幅比較圖 13福建省和我國經濟適用房新開工面積增幅比較圖 14福建省和我國辦公樓新開工面積增幅比較圖 15福建省和我國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積增幅比較我省商品房銷售面積持續(xù)增長，雖然增速波動較大，但總體上保持了較高的增長速度，2008年因受經濟危機影響，%，是全國降幅的兩倍多，表明此次危機對我省房地產業(yè)影響較大。參見表15。參見表16。參見表17。表 19 福建省房地產開發(fā)投資資金來源 單位：億元年份國內貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其他資金來源1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 17福建省房地產開發(fā)投資資金來源結構從總量來看，我省房地產開發(fā)投資中各種來源渠道的資金均有大幅增長，但增幅差別較大。參見圖 17。從企業(yè)類型結構來看，房地產開發(fā)企業(yè)是我省房地產業(yè)的主體，其營業(yè)收入在房地產業(yè)中所占的比重超過九成，從業(yè)人員數所占比重接近一半。2008年我省房地產業(yè)的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國的平均水平相當。房地產開發(fā)投資的來源方面，國內貸款和自籌資金比重大體呈上升趨勢，利用外資比重呈下降趨勢。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。該比率越高，表明該產業(yè)對其他產業(yè)部門的需求拉動作用越大。該系數越大，說明房地產業(yè)對要素提供產業(yè)的直接需求越大，產業(yè)之間的直接關聯(lián)度也越強。影響力（即一個產業(yè)后向完全關聯(lián)的總效應）是指一個產業(yè)增加單位最終需求時通過直接和間接關聯(lián)要求國民經濟各部門提供的投入總量，它可以反映該產業(yè)對所有產業(yè)的拉動水平，在投入產出表中它是投入產出完全消耗系數矩陣的列合計。此值越大，表明該產業(yè)對其他產業(yè)的供給推動作用越大。在投入產出表中是價值流量表第I象限某產業(yè)所在行的分配值與該行對應的行業(yè)總產出之比，即： （i,j=1,2,…,n），其中，表示直接分配系數，其他符號如前所述。感應度系數是該產業(yè)的感應度與所有產業(yè)感應度算術平均值的比，感應度系數大于1說明相對于其他產業(yè)，該產業(yè)具有更大的推動作用。%，其中金融業(yè)、租賃和商務服務業(yè)和建筑業(yè)與房地產的直接關聯(lián)度最高，、%、%%。 根據上述方法計算結果（參見表21）可知，無論是全省還是全國，全部42個產業(yè)均與房地產業(yè)有后向完全關聯(lián)關系，這反映出房地產業(yè)產業(yè)鏈長的特點。金融業(yè)的位次依然很靠前，其中在福建省的位次為第4位，在全國的位次為第2位，說明房地產業(yè)對金融業(yè)的不僅具有直接依賴性，間接依賴性也很強。.2. 3房地產業(yè)對國民經濟的供給推動作用 根據前文所述方法計算得房地產業(yè)的前向直接關聯(lián)度（參見表22）表明：房表22 與房地產前向直接關聯(lián)密切產業(yè)產業(yè)代碼福建省全國關聯(lián)度比重累計比重排位關聯(lián)度比重累計比重排位農林牧漁業(yè)011公共管理和社會組織42212批發(fā)和零售業(yè)3031衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)404文化、體育和娛樂業(yè)415居民服務和其他服務業(yè)3863金融業(yè)3272租賃和商務服務業(yè)3486住宿和餐飲業(yè)314信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)295紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品087房地產業(yè)338化學工業(yè)129交通運輸及倉儲業(yè)2710通用、專用設備制造業(yè)1611均值總效應（中間需求率）數據來源：根據福建省和全國2007年投入產出表整理。 前向完全關聯(lián)系數（參見表23）顯示：房地產業(yè)對所有產業(yè)的推動效應為（感應度），與前向直接關聯(lián)系數的差異對比，福建省和全國前向完全關聯(lián)度的大小比較接近，說明房地產業(yè)對相關產業(yè)具有比較接近前向完全推動作用。表 23 與房地產前向完全密切關聯(lián)產業(yè)產業(yè)代碼福建省全國關聯(lián)度比重累計比重排位關聯(lián)度比重累計比重排位紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0819批發(fā)和零售業(yè)3021通信設備、計算機及其他電子設備1935金融業(yè)3243化學工業(yè)1252建筑業(yè)2664居民服務和其他服務業(yè)38