大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(存儲版)
【正文】 1％，％。③作用突出。從以上分析可以看出，我國大陸的住宅和房地產(chǎn)業(yè)在加快城市建設(shè)、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面都產(chǎn)生了巨大作用。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成因分析這幾年的房地產(chǎn)快速發(fā)展有兩大成因：中國大陸居民己進入第四次消費浪潮，即以住房消費為主的時期。 第三，中國大陸城市居民的收入房價比例已經(jīng)進一步縮小。 1999年下半年年開始，針對投資需求與消費需求均不足的新情況，采取了綜合對策。目前全國可出售公房的80％以上已出售給職工，其中有7個大中城市公房出售率達90％。前已講過，而根據(jù)房改政策，收入房價比在4倍以上的城市都要給予居民貨幣補貼?？梢灶A(yù)期，中國的房地產(chǎn)金融將在即將到來的國際競爭環(huán)境的下加快發(fā)展。（％，％）；三是大大降低房屋租賃稅費。 改革開放至今二十年，我國大陸城鎮(zhèn)住房嚴重不足現(xiàn)象有所緩解。第二階段（20102020）是提高住房質(zhì)量階段。從居住水平提高來預(yù)測。20年約新建108億平方米，相當(dāng)目前全國60億平方米城市住宅存量的近兩倍。政策環(huán)境對于今后大陸房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展很為有利。如果關(guān)稅降低，帶來房屋的建造成本也會有所降低，這對開發(fā)和建設(shè)企業(yè)的好處是明顯的；其次，開放服務(wù)貿(mào)易會促進寫字摟和商場的租售。特別是我國大陸現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理比較稚嫩，外商進入后將面臨較大沖擊。四、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的幾個問題關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的周期問題中國大陸房地產(chǎn)業(yè)形成時間較短，而且歷史上城市平均房價持續(xù)上升，因此分析房地產(chǎn)周期最常用的房地產(chǎn)價格指標(biāo)無法使用。了解這些特點對于指導(dǎo)投資和調(diào)節(jié)產(chǎn)出肯定是有重要意義的。與近四年中國大陸房地產(chǎn)的快速、持續(xù)增長形成鮮明的反比。由于前兩年房價漲幅趨緩，人們便對今年的房價恢復(fù)增長感到難于承受，盼望房價“降下來”的輿論超過了要求房屋保值增值的輿論。關(guān)于土地資源儲備問題兩年未開發(fā)的土地可以無償收回，這條法規(guī)不符合房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實要求，也不符合國際規(guī)范。14 / 14?？梢?，我國現(xiàn)行的法律不支持實行企業(yè)土地儲備。這也是目前保護居民的購房熱情，保持產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展的重要方面。由于這些非正常因素主要是政府行為，因此中央政府采取一定的措施加以抑制是必要的，這些措施不會對開發(fā)企業(yè)的正常開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生不良影響。這些政策都是很為必要的，因為住房不僅有其商品性，而且在任何國家和地區(qū)都有其居住保障勝。關(guān)于房價問題外資曾在90年代中期對中國大陸房地產(chǎn)投資保持了很高熱情，但近幾年，房地產(chǎn)業(yè)外資持續(xù)下降表現(xiàn)得很為明顯。目前就全國來說，要在努力滿足市場需求的同時，注意防止房地產(chǎn)發(fā)展過熱。如果屆時產(chǎn)出量過大而市場缺乏足夠的容量，就會形成供過于求和銷售困難，造成投資萎縮，推動房地產(chǎn)業(yè)進入衰退期。我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是處在下滑的經(jīng)濟狀態(tài)中或緊縮的經(jīng)濟政策下，房地產(chǎn)發(fā)展有較好的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。從房地產(chǎn)投資增長波動與GDP增長波動的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)大陸房地產(chǎn)業(yè)周期的幾個特點。 一個房地產(chǎn)業(yè)周期可分為四個階段：復(fù)蘇與增長階段；繁榮階段；危機與衰退階段；蕭條階段。加入WT0后受益甚大的中國房地產(chǎn)業(yè)滿懷熱情地迎接新的機遇。這都會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造新的條件。今年的政府工作報告曾指出“不斷提高城鄉(xiāng)民的物質(zhì)文化生活是發(fā)展經(jīng)濟的出發(fā)點和歸宿”，“進一步發(fā)展經(jīng)濟適用住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)”，并把增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，作為擴大內(nèi)需的消費重點和實現(xiàn)小康水平的重要內(nèi)容。城市化從目前30％發(fā)展到50％，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米。 未來我國大陸住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要分三步走：第一階段（20002010年）增大往房面積、追求住房質(zhì)量并重階段。三、大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢其中主要的，一是取消了對房地產(chǎn)投資15％的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，原先這項稅種只是對國外境外投資者免征；二是降低房屋交易契稅及其他相關(guān)費用，契稅稅率從6％降到35％。幾年來居民購買住房使用商業(yè)銀行貸款的額度迅速增長，到今年8月底已經(jīng)達到4，801億元，是1997年的25倍，發(fā)展非常迅猛?！鞍l(fā)展以經(jīng)濟適用房為重點的房地產(chǎn)業(yè)”的政策是完全正確的。二是按房價收入比實行不同的住房補貼政策，房價收入比在四倍以上的城市按照“老人一次性補貼，新人按月補貼住房分配貨幣化”的方案。我把這些政策分了以下七個方面：①刺激消費的政策 首先，這與中國大陸城市居民的居住狀況有關(guān)，如到1998年75％以上的城市居民家庭住房面積仍低于60平方米。市場消費主體由單位購買向個人購買轉(zhuǎn)變，進入了“散戶時期”，居民需求趨向多元化、高品位，住房的供給方式發(fā)生變化，住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)將從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)規(guī)模將從傳統(tǒng)模式向生態(tài)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。有人對大城市主要報紙的廣告收入做過統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)2000年房地產(chǎn)廣告收入占廣州主要報紙廣告收入的71％，上海主要報紙廣告收入的60％，北京主要報紙廣告收入的55％。同期農(nóng)村建設(shè)房屋共160億平方米。銷售的增長的原因之一是實行房屋抵押貸款，極大地增強了居民的購買能力?！蔽易饕陨项A(yù)言時，中國
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