昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(存儲版)
【正文】 000㎡容積率戶數(shù)2296戶樓層七層綠化率%戶型2室2廳、3室2廳、4室2廳、復(fù)式面積范圍51——131㎡主力面積96㎡單價(jià)范圍1630——1830元/㎡平均單價(jià)1680元/㎡主力總價(jià)16．13萬元折扣無公開日期2003．03銷售率70%交房日期2003．11工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)體時(shí)代年華個(gè)案分析一. 本案市場情況項(xiàng)目分析：“時(shí)代年華”是云銅地產(chǎn)和中房昆明公司聯(lián)袂打造的項(xiàng)目，目前建筑狀況為結(jié)構(gòu)體，交房日期為2003年11月。 廣告策略：主要以其價(jià)格優(yōu)勢讓占多數(shù)的工薪階層接受。五星彩園”產(chǎn)品樣式定位為多層為主，小高層為輔，頂層全部是復(fù)式。 廣告策略：“實(shí)力個(gè)案市調(diào)表及分析五：案 名永平苑工地位置永平路與春城路交匯售樓中心現(xiàn)場售樓部投資興建云南榮華地產(chǎn)有限公司企劃銷售云南榮華地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理費(fèi)0．6元/㎡基地面積7700㎡建筑面積30000㎡容 積 率3．9在售面積9000㎡戶 數(shù)168戶樓 層多層，8層綠 化 率45％戶 型平層；三室兩廳三衛(wèi)、四室兩廳三衛(wèi)面積范圍125㎡——156㎡主力面積125㎡單價(jià)范圍2600元/㎡——2900元/㎡平均單價(jià)2700元/㎡主力總價(jià)主訴求語都市，陽光，園林，家折 扣3％公開日期2002．05銷 售 率60％交房日期2003年工程進(jìn)度現(xiàn)房永平苑個(gè)案分析一. 本案市場情況項(xiàng)目概況：“永平苑”位于永平路至春城路路口，占地面積7700平米，共168套平層戶型的房屋，總建筑面積達(dá)3萬平米。但永平苑自身所處地理位置在二環(huán)南路火車站附近，加之周圍較為嘈雜混亂，所以在大環(huán)境上，成為永平苑的銷售劣勢。外圍競爭圈層綜合分析： 所謂的外圍競爭圈層分析，就是針對本案項(xiàng)目先期的產(chǎn)品定位所進(jìn)行的有目的的和有針對性的產(chǎn)品市場專項(xiàng)調(diào)研；我們將結(jié)合本案的實(shí)際情況從競爭個(gè)案的產(chǎn)品類型、產(chǎn)品價(jià)格、購買群體等方面來進(jìn)行系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對比分析。面積小，總價(jià)低，加之戶型新穎應(yīng)該是其銷售順利的重要因素。 一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策也形成本案的消費(fèi)優(yōu)勢，基于這些綜合因素的考慮，都將非常有利于本案項(xiàng)目在今后的推廣及實(shí)際銷售中的吸引力提升。（六）客源購房抗性分析1． 區(qū)位抗性 從以上調(diào)查數(shù)據(jù)反映出，東市區(qū)在客戶心目當(dāng)中是最不 適宜居住區(qū)域，區(qū)位抗性最大，其次是環(huán)城南路一帶， 雖然地段較好，但由于靠近火車站，加之云紡、螺絲灣 等與之比鄰，外來人口多，人流量大，所以環(huán)境較差， 區(qū)位抗性較大。5．現(xiàn)有房屋面積分析針對整體消費(fèi)市場而言，住房面積60－80平米的需求量最大，%；其次為80－100平米，%；100－120平米占14 .96%；%，120平米以上的需求量相對較少，證明正常購房多會選擇60－100平米， 而年輕人多會選擇70平米以下的住房面積。不過通過宣傳高層住宅的享受性，身份地位的象征性，視野開闊的優(yōu)越性，以及產(chǎn)品的調(diào)整及創(chuàng)新同樣也會占有一定的市場。另外，由于戶型特點(diǎn)及增值因素，也將吸引一部分以投資為目的的消費(fèi)者。三、消費(fèi)者心理綜合分析目的：我們通過對所調(diào)查樓盤的信息匯總和分析，再以中高檔住宅小區(qū)的市場定位為標(biāo)準(zhǔn)，來結(jié)合本案項(xiàng)目的實(shí)際情況以及周邊環(huán)境等綜合因素進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)群體的市場定位和消費(fèi)動機(jī)分析。 外圍競爭樓盤總價(jià)比（單位：萬元）注：，對于其主力面積來講，價(jià)格較為合理，因此給我們項(xiàng)目造成一定的壓力，控制總價(jià)，提高產(chǎn)品競爭力，才會在市場中站住腳跟。雖然此案開盤已一年多，并有3個(gè)百分點(diǎn)的折扣，但就銷售狀況來看，也并不理想。三. 營銷策略分析 價(jià)格策略：由于“幸福家園”價(jià)格定位在2550元/㎡到3400元/㎡之間，從購房總價(jià)看，在29萬到78萬之間，主力總價(jià)過高（），只適合于有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力及事業(yè)基礎(chǔ)的人士，面對的主要客戶群范圍太小，使其在銷售上有很大的抗性 廣告策略：“幸福家園”北鄰環(huán)城南路，西鄰民航路，所以在廣告上利用地理優(yōu)勢為自身做宣傳，加之現(xiàn)在政府相關(guān)政策（一環(huán)以內(nèi)只拆不建），提出樓盤所在位置是“永不衰退的地段”，加之國美電器入住底層商場，使人氣上升，商戶購買增加，成為“幸福家園”的最大賣點(diǎn)。付款方式可按揭或一次性付款。該項(xiàng)目開盤至今銷售狀況還好，但是是項(xiàng)目位置處于西山區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，居住環(huán)境還沒有形成規(guī)模，交通不是很方便。付款方式可一次性付款或按揭。 廣告策略：“艾詩林根”項(xiàng)目以優(yōu)越的住宅景觀，中等的價(jià)位來吸引消費(fèi)者，樓書突出法式園林建筑，風(fēng)格典雅，西化感覺強(qiáng)烈。該項(xiàng)目位于昆明市北城區(qū)。不過也要看出，這些樓盤（尤以陽光A版）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購房市場，給本案的今后推出帶來一定壓力，但我們的優(yōu)勢在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務(wù)，并配合合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場定位和適合的投放時(shí)間，來搶占市場先機(jī)。注：小戶型圈層平均價(jià)格為2470元/平方米左右，由于目前房產(chǎn)市場競 爭比較激烈，所以從樓盤位置、質(zhì)量來看，此價(jià)位在昆明房產(chǎn)市場中人們接受程度較好，因此，均價(jià)定位也是本案競爭市場的關(guān)鍵。三. 營銷策略分析 價(jià)格策略：“江東小康城”價(jià)格定位在1800元/㎡到2780元/㎡之間，另外，可按揭或一次性付款。 廣告策略：因?yàn)椤按簳曰▓@二. 產(chǎn)品分析 戶型分析：“春曉花園三. 營銷策略分析 價(jià)格策略：“陽光A版”的單價(jià)為1918/㎡——2640元/㎡，總價(jià)在1020萬元，控制比較好。三. 營銷策略分析 價(jià)格策略：“自由港”價(jià)格定位在1980元/㎡到2580元/㎡之間，從購房總價(jià)看，在10萬左右。廣告宣傳上不僅強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品本身優(yōu)勢（景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、酒店式服務(wù)、小面積大格局、特色化建筑設(shè)計(jì)、低首付低月供、地段價(jià)值）；還從投資租賃的角度來推廣強(qiáng)調(diào)該樓盤的價(jià)值遠(yuǎn)景。個(gè)案市調(diào)表及分析二：案 名春天映象工地位置北京路與環(huán)城南路交叉口投資興建昆明房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司企劃銷售臺灣新航機(jī)構(gòu)物業(yè)管理費(fèi)1元/㎡建筑設(shè)計(jì)北京有色冶金設(shè)計(jì)院基地面積5000多㎡建筑面積30000㎡容 積 率6在售面積10200多㎡戶 數(shù)298戶樓 層21層綠 化 率20％戶 型兩室/三室躍層面積范圍80㎡——104㎡主力面積85㎡單價(jià)范圍2200元/㎡——2900元/㎡平均單價(jià)2550元/㎡主力總價(jià)折 扣無公開日期2001．08．25銷 售 率95％交房日期2002．12工程進(jìn)度現(xiàn)房春天映象個(gè)案分析一. 本案市場情況 項(xiàng)目概況:“春天映象”是昆明市房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司的項(xiàng)目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為2002年12月，該項(xiàng)目位于昆明市環(huán)城南路北京路交叉處，總占地面積為5000多平米，總建筑面積3萬平米。⑤銷售控制、價(jià)格制定 有大部分的開發(fā)商已進(jìn)行有目的、有計(jì)劃、有階段的銷售控制，一般都不采取敞開式銷售，做好銷控，就是要將部份好的戶型甚至樓層，有計(jì)劃地保留下來，在銷售淡季時(shí)再推出，以平衡樓盤整體的銷售狀況，避免銷售過程中忽冷忽熱的現(xiàn)象。分析 昆明市的現(xiàn)有建筑項(xiàng)目的單套住宅面積以80—120平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，40—70平米之間的小戶型由于市場定位的準(zhǔn)確，在很大程度上也占有一定的市場份額。因此，今后房產(chǎn)市場的競爭焦點(diǎn)就在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性、功能性、實(shí)用性，以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計(jì)的“人性化
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