【正文】 、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 　?。ㄒ唬┳≌枨箢A(yù)測 　　住宅需求預(yù)測是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測的重要基礎(chǔ)。該法一旦頒發(fā)實(shí)施，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。《行政許可法》規(guī)定，實(shí)施行政監(jiān)察管理的部門，將把監(jiān)督檢查結(jié)果經(jīng)監(jiān)查人員簽字交由專門部門記錄歸檔，以示對監(jiān)查結(jié)果的真實(shí)性和公正性負(fù)責(zé)，有利于減少監(jiān)查人員濫用職權(quán)。為了提高效率，從土地到規(guī)劃，再到建設(shè)管理和市場管理，各個環(huán)節(jié)的審批手續(xù)都進(jìn)行了較大規(guī)模的調(diào)整，這有利于減小房地產(chǎn)企業(yè)管理成本，縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期。稅制改革的目標(biāo)是構(gòu)建一個科學(xué)的稅收結(jié)構(gòu)，在“明租、正稅、清費(fèi)”的前提下，適當(dāng)調(diào)整征稅范圍，擴(kuò)大稅基，合理計稅。 　　2005年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定自6月1日起禁止未竣工的已購預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,取消了營業(yè)稅的優(yōu)惠。 　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 　　2004年末頒布了新修訂的《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。把房地產(chǎn)住房抵押貸款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地產(chǎn)商的短期投機(jī)行為，讓消費(fèi)者增強(qiáng)資金價格風(fēng)險的意識。采用“招、拍、掛”后的地價會上漲，資金不足、開發(fā)能力低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會逐步被淘汰。此外還會推動對城市建成區(qū)的再開發(fā)，就是將大量低層建筑推倒重建成高層建筑，大幅度提高城市的開發(fā)強(qiáng)度，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級，淘汰掉那些土地產(chǎn)出率低的工業(yè)與服務(wù)業(yè)項目。所有這些都將影響著我市“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。只有將周期上升和下降兩個階段的宏觀調(diào)控統(tǒng)一起來，政府熨平經(jīng)濟(jì)周期的作用才能發(fā)揮出來，才能真正實(shí)現(xiàn)延長經(jīng)濟(jì)周期、促使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的目標(biāo)。因此濟(jì)南市亟需改變目前審批流程繁雜、審批時間長、服務(wù)效率低的問題，這不僅是城市形象和政府形象問題，更關(guān)系到濟(jì)南城市招商引資和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，是城市競爭力的重要體現(xiàn)。 　　政府服務(wù)效率的競爭 　　政府管理部門審批速度、服務(wù)效率和態(tài)度等是重要的投資軟環(huán)境，當(dāng)前國內(nèi)許多城市已經(jīng)在政府服務(wù)提速以及服務(wù)態(tài)度上發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，服務(wù)型政府已經(jīng)成為改善投資環(huán)境的重要因素。由此影響到濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種局面在“十一五”期間將會更加顯現(xiàn)。 　　二是來自省內(nèi)膠濟(jì)沿線，尤其是青島、煙臺等沿海城市的發(fā)展。 　　“十一五”期間以城市快速公交系統(tǒng)工程為龍頭、帶動道路系統(tǒng)建設(shè)和市政設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的硬件基礎(chǔ)?！笆晃濉逼陂g城區(qū)面積將有50—60平方公里的增長空間，這對房地產(chǎn)業(yè)來說是一個難得的發(fā)展機(jī)遇。為了適應(yīng)濟(jì)南城市發(fā)展的需要，最新的《濟(jì)南城市總體規(guī)劃綱要（2005年—2020年）》提出“2010年中心城人口規(guī)模為340萬人，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?30平方公里左右”。 　　由于房地產(chǎn)業(yè)不僅可以帶來較高的回報率，更能帶動數(shù)十種相關(guān)行業(yè)，尤其是金融、建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。 　　另一方面， 濟(jì)南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出，城市擴(kuò)展用地緊張等問題，將會在“十一五”期間更加突現(xiàn)出來，因此，隨著科學(xué)發(fā)展觀的全面落實(shí)和構(gòu)建和諧社會的逐步開展，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系，將是濟(jì)南“十一五”期間社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中將要著力解決的重大問題之一。 　　城市化與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 　　隨著濟(jì)南融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)步伐的加快，以及濟(jì)南節(jié)點(diǎn)城市地位的加強(qiáng)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度必然加快。濟(jì)南地處該經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，黃河下游南岸，成為承東啟西、連接南北的最重要的節(jié)點(diǎn)城市之一。房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)部門，“十一五”期間不僅其發(fā)展速度仍高于國民經(jīng)濟(jì)的平均發(fā)展速度，而且其產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)等都會發(fā)生一系列的重大變化。 　　政府職能轉(zhuǎn)變滯后和市場信息缺乏，難以滿足企業(yè)和市場快速發(fā)展的要求 　　政府對開發(fā)經(jīng)營管理流程的改革相對滯后，項目審批花費(fèi)時間較長，影響項目開發(fā)周期；相關(guān)信息咨詢服務(wù)和優(yōu)惠政策不到位，致使投資商的發(fā)展遭遇諸多困難。 　　市場秩序不夠規(guī)范，違規(guī)開發(fā)問題突出，商品房質(zhì)量有待提高 　　“十五”期間房地產(chǎn)市場處于不斷發(fā)育的快速成長期，管理制度也處于變革和建立中，市場秩序不規(guī)范的現(xiàn)象屢見不鮮。因此，“十一五”期間土地供需矛盾將繼續(xù)存在，并有擴(kuò)大的趨勢。 　　總體而言，從濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房價格水平、空置情況以及住宅使用面積等方面判斷，濟(jì)南房地產(chǎn)市場相對于全國以及其他同等規(guī)模的城市基本不存在泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場發(fā)育是穩(wěn)健的，因而也是基本健康的。從時間來看，濟(jì)南市空置的商品房大多為一年之內(nèi)的待銷商品房，所占比例超過80%（見表5）?！　∩唐贩靠罩们闆r 　　，較上年上升了6%，%。 　　商品房銷售面積及銷售額 　　濟(jì)南市19982004年銷售商品房面積和銷售額均逐年增長，其中2003年銷售面積增長最快，2002004年銷售額持續(xù)增長最快?！　。ㄋ模┥唐贩夸N售 　　商品房銷售價格 　　濟(jì)南市商品房價格一直保持上升的趨勢。 表4 濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 單位： 億元年 代1998199920002001200220032004累計值本年完成投資商品房建設(shè)投資按用途分類住 宅 安居工程辦 公 樓4商業(yè)營業(yè)用房其 他濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資增長率低于全國平均水平，更遠(yuǎn)低于部分投資增長快的城市。 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資 　　房地產(chǎn)投資規(guī)模及結(jié)構(gòu) 　　房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，1998—%－%之間，%的比例。 表2 濟(jì)南市域歷年房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)情況 單位：萬平方米年 代1998199920002001200220032004當(dāng)年完成開發(fā)土地面積待 開 發(fā) 土 地 面 積本年購置土地面積　　　　　　 數(shù)據(jù)來源：《濟(jì)南市統(tǒng)計年鑒2004》　　商品房開發(fā)面積 　　濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，（圖1）；，（表圖2）。在七城市中，濟(jì)南市商品房均價位居第五，城市居民人均可支配收入位居第二；商品房價（單價）與城市居民人均可支配收入的比位居第六，說明房價收入比是比較低的。在七城市中，濟(jì)南市的GDP位居第三，房地產(chǎn)投資額位居第六；房地產(chǎn)投資額占GDP的比重位居第六，房地產(chǎn)投資居于下游水平。然而，在商品房開發(fā)之外，還有大量舊村改造項目和單位集資建房項目沒有進(jìn)入統(tǒng)計范圍。隨著購買力的逐漸增強(qiáng)，居民住房消費(fèi)需求保持旺盛勢頭，住房條件不斷改善。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局規(guī)劃是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，它應(yīng)該符合城市總體規(guī)劃的用地安排，它又是城市總體規(guī)劃中近期建設(shè)規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃的重要參考。 　　持續(xù)發(fā)展原則 　　雖然房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其周期性、有其客觀規(guī)律，但在城市化快速發(fā)展階段往往表現(xiàn)出一定的不穩(wěn)定性。積極推進(jìn)房地產(chǎn)管理體制改革和土地使用制度改革，促進(jìn)市場的規(guī)范化和透明度，放開搞活房地產(chǎn)市場。 　　編制發(fā)展規(guī)劃是城市綜合開發(fā)的必然要求 　　城市建設(shè)實(shí)施綜合開發(fā)是對城市建設(shè)方式的一項重大改革，是全面實(shí)施城市規(guī)劃的有效途徑。 　　編制發(fā)展規(guī)劃是城市經(jīng)營的必然要求 　　城市經(jīng)營是將城市可經(jīng)營性資源（如土地、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅游資源等有形資產(chǎn)，以及依附其上的名稱、形象、知名度和城市特色等無形資產(chǎn)）資本化運(yùn)作，通過城市資產(chǎn)的自我滾動、積累和增值，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展。 　　編制發(fā)展規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展的必然要求 　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)部門，為商用地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺；住宅開發(fā)成為關(guān)系廣大市民安居和社會公平安定的重要因素；實(shí)施城市規(guī)劃和城市開發(fā)更是需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來配合。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對開發(fā)用地既區(qū)分了住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)，又考慮了普通住宅用地和高檔住宅用地，是編制城市住宅專項規(guī)劃的重要參考。由于開發(fā)項目招商能保證綜合開發(fā)和配套建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用，以房地產(chǎn)開發(fā)項目的招商取代單純的土地出讓“招、拍、掛”，實(shí)行有條件的土地出讓“招、拍、掛”或開發(fā)項目的“招、拍、掛”，更有利于城市開發(fā)的有序進(jìn)行。 　　一、編制規(guī)劃的目的、意義 　?。ㄒ唬┠康?　　為推動濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供總綱領(lǐng) 　　當(dāng)前濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)處于關(guān)鍵的特殊發(fā)展階段，隨著社會經(jīng)濟(jì)全面融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈步伐的加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及新的城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃的逐步落實(shí)，“十一五”期間濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)必將發(fā)生重大變化。西部新城位于主城區(qū)西南，包括長清城關(guān)、平安和崮山三個片區(qū)。濟(jì)南市建委適時提出編制濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，既是政府引導(dǎo)、調(diào)控我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)際需要，也是對編制《濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”發(fā)展規(guī)劃》的支持，也為編制《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2005年－2020年）》提供參考，更是今后實(shí)施城市規(guī)劃的有力舉措。按照我市城市化進(jìn)程的要求和居民居住質(zhì)量提高的需要，房地產(chǎn)業(yè)增量市場發(fā)展還將持續(xù)相當(dāng)長的時間，存量房地產(chǎn)市場也將日益興旺，“十一五”期間將是濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和戰(zhàn)略調(diào)整期。“十五”。因此，“十一五”期間既是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時期，也是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會和節(jié)約社會的關(guān)鍵時期。黨的十六大明確提出21世紀(jì)頭20年是我國必須緊緊抓住、并且可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。五年累計完成投資460億元，商品房竣工面積1310萬平方米，其中住宅竣工面積1137萬平方米。 　　當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域一體化趨勢正在加速發(fā)展，我國市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步確立，城市化、工業(yè)化和信息化正同步快速發(fā)展。 　　目前，《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2005年－2020年）》編制工作正在有序進(jìn)行，濟(jì)南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃建設(shè)框架將作重大調(diào)整，濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”發(fā)展規(guī)劃也正在編制中。主城區(qū)位于玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西，黃河與南部山體之間，包括臘山、黨家、老城、燕山、王舍人和賢文六個片區(qū)。本規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析數(shù)據(jù)擴(kuò)延至市轄區(qū)或市域，規(guī)劃期為2006－2010年。 　　為建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫奠定基礎(chǔ) 　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，包括公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)在內(nèi)的城市開發(fā)，是一項配套性、綜合性和時序性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程。 　　為編制城市總體規(guī)劃提供依據(jù)和參考 　　在“以人為本”理念和改善人居環(huán)境的背景下，大城市的居住功能區(qū)在城市規(guī)劃中更加得到重視，新一輪濟(jì)南城市總體規(guī)劃確定編制住宅專項規(guī)劃。因此，編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是政府引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然要求。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是城市近期建設(shè)規(guī)劃的細(xì)化，是科學(xué)地實(shí)施規(guī)劃管理的重要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，是一項重要的基礎(chǔ)性工作。做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃有利于科學(xué)制定城市經(jīng)營戰(zhàn)略。 二、編制規(guī)劃的指導(dǎo)思想和基本原則 　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)思想 　　以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，以建設(shè)和諧社會、節(jié)約社會和改善人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，充分發(fā)揮濟(jì)南作為省會和區(qū)域中心城市的作用；以建設(shè)現(xiàn)代化省會城市為目標(biāo)，按照“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“四沿”帶動的城市發(fā)展思路，加快城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)、新區(qū)建設(shè)和舊城改造，有計劃、有步驟、有重點(diǎn)地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 　　結(jié)構(gòu)合理原則 　　“十一五”規(guī)劃要促使房地產(chǎn)市場物業(yè)類型結(jié)構(gòu)合理（包括住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)），尤其是增量住宅供應(yīng)的合理結(jié)構(gòu)，形成高檔商品房、中低價普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等比例協(xié)調(diào)的住宅供應(yīng)體系，滿足各收入階層消費(fèi)者的住房需求，要把保障中低收入者的住房放在首要位置。 　　與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則 　　城市規(guī)劃尤其城市總體規(guī)劃是著重于對城市土地利用和空間功能區(qū)的劃分，是合理布局房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)項目的選址定位起指導(dǎo)作用。 　　三、濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 　　“十五”時期是濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展的五年，在宏觀經(jīng)濟(jì)和城市化的有力助推下，房地產(chǎn)投資一直保持較快增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷加大，土地開發(fā)面積也不斷增長，房屋的施工和竣工面積保持高位狀態(tài)。因此，以下關(guān)于濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的分析是以“十五”時期房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)為主。 　　房地產(chǎn)投資與GDP 　　，實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值（GDP），%。 　 表1 濟(jì)南市與部分城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較（2004年）城市城市居民人均可支配收入(元)商品房均價（元）商品房均價與城市人均可支配收入的比GDP(億元)社會固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)投資(億元)固定資產(chǎn)投資占GDP的比重（%）房地產(chǎn)投資占GDP比重（%）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（%）濟(jì)南120053172長沙110212825福州114363368西安85443007廈門144435156大連103784241130青島110894639房價與城市居民人均可支配收入 　　2004年底濟(jì)南市商品房平均房價為3172元/平方米，城市居民人均可支配收入為12005元。待開發(fā)土地的面積受有限供地的政策影響，1999年后