【正文】 房地產(chǎn)業(yè)的研究報(bào)告書(shū)作者：日期：房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特性（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車(chē)場(chǎng)等，一般來(lái)說(shuō)，我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱(chēng)為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本報(bào)告討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。按照商品房屋用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類(lèi)，前者包括普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和別墅、高檔公寓，后者可分為寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。（二）產(chǎn)業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性 　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。 　 房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性 　 房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷(xiāo)售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，也就是說(shuō)目前中國(guó)8%的GDP增長(zhǎng)速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。 　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性 　　房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能象其它商品一樣，通過(guò)房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來(lái)使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。 　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大 政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下方面來(lái)體現(xiàn)，其一，政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況；其三，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。二、現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)商數(shù)量多，分布不均1986年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有3000多家，到了1995年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已達(dá)到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最多的一年。此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)目有所減少。98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，99年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)25600多家。企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開(kāi)發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在盈利水平、經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)新意識(shí)等方面遠(yuǎn)不如東部地區(qū)。東部地區(qū)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開(kāi)發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)等方面。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型具有多樣性，民營(yíng)企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國(guó)有企業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。96年國(guó)有企業(yè)所占的比重最大，達(dá)到41%；%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，%；%。從近兩年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占的比重越來(lái)越大。在各種類(lèi)型的所有制企業(yè)中，私營(yíng)企業(yè)或以私營(yíng)為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過(guò)國(guó)有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國(guó)有企業(yè)，而經(jīng)過(guò)93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營(yíng)企業(yè)。 企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均注冊(cè)資金為1732萬(wàn)元，全國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的凈資產(chǎn)不過(guò)為10多億元，與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤(pán)更少。96年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)是：%，%，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、融資能力差、開(kāi)發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入微利階段90年代初，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求量很大，開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)高，吸引了更多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。又由于1993年下半年房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，相當(dāng)一部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，全行業(yè)的平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入微利階段。（二）市場(chǎng)供給狀況分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，2000年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)36%。 ?。?）房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。1996年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，%，2000年1至9月，這一比例己上升為69%，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 ?。?）投資的資金來(lái)源狀況。從資金來(lái)源的主體來(lái)看，三級(jí)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的投資主體，所占的比重超過(guò)了50%，從整體上看，一、二級(jí)企業(yè)己經(jīng)有了一定的規(guī)模效益，而四級(jí)以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別是無(wú)級(jí)別的企業(yè)所占的投資比重高達(dá)20%，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的投資還有待進(jìn)一步優(yōu)化。 土地資源的供給狀況分析　　土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，改革開(kāi)放前，中國(guó)土地使用權(quán)是通過(guò)無(wú)償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實(shí)施后，中國(guó)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩沟猛恋厥袌?chǎng)空前發(fā)展。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個(gè)新特點(diǎn)。 ?。?）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標(biāo)、拍賣(mài)比重有所提高。 （2）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。近兩年，國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部頒布的全國(guó)性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺(tái)政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)。商品房的新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積分析　　 2000年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭?！。?）新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)。93年至96年，國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開(kāi)工面積逐年下降， 96年新開(kāi)工面積降到了谷底，97年新開(kāi)工面積開(kāi)始回升，98年受住房制度改革的影響，新開(kāi)工面積增速加快，%，99年新開(kāi)工面積有所降低，但2000年又呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)。 ?。?）施工面積。96年的新開(kāi)工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開(kāi)工工程較多所引起的。98年施工面積增速較快，%，%，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。 ?。?）竣工面積。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份的新開(kāi)工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，98年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回升，商品房的竣工面積也在增長(zhǎng)，2000年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積8893萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)18%。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)分析 　　住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最小。近幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)： 　（1）住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5%至10%左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，中國(guó)別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年中國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。這些措施使得高檔物業(yè)的投資開(kāi)始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投資比例開(kāi)始上升，2000年1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)69%以上。 ?。?）辦公樓市場(chǎng)供給的地區(qū)差異進(jìn)一步擴(kuò)大。近幾年來(lái)，辦公樓市場(chǎng)供給的增速很快，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬(wàn)平方米，與此同時(shí)，辦公樓市場(chǎng)的地區(qū)間差異不斷擴(kuò)大，如北京云集了世界各國(guó)5000多家的駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國(guó)各地地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的態(tài)勢(shì)，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過(guò)于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場(chǎng)供需都出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。 　（3）商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷(xiāo)，各地商場(chǎng)、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷(xiāo)售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。 　?。ㄈ┦袌?chǎng)需求分析目前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求存在以下特點(diǎn)： 市場(chǎng)需求開(kāi)始回升近兩年來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)形勢(shì)。2000年110月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為8249萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%。　 個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體 90年代以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)，1987年，%；而到了1997年，%； 1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快，98年個(gè)人購(gòu)房的比例比97年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，%，市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高要求。2000年前9個(gè)月，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)90%以上。 與個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)適應(yīng),住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位　住宅銷(xiāo)售在商品房銷(xiāo)售中占主導(dǎo)地位，從87年到97年住宅銷(xiāo)售額在商品房銷(xiāo)售總額中所占比重都在70%以上，因此住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。1998年住房制度實(shí)行改革后，個(gè)人購(gòu)房比例進(jìn)一步提高，2000年19月，住宅銷(xiāo)售額占房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額的85%以上。（四）存在的問(wèn)題目前，中國(guó)出現(xiàn)了大量商品房積壓和大量城鎮(zhèn)居民的住房需求得不到滿(mǎn)足這樣互相矛盾的現(xiàn)象，供需脫節(jié)成為當(dāng)前的重要問(wèn)題。主要原因是商品房售價(jià)高，中低收入家庭難以接受。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年，中國(guó)商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2002元，商品住宅平均每平方米售價(jià)達(dá)1800多元（見(jiàn)全國(guó)商品住宅平均售價(jià)圖。），按此計(jì)算，一套70平方米的住宅大約共需13萬(wàn)，而1997年我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入為5200多元，人均消費(fèi)支出為4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于購(gòu)買(mǎi)住房的約為人均1300多元，98年底平均每人儲(chǔ)蓄存款余額為5000元，按一個(gè)三口之家計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)這樣一套住房共需33年。根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，而中國(guó)這個(gè)比例目前大約高達(dá)10：1以上，而對(duì)于中低收入的家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市來(lái)講，這個(gè)比例更大，因此房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。 同時(shí)，2000年據(jù)對(duì)全國(guó)17萬(wàn)城鎮(zhèn)居民住房條件的抽樣調(diào)查顯示，%的家庭住房不足40平方米。如果按照第五次人口普查的結(jié)果。%，%。這一批人對(duì)住房的潛在需求大，但由于收入與房?jī)r(jià)的巨大反差，有效需求不足。因此，住房市場(chǎng)能否面向中低收入者，是房地產(chǎn)業(yè)能否成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的關(guān)鍵。1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住宅制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家解決中低收入家庭住宅問(wèn)題的做法和總結(jié)各地房改經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了建立新的供應(yīng)體系，對(duì)不同收入的家庭實(shí)行不同的住宅供應(yīng)政策，即對(duì)高收入家庭提供普通商品住宅，對(duì)中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)特困家庭提供廉租房，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住宅供應(yīng)政策，是具有中國(guó)特色的住宅制度。三、趨勢(shì)分析（一）市場(chǎng)需求的影響因素分析中國(guó)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房能力分析 　 歸根到底，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是由居民購(gòu)房能力的大小決定的。2000年開(kāi)始，中國(guó)實(shí)行貨幣分房制度，下面我們就來(lái)推測(cè)一下新的住房制度下居民的購(gòu)房能力。97年底，，平均每戶(hù)人口 ，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶(hù)人口數(shù)在下降，我們就以一個(gè)三口之家為例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，這樣的假設(shè)不會(huì)使結(jié)果偏差太大。2000年以后，一個(gè)家庭可用于購(gòu)房的款項(xiàng)有：原有的儲(chǔ)蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼、一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼。（目前全國(guó)貨幣分房有六種模式，由于各種模式的差別不大，本文僅用一種模式來(lái)研究） 　　 ①儲(chǔ)蓄存款：99年底全國(guó)城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄存款約為7500元，一個(gè)三口之家儲(chǔ)蓄存款為22500元。 　　 ②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對(duì)90年至97年數(shù)字分析。 　　 ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個(gè)人每月計(jì)繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，按1999年職工的平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為1400元。 　　 ④每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼