【正文】 。從全國(guó)情況分析，全部42個(gè)產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有或多或少的前向關(guān)聯(lián)，其中與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)全國(guó)有12個(gè)，%，批發(fā)零售業(yè)和金融業(yè)是房地產(chǎn)的主要直接供給對(duì)象，%%，從福建省來看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的有27個(gè)（其余15個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度為0或幾乎為0），密切關(guān)聯(lián)的有8個(gè)，%，農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織和批發(fā)零售業(yè)是最主要的直接供給對(duì)象，%、%%。從密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)上分析，無(wú)論是全國(guó)的19個(gè)產(chǎn)業(yè)還是福建省的15個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，這說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍是傳統(tǒng)的、生產(chǎn)能力擴(kuò)張的發(fā)展方式，主要影響物質(zhì)資本類產(chǎn)業(yè)，其現(xiàn)實(shí)表象是以大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，具有明顯的“數(shù)量擴(kuò)張”特征。從全國(guó)范圍看，這其中與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)全國(guó)有19個(gè)，%，從福建省情況看，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有15個(gè)，%。從福建省與全國(guó)的對(duì)比來看，后向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有7個(gè)相同，其中與金融業(yè)的后向直接依賴性都很高，這說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，與金融業(yè)的發(fā)展密不可分。. 根據(jù)前文說明進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果（參見表20）顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加一單位產(chǎn)值的直接拉動(dòng)效應(yīng)（即中間投入率）。其計(jì)算公式為：，其中D表示完全分配系數(shù)矩陣，為總產(chǎn)出對(duì)角矩陣。產(chǎn)業(yè)間前向關(guān)聯(lián)也可以從前向直接關(guān)聯(lián)和前向完全關(guān)聯(lián)兩方面分析。反映供給推動(dòng)作用的指標(biāo)包括中間投入率、前向關(guān)聯(lián)度和感應(yīng)度系數(shù)。它可以用完全消耗系數(shù)來表示。其經(jīng)濟(jì)含義是，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)一個(gè)單位產(chǎn)值對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的直接消耗量，它可以反映房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)行過程中對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接需求拉動(dòng)作用。反映需求拉動(dòng)作用的指標(biāo)包括中間投入率、后向關(guān)聯(lián)度與影響力系數(shù)。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長(zhǎng)率指標(biāo)低于全國(guó)平均水平。我省商品房銷售價(jià)格上漲較快，其中住宅類商品房?jī)r(jià)格上漲最快。從收入和利潤(rùn)看，在各登記注冊(cè)類型房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)都是市場(chǎng)的主體，占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊(cè)類型來看，內(nèi)資企業(yè)所占比重上升，港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重有所下降。參見表19。2008年，我省商品房?jī)r(jià)格比全國(guó)平均水平高出15%，其中住宅比全國(guó)平均水平高26%，經(jīng)濟(jì)適用房高20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房高41%，別墅高檔工業(yè)和辦公樓分別比全國(guó)平均水平低6%和36%。同全國(guó)一樣，2003年以前是小幅上漲，從2004年開始房?jī)r(jià)上漲開始加速，%，2008年，房?jī)r(jià)小幅回落。但2008年受危機(jī)影響，%，其中住宅、別墅高檔公寓和辦公樓空置面積大增了138%、96%和84%，%。圖 16福建省商品房銷售面積和增速表 15 各物業(yè)類型房地產(chǎn)銷售面積和增速 單位：萬(wàn)平方米，%年份住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增速面積增速面積增速面積增速面積增速1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 分物業(yè)類型來看，住宅是我省商品房銷售的主體，其占商品房銷售面積的比重在多數(shù)年份都在85%左右，2008年由于住宅銷售降幅較大，%。經(jīng)濟(jì)適用房和辦公樓從上世紀(jì)末到現(xiàn)在大體呈現(xiàn)了先下降后上升的走勢(shì)，但二者2008年的開發(fā)面積還低于1999年的水平，而全國(guó)則基本保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭。20002008年，我國(guó)商品房施工、新開工、%、%、%%，%、%、%%。土地購(gòu)置費(fèi)用在2008年以前一直保持快速增長(zhǎng)，%。參見表11和圖 5。與全國(guó)比較來看，全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資年增幅相對(duì)平穩(wěn)，而我省則波動(dòng)較大。2006年，%，但在隨后兩年又有大幅下降，到2008年該比重僅略高于全國(guó)水平。以上我們對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)概貌有了基本的認(rèn)識(shí)，下面再通過與全國(guó)的比較，對(duì)我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)做進(jìn)一步的考察。%%，%%。表 7 福建省各登記注冊(cè)類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)總額所占比重的變化企業(yè)登記注冊(cè)類型2004年2008年經(jīng)營(yíng)收入利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)收入利潤(rùn)總額 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國(guó)有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營(yíng)企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營(yíng)企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。表 6福建省企業(yè)登記注冊(cè)類型房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)登記注冊(cè)類型20042008平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人） 內(nèi)資企業(yè) 國(guó)有企業(yè) 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營(yíng)企業(yè) 有限責(zé)任公司 股份有限公司 私營(yíng)企業(yè) 其他企業(yè) 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè) 外商投資企業(yè) 合計(jì) 資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。內(nèi)資企業(yè)中。參見表6。參見表 5。企業(yè)規(guī)模方面，從平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本來看，各類房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模均有顯著擴(kuò)大，但若從平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模有顯著擴(kuò)大，物業(yè)管理企業(yè)平均規(guī)模保持不變，中介服務(wù)企業(yè)和其他房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模有小幅下降。表 1 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)概況指標(biāo)2004年2008年2008年比2004年增長(zhǎng)（%）20052008年均增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）5481994443%%本年完成投資額（億元）%%住宅完成投資額（億元）%%房屋施工面積（萬(wàn)平方米）%%房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）%%實(shí)收資本（億元）%%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億元）%%利潤(rùn)總額（億元）%%物業(yè)管理企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）4251676471%%在管房屋建筑面積（萬(wàn)平方米）9016%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%中介服務(wù)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）624010162%%房屋代理銷售成交合同面積（萬(wàn)平方米）256%%房屋代理出租成交合同面積（萬(wàn)平方米）87%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%其他房地產(chǎn)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）840620086%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。從結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有最大比重，%，%因福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料里無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，只有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他類房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)收入。%。2004年，我省各類房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員為111981人，2008年從業(yè)人員為201162人，%。61 / 66目 錄1. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較 1 1 10 16 18 19 202. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位分析 22 22 23. 23 252. 3房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的供給推動(dòng)作用 27 27 282. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析 30 323. 福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與預(yù)警分析 33 33 33 34 36 37 40 40 43 454．思考與建議 47，明確基本政策目標(biāo) 47，保證房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)發(fā)展 48 48，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) 49，抑制投資和投機(jī)需求 51 進(jìn)一步建全與完善相關(guān)制度 52附錄 54參考文獻(xiàn) 551. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。應(yīng)當(dāng)把保障性住房的建設(shè)和管理作為對(duì)各級(jí)地方政府政績(jī)考核的重要內(nèi)容之一。另一方面，也要發(fā)揮“看得見的手的作用”，由政府承擔(dān)起低收入居民住房保障方面的責(zé)任，從而為所有居民的安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。商品房空置率不斷上升，已經(jīng)處于供求失衡的邊緣；房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的失衡問題更為嚴(yán)重，具體表現(xiàn)為適合普通民眾居住的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，而別墅高檔公寓供給過剩，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比偏高。但有以下幾點(diǎn)需引起注意。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說明房地產(chǎn)業(yè)主要對(duì)資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動(dòng)作用而對(duì)消費(fèi)品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動(dòng)作用。.與全國(guó)相比，福建省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)作用都略小。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長(zhǎng)率指標(biāo)低于全國(guó)平均水平。從經(jīng)營(yíng)稅金及附加占財(cái)政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等指標(biāo)來看，與全國(guó)平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟(jì)中具有更加重要的地位。近年來，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等都有較大增長(zhǎng)。本課題組由3人組成，課題組負(fù)責(zé)人為廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師曾五一教授，課題組成員為廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系博士生劉小二和李想。近年來，我省的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但同時(shí)也面臨著房?jī)r(jià)上漲過猛、市場(chǎng)秩序混亂、供求結(jié)構(gòu)失衡等諸多問題。作為行業(yè)關(guān)聯(lián)性高、政策敏感性強(qiáng)的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、積累與消費(fèi)的比例關(guān)系、城市化進(jìn)程、金融運(yùn)行效率甚至全社會(huì)的穩(wěn)定都具有重大影響。其主旨在于利用本次經(jīng)濟(jì)普查的資料及其他相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行詳細(xì)考察，分析其在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和影響及其與各有關(guān)方面的協(xié)調(diào)程度，找出我省房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題，并在此基礎(chǔ)上提出若干思考與建議，為政府決策提供參考。本研究報(bào)告的主要內(nèi)容與基本結(jié)論如下：第1章 考察我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)并與全國(guó)進(jìn)行比較。2008年，福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)占全國(guó)同類指標(biāo)的比重基本在3%4%的水平。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個(gè)指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國(guó)的降幅，表明此次全球金融危機(jī)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。第2章 利用投入產(chǎn)出表資料，分析房地產(chǎn)業(yè)在我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有紡織服裝鞋帽業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)、建筑業(yè)等16個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中消費(fèi)品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占了很大比例。整體來看，我省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合預(yù)警指數(shù)正處于基本正常區(qū)間內(nèi)。另外，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不夠合理。為了保證我省房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)地發(fā)展，一方面，要充分發(fā)揮“看不見的手”的作用，通過整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)資源配置的進(jìn)一步優(yōu)化，由市場(chǎng)解決多數(shù)居民的住房問題。在供給結(jié)構(gòu)方面，要注意合理調(diào)控高檔住房與普通住房的結(jié)構(gòu)、新房與二手房的結(jié)構(gòu)以及保障房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。還必須下大力氣不斷健全和完善各項(xiàng)相關(guān)制度，包括房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查和信息披露制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)的財(cái)稅制度。表 1給出了我省房地產(chǎn)業(yè)的總體現(xiàn)狀，以及自第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查以來我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。%。從兩次普查的企業(yè)數(shù)看，2004年我省有各類型房地產(chǎn)企業(yè)4866家，到2008年這一數(shù)字上升到7729家，%，%。參見表 2和表3。表 4 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)類型2004年2008年平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)管理 中介服務(wù) 其他房地產(chǎn) 合計(jì) 資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。內(nèi)資企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)比重略有上升，集體企業(yè)略有下降，私營(yíng)企業(yè)和其他企業(yè)比重上升幅度較大。通過平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員來看，股份合作、聯(lián)營(yíng)和外商投資企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大明顯，國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)平均規(guī)模有所下降。與此同時(shí)，%提高到69%，上升了近20個(gè)百分點(diǎn)。參見表 7。參見表8。參見表