【正文】 題，這不僅是城市形象和政府形象問題，更關(guān)系到濟南城市招商引資和經(jīng)濟運行的效率，是城市競爭力的重要體現(xiàn)。所有這些都將影響著我市“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)。采用“招、拍、掛”后的地價會上漲，資金不足、開發(fā)能力低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會逐步被淘汰。 　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 　　2004年末頒布了新修訂的《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。稅制改革的目標是構(gòu)建一個科學的稅收結(jié)構(gòu)，在“明租、正稅、清費”的前提下，適當調(diào)整征稅范圍，擴大稅基，合理計稅?！缎姓S可法》規(guī)定，實施行政監(jiān)察管理的部門，將把監(jiān)督檢查結(jié)果經(jīng)監(jiān)查人員簽字交由專門部門記錄歸檔，以示對監(jiān)查結(jié)果的真實性和公正性負責，有利于減少監(jiān)查人員濫用職權(quán)。 　　五、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 　　（一）住宅需求預(yù)測 　　住宅需求預(yù)測是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測的重要基礎(chǔ)。計算得到“十一五”期間我市商業(yè)用房有效需求總量為275萬平米，平均每年需求量為55萬平米。 表8 “十一五”房地產(chǎn)開發(fā)投資量預(yù)測結(jié)果 單位：億元年 份2006年2007年2008年2009年2010年合 計投資開發(fā)量　　六、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標和主要任務(wù) 　?。ㄒ唬┌l(fā)展目標 　　“十一五”正處于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的上升期，我市生產(chǎn)總值將按12％的增長速度持續(xù)快速增長，又恰逢濟南城市總體規(guī)劃修編完成，開發(fā)投資能量增加釋放，房地產(chǎn)業(yè)將進入持續(xù)快速發(fā)展期。為此，要通過多種途徑千方百計增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，力爭供求平衡。為此，“十一五”時期必須將緩解中低收入家庭的住房問題作為房地產(chǎn)業(yè)一項突出任務(wù)和系統(tǒng)工程來抓，要加大對中低價商品房項目的招商建設(shè)管理力度，實行項目產(chǎn)品限價招商和一定的優(yōu)惠條件。 　　建立和完善廉租住房制度。 　　與單純的土地出讓相比，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目儲備庫進行招標招商開發(fā)，有利于綜合開發(fā)和及時配套，有利于招商引資，有利于項目的開發(fā)管理，有利于加快對安居工程項目的合理選址，有利于房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的實施，有利于城市經(jīng)營和城市規(guī)劃的實施，有利于綜合改善社區(qū)人居環(huán)境。 　?。?）沿經(jīng)十路 　　強化經(jīng)十路發(fā)展主軸作用，按照整體布局、組團發(fā)展、生態(tài)隔離、東西串聯(lián)的原則，在90公里道路兩側(cè)及縱深范圍內(nèi)，調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)狀布局，規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)，形成現(xiàn)代制造業(yè)兩翼展開、服務(wù)業(yè)中部集聚、文體設(shè)施合理分布，融會經(jīng)濟、社會、交通、景觀、居住等功能為一體的主體發(fā)展帶。發(fā)揮鄰近鐵路、公鐵聯(lián)運的綜合優(yōu)勢，在擔山屯、郭店附近建設(shè)物流園區(qū)，分別形成東部和西部物流集散地。 　　推進住宅性能認定，發(fā)展節(jié)能省地型房地產(chǎn) 　　推進住宅性能認定，提升新建住宅區(qū)的綜合品質(zhì)，發(fā)展節(jié)能省地型房地產(chǎn)，是建設(shè)全面小康社會和節(jié)約型社會的必然選擇；推進住宅性能認定，也是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要組成部分。 　　要不斷提高住宅建設(shè)的科技含量，研究開發(fā)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的技術(shù)，使新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料盡快得以應(yīng)用，要采用保溫隔熱性能良好的墻體材料，應(yīng)用新型供熱空調(diào)技術(shù)，開展供熱體制和熱量計量改革。 　　為此，我市“十一五”期間需要城鄉(xiāng)管理制度創(chuàng)新，需要城市運營的突破。要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門必須與城市規(guī)劃主管部門密切協(xié)作，與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。 　　主城區(qū)：老城區(qū)實施“中疏”策略，適當控制居住人口容量、建筑容量，增加綠色空間和活動場所，改善社區(qū)建筑風格和空間尺度的協(xié)調(diào)，美化生活環(huán)境。 　　依據(jù)發(fā)展目標中的商業(yè)地產(chǎn)需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點開發(fā)建設(shè)的商用地產(chǎn)（包括商鋪、寫字樓、物流等）項目將分布于28個區(qū)位，共計占地6914畝，主要集中在經(jīng)十路沿線、濟濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。應(yīng)該對全市存量土地定期進行全面清查，摸清閑置土地和利用效率低下的土地數(shù)量，結(jié)合舊城改造對其進行合理處置，在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)提高建筑容積率，提高土地的利用效率。 　　改革經(jīng)濟適用房建設(shè)管理體制 　　為保障經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，減少目前國內(nèi)經(jīng)濟適用住房經(jīng)營銷售中的混亂，有必要改變現(xiàn)有的經(jīng)濟適用住房建設(shè)體制，由政府部門成立專門的投資管理公司，負責經(jīng)濟適用住房項目的開發(fā)建設(shè)管理。 　　開創(chuàng)濟南城市運營新模式 　　城市運營不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，它是指對城市或區(qū)域的系統(tǒng)開發(fā)運作，其經(jīng)營對象已經(jīng)從常規(guī)地產(chǎn)向城市層面延伸，從項目開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟延伸，微觀層的房地產(chǎn)發(fā)展商與宏觀層的政府在城市運營上建立了合作的紐帶。同時，在其外圍城區(qū)鼓勵發(fā)展高層低密度建筑，實現(xiàn)土地空間的集約利用，為此，外圍舊城區(qū)的改造在配套費等方面實行優(yōu)惠政策。政府應(yīng)該發(fā)揮行業(yè)管理優(yōu)勢，為企業(yè)構(gòu)筑一個良好的在職培訓平臺。 　　加大科研專項投入，提高科學決策管理水平 　　國內(nèi)外大量的事實證明，加大對房地產(chǎn)專項科研課題的經(jīng)費投入，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和高校房地產(chǎn)研究機構(gòu)多出科研成果并應(yīng)用于實踐，會極大地提高房地產(chǎn)業(yè)的科學決策管理水平，促使房地產(chǎn)業(yè)早日走上精細化、集約化發(fā)展之路。 　　提高行政審批效率，優(yōu)化開發(fā)管理流程 　　要加快政府部門服務(wù)提速的步伐，制定出一個合理高效的開發(fā)項目審批流程和完成時間表，提高行政審批效率，減少行政腐敗，規(guī)范辦事流程，優(yōu)化開發(fā)管理。 　　(2)商用地產(chǎn)開發(fā)布局 　　濟南市目前已經(jīng)形成了泉城路—大觀園商圈、洛口商圈、西市場商圈、文化路商圈、山大路—洪樓商圈、英雄山商圈等幾個比較成熟的商圈。要停止舊村改造，實行并村綜合開發(fā)；配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要先行，據(jù)此確定房地產(chǎn)開發(fā)的空間時序。 　　加強房地產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，構(gòu)建濟南南部山區(qū)生態(tài)發(fā)展區(qū)，適度滿足進城農(nóng)民和出城市民對商品住宅的需求。 　　城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城市帶動郊區(qū)、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和促進城市化發(fā)展的根本策略，土地利用和土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要內(nèi)容，是制止非法占用和開發(fā)近郊區(qū)集體土地的有效手段，是當前我市發(fā)展所面臨的重要課題。房地產(chǎn)業(yè)的資源消耗多，走節(jié)能省地型的節(jié)約化道路勢在必行。加快整合鵲山龍湖和沿黃旅游資源，沿市域66公里標準化堤防帶狀展開，搞好體現(xiàn)黃河文化、齊魯文化景觀設(shè)施建設(shè)，形成與險工石壩、黃河河道、綠色堤防渾然一體的黃河觀光旅游帶。以拆遷安置房、中低檔商品房和經(jīng)濟適用房為主要建設(shè)方向，加快黨家莊、白馬山、段店立交周邊地帶、濟南火車站周邊地帶、北園路以北沿線路段等片區(qū)建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目庫建成之后，要充分利用項目庫的計劃與調(diào)節(jié)功能，使房地產(chǎn)開發(fā)商及時了解我市未來房地產(chǎn)開發(fā)總量與節(jié)奏，減少政府部門與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱，激活房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性競爭，提高產(chǎn)業(yè)的招商投資效率。同時，消費升級也促　進商品房市場需求的擴大。按照政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)、市場運作的原則，多渠道、多形式建設(shè)經(jīng)濟適用住房，加快推進張馬片區(qū)等經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。 　　大力增加中低價商品房市場供應(yīng)。 　　增加土地開發(fā)供應(yīng)，力爭供求平衡 　　為了適應(yīng)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展對各類房地產(chǎn)日益增長的需要，“十一五”期間我市房地產(chǎn)開發(fā)用地需求總量約為3000萬平方米（合45050畝），平均每年房地產(chǎn)開發(fā)用地需求為600萬平方米（約9010畝）。按照與國內(nèi)其他城市的對比，“十一五”期間濟南市市轄區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)保持不低于平均20%的增長率是一個合理的發(fā)展速度，故采用增長率預(yù)測方法進行預(yù)測，預(yù)測公式如下： 　　Y=121*（1+20%）n 　　其中，Y為“十一五”期間某年房地產(chǎn)開發(fā)投資量，121為基期2005年的房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計量， 20%為“十一五”期間房地產(chǎn)投資開發(fā)平均增長速度，n為時間序列，其中2006年n取1，2007年n取2，依次類推。 　　根據(jù)該模型預(yù)測得到“十一五”期間市區(qū)中心城商業(yè)用房有效需求量。而對于征地與拆遷的合理補償、小區(qū)綠地與道路的權(quán)屬、土地使用權(quán)續(xù)期、建設(shè)用地收回等問題的規(guī)定會在一定程度上約束房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，充分保護物權(quán)所有人利益。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，凡涉及公眾利益的事件，必須在20日內(nèi)組織聽證，行政機關(guān)不能再擅自替業(yè)主做主，而是必須通過聽證會聽取業(yè)主的意見，更大限度地保護了民眾利益，這要求政府的管理行為和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為要符合規(guī)范，體現(xiàn)“以人為本”。 　　房地產(chǎn)稅制改革 　　我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是1994年稅制改革后逐步形成的，直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有5種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅。 　　　“十一五”期間國家將發(fā)展多層次的資本市場和完善房地產(chǎn)信托，增加房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。 　　土地管理 　　2003－2004年，加強土地管理的調(diào)控政策先后有：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴格控制土地供應(yīng)總量；國務(wù)院出臺關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強建設(shè)用地管理的通知；國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)等。2005年，被喻為中國樓市的政策年，繼3月16日取消了實行多年的房貸優(yōu)惠利率后，房產(chǎn)新政持續(xù)出臺了國八點、國八條、七部委意見等，調(diào)控樓市的多項政策深刻地影響了整個房地產(chǎn)市場，穩(wěn)住了城市快速上漲的房價，隨后也使樓市出現(xiàn)了交易量明顯下降的觀望期。由于房地產(chǎn)市場發(fā)育存在區(qū)域差異，房地產(chǎn)業(yè)步入了跨區(qū)域投資開發(fā)的時代，國內(nèi)外許多大集團正在將投資向北方轉(zhuǎn)移。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第6位，政府管理競爭力第5位、開放競爭力第6位，濟南已經(jīng)遠不及青島，有的方面甚至低于煙臺、威海等城市。 　?。ǘ┟媾R挑戰(zhàn) 　　城市區(qū)位競爭 　　對濟南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成影響的競爭城市主要來自兩個方向，一是來自南北交通干線的石家莊、徐州甚至臨沂等城市的競爭。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃的要求，“十一五”期間促進房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，也成為濟南必然的選擇。 　　城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 　　按照城市發(fā)展階段理論，根據(jù)濟南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、經(jīng)濟發(fā)展速度以及人均收入等指標綜合判斷，濟南現(xiàn)階段正處于工業(yè)化中期階段。而目前包括濟南在內(nèi)的山東半島城市群建設(shè)，特別是濟南都市圈規(guī)劃的逐步實施，將極大地促進并加強濟南與經(jīng)濟區(qū)內(nèi)部其他城市的聯(lián)系。同時，房地產(chǎn)市場供求雙方信息不對稱，包括一級市場政府與開發(fā)商之間、二級市場開發(fā)商與購房者之間、三級市場二手房中介商與購房者之間，購買方信息不足，容易為交易行為留下隱患，引發(fā)糾紛。其主要原因是商品房市場供求失衡、開發(fā)量不足所致。按銷售單價分，主要是單價在3000元以上的住宅空置量較大，%；按建筑面積劃分，主要空置的是120平方米以上大戶型住宅，%。房地產(chǎn)開發(fā)的金融風險明顯降低。%。 　　（二）房地產(chǎn)開發(fā) 　　土地開發(fā)面積 　　濟南市域歷年完成的土地開發(fā)面積波動較大，%，2003年較2002年上升了41%，而2004年較2003年下降了27%（表2）。 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)濟指標的對比分析 　　城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市經(jīng)濟發(fā)展特別是人均國民生產(chǎn)總值（GDP）具有密切的關(guān)系，通過房地產(chǎn)投資額占GDP或房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重，可以分析濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)狀況；同時選取了城市居民人均可支配收入與濟南市大致相近的長沙、福州、西安、廈門、大連、青島等6個城市進行橫向比較，進一步分析濟南市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平（表1）。 （三）編制依據(jù) 　　《濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 　　《濟南市土地利用總體規(guī)劃》 　　《濟南市城市總體規(guī)劃》及《濟南市近期建設(shè)規(guī)劃》 　　《房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)。因此制定規(guī)劃時要全面分析市場需求狀況，制定出一個科學合理的供給總量標準，使得供求總量平衡，進一步制定出“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)的年度計劃，保證年度房地產(chǎn)供應(yīng)與需求的相對平衡，并符合國家有關(guān)金融和土地方面的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。為此，應(yīng)該遵循“政府總攬，以項目帶開發(fā)”的原則，地產(chǎn)項目開發(fā)是經(jīng)營城市的主導(dǎo)方向。 　?。ǘ┮饬x 　　編制發(fā)展規(guī)劃是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然要求 　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃不僅是為濟南城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行診斷、預(yù)測，更是根據(jù)城市整體發(fā)展的需要確定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標和任務(wù)，同時，要實現(xiàn)發(fā)展目標和任務(wù)，促進房地產(chǎn)業(yè)走上持續(xù)、快速、健康發(fā)展之路，還要實施一套相應(yīng)的政策保障措施。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是濟南市“十一五”期間推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的總綱領(lǐng)?！耙怀恰睘橹鞒菂^(qū)，“兩區(qū)”為東部城區(qū)和西部城區(qū)。因此，緩解這些矛盾應(yīng)是政府制定規(guī)劃和相關(guān)政策的出發(fā)點及落腳點，也是全面落實科學發(fā)展觀，建設(shè)和諧社會和節(jié)約社會的需要。濟南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃濟南市建委2006年6月份發(fā)布濟南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃　　序 言 房地產(chǎn)業(yè)屬第三產(chǎn)業(yè),是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風險性等特點。 與全國一樣，濟南房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年時間的迅速發(fā)展成績斐然，同時也暴露出了一些矛盾和問題，目前主要表現(xiàn)為五大矛盾：城市開發(fā)用地與保護耕地的矛盾；開發(fā)用地供不應(yīng)求與土地資產(chǎn)閑置浪費的矛盾；政府土地出讓“招、拍、掛”引發(fā)的高價供地與穩(wěn)定房價的矛盾；未來預(yù)期引發(fā)炒房和投資置業(yè)者增多與中低收入居民改善住房難的矛盾；產(chǎn)業(yè)迅速擴張與市場秩序不規(guī)范的矛盾。 　　我市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃的區(qū)域范圍，以中心城為主，涉及六個市轄區(qū)，中心城規(guī)劃形成“一城兩區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)存在的諸如供地問題、房價問題、結(jié)構(gòu)問題、開發(fā)招商問題、市場秩序問題、住房保障問題、信息不對稱問題、政府職能轉(zhuǎn)變等問題，在制定系統(tǒng)的解決方案之前，需要基本的籌劃決策。同時，“十一五