大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢-全文預(yù)覽
【正文】 和需求檔次提高，使住宅有效需求進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)居住物業(yè)的舒適性要求提高和科技含量提高。如果關(guān)稅降低，帶來房屋的建造成本也會(huì)有所降低，這對開發(fā)和建設(shè)企業(yè)的好處是明顯的；其次，開放服務(wù)貿(mào)易會(huì)促進(jìn)寫字摟和商場的租售。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加入WTO后對我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)是很為有利的。政策環(huán)境對于今后大陸房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展很為有利。20年約新建108億平方米，相當(dāng)目前全國60億平方米城市住宅存量的近兩倍。預(yù)計(jì)每年需拆除重建1億平方米。從居住水平提高來預(yù)測。新建的住宅要達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，對于居住物業(yè)的舒適性和科技含量的提高提出要求。第二階段（20102020）是提高住房質(zhì)量階段。 改革開放至今二十年，我國大陸城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重不足現(xiàn)象有所緩解。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，科技成果對住宅應(yīng)用所形成的附加值已被逐漸認(rèn)識(shí)，住宅科技含量不斷增加，新型建材、建筑節(jié)能、住宅智能化等均提上日程。（％，％）；三是大大降低房屋租賃稅費(fèi)。⑥減免過高稅費(fèi)的政策。可以預(yù)期，中國的房地產(chǎn)金融將在即將到來的國際競爭環(huán)境的下加快發(fā)展。④發(fā)展住房金融。前已講過，而根據(jù)房改政策，收入房價(jià)比在4倍以上的城市都要給予居民貨幣補(bǔ)貼。近兩年全國經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積已超過1億平方米，占同期商品住宅竣工面積比例超過了50％。目前全國可出售公房的80％以上已出售給職工，其中有7個(gè)大中城市公房出售率達(dá)90％。②推進(jìn)房改政策。 1999年下半年年開始，針對投資需求與消費(fèi)需求均不足的新情況，采取了綜合對策。拉動(dòng)內(nèi)需政策和房改等政策發(fā)揮作用，促成房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。 第三，中國大陸城市居民的收入房價(jià)比例已經(jīng)進(jìn)一步縮小。如果加上現(xiàn)金及其它金融資產(chǎn)2萬億，合1萬億美元，其人均平價(jià)購買力（PPP$）要大大高于1萬億美元。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成因分析這幾年的房地產(chǎn)快速發(fā)展有兩大成因：中國大陸居民己進(jìn)入第四次消費(fèi)浪潮，即以住房消費(fèi)為主的時(shí)期。從以上分析可以看出，我國大陸的住宅和房地產(chǎn)業(yè)在加快城市建設(shè)、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面都產(chǎn)生了巨大作用。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的專家以投入產(chǎn)出模型測算，在中國每100億元的房地產(chǎn)投資，可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元，拉動(dòng)系數(shù)為1：，大大高于過去測算為1：。③作用突出。近年來我國大陸房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已經(jīng)居世界的前列，建房總量居世界第一位。由于消費(fèi)增長帶動(dòng)了投資增長，近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長很快， ％，1999年增長11％，％。1996年以來，房地產(chǎn)銷售急升。中國政府沒有受這些錯(cuò)誤思想的誤導(dǎo)，而是適應(yīng)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢與市場形勢的變化，將擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長作為重要的政策選擇，將住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)作為著力點(diǎn)和突破口。 大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢中國企業(yè)聯(lián)合會(huì) 副會(huì)長中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長 孟曉蘇博士中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司董事長中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年特別是近四年發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)、啟動(dòng)內(nèi)需的消費(fèi)熱點(diǎn)，對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。一、中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀1997年東南亞金融風(fēng)暴以后，某些主管部門和部分媒體主張中國要“以泰國為鑒”’、防止房地產(chǎn)再度發(fā)展。首先應(yīng)注意到是近幾年銷售的增長，因?yàn)殇N售增長反應(yīng)的是市場的變化狀況，銷售包括居民作為消費(fèi)和作為投資的購買。％。②規(guī)模宏大。用國際上通常的參考指標(biāo)——每千人每年建造住宅的套數(shù)來衡量，而我們有／資料可比的世界上其他國家都在10套以內(nèi)，更不要說中國人口是世界第一位。房地產(chǎn)業(yè)通過“回顧效應(yīng)”，即房地產(chǎn)業(yè)作為需求市場，帶動(dòng)鋼鐵、建材、森工、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過“前瞻效應(yīng)”，即通過房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接帶動(dòng)建筑、裝飾、通訊、電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與美國部分經(jīng)濟(jì)專家對美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查所顯示的：住宅是拉動(dòng)消費(fèi)的“第一動(dòng)力”的結(jié)果一致；通過“旁側(cè)效應(yīng)”，帶動(dòng)城市建設(shè)的發(fā)展和社會(huì)文明程度的提高，間接地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有報(bào)道稱，今年以來北京房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在媒體上“燒”了5億元。因此，房地產(chǎn)業(yè)要在新的高度、更深層次不斷探索創(chuàng)新發(fā)展的思路。從90年代起中國大陸居民的消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)，推動(dòng)中國大陸市場迅速進(jìn)入第四次消費(fèi)浪潮。改善居住條件成為居民的急切需要。收入增長造成城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額成倍增長， 1992年，其中82％是1993年以來的新增儲(chǔ)蓄。新的市場和新的購買主體全面形成。同時(shí)通過擴(kuò)大消費(fèi)信貸規(guī)模、持續(xù)七次降息和征收利息稅等措施刺激消費(fèi)增長。三是進(jìn)一步加大公有住房的出售力度。為加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房間題，國務(wù)院提出要重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。在以上兩項(xiàng)政策的作用下，中國大陸城市居民的收入房價(jià)比例已經(jīng)進(jìn)一步縮小。有人誤以為“中國大陸房價(jià)太高，居民買不起”，是不符合實(shí)際的。由于起步晚、起點(diǎn)低，中國大陸住房金融的現(xiàn)狀仍不很令人滿意，還遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力強(qiáng)和應(yīng)用廣泛?，F(xiàn)在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。例如北京為4％，上海為3％。房地產(chǎn)開發(fā)對住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提出要求。但與美國人均使用
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