【文章內容簡介】 運機場35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經長江直達株洲區(qū)域環(huán)境：區(qū)內高、多層公寓、復式公寓和各種別墅應有盡有；4萬平方米的標準廠房設施齊全；占地15公頃的炎帝廣場和高度達365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢宏，是中國南方最大的城市廣場和湖南最高鋼架結構的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農貿市場等一應俱全。區(qū)域房地產市場現狀分析株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標和“東提西拓，合攏三角”建設思路，株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的政治、經濟中心。其房地產的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠遠高于其他區(qū)域。具體表現不僅在價格、開發(fā)的品質上還表現在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。天元區(qū)主要樓盤分析項目名稱產品類型占地（畝）總建面（㎡）容積率湘銀小區(qū)多層、小高層、別墅1802400002．0明珠花園別墅、多層、小高層1631600001．45親親家園小高層41760112．33學林雅苑商住114．6珠江花園多層、別墅2451500000．91（一）、分布描述由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，其房地產開發(fā)比較低分散。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點，這就是現在開發(fā)的一些高素質的樓盤都有沿湘江的風景優(yōu)勢，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。（二）、開發(fā)類型天元區(qū)房地產開發(fā)的一大特點就是多層、小高層、別墅混合開發(fā)的項目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現多層與別墅混合開發(fā)的現象。這樣的開發(fā)類型的出現的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。這樣開發(fā)類型太多，說明當地開發(fā)商層次還需要進一步提高。（三）、區(qū)域房地產價格該區(qū)域的株洲市房地產開發(fā)的熱點區(qū)域，其房地產銷售價格普遍高于其他區(qū)域的價格，其區(qū)域均價在1450元/㎡左右。具體部分項目價格如下：項目名稱產品類型主力面積（㎡）均價（元/㎡）備注湘銀小區(qū)多層901201550小高層1001301600海創(chuàng)明珠花園多層901301630別墅3003500聯誼親親家園小高層1201500學林雅苑商住1301701450l 天元區(qū)價格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的1630元/㎡，別墅也是明珠花園的3500元/㎡。l 隨著房地產市場的漸漸火熱，其價格將還有很大的上升空間。項目STOW分析優(yōu)勢：城市房地產市場處于剛剛起步的階段，房地產市場競爭還不是十分激烈，同時，市民對房地產的發(fā)展有所認識，市場的鋪墊不需太多的氣力和引導；項目位于天元區(qū)政府對面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢，未來的具有較大的升值潛力；政府對于天元區(qū)建設的大力支持，使項目周邊的配套的日趨完善；有當地政府的大力支持；本公司的品牌優(yōu)勢和豐富的操盤經驗；劣勢：項目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會給項目帶來一定的抗性；原有的工廠是否會影響地塊土質不明確，可能對項目成本有一定的影響因素；項目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時日，將對本項目有一定影響。機會點：隨著城市建設的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域將成為城市新的亮點；項目所處天元政府對面，過去為經貿委下屬企業(yè)用地，因此道網和相關管線網完善；項目地塊為單位用地，場內拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期；項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)域的影響力。威脅點：項目周邊其它一些高素質項目的競爭，對于項目有一定威脅；當地開發(fā)商將一些開發(fā)成本灘到消費者身上，對公司的本地化操作有一定影響。第四部分：投資回報分析初步投資概算表一、 主要經濟指標 建設用地面積：98畝（65366㎡） 總建筑面積：104586㎡ 土地價格：98畝30萬/畝=2940萬元 樓面地價：281元/㎡二、 初步投資概算表序號項目名稱單位成本費用合計備注一土地成本281元/㎡2940萬元二前期費用100元/㎡1046萬元臨水、臨電、圍墻、報批、設計、勘測等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同）三建設成本500元/㎡5229萬元含基礎部分四配套工程98元/㎡1025萬元該項費用是按照普通的標準計算，基本適合各地的開發(fā)成本。株洲方面提供成本僅為10元/㎡，即十分簡單的綠化工程費用，而其他費用全部向消費者另外收取。在市調過程中確認株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費、智能化配套費、有線電視初裝費、防盜門費以及煤氣入戶費等費用，前幾項費用除了煤氣入戶費一般不計入開發(fā)成本外，其他費用通常均計入成本。1給水工程18元/㎡2污水處理8元/㎡3配電工程18元/㎡4電話12元/㎡5有線電視7元/㎡6智能化系統10元/㎡7綠化25元/㎡五不可預見費16元/㎡166萬元一～四項的3%六費用小計995元/㎡10406萬元銷售及管理成本分析表一、 主要銷售數據 總建筑面積：104586㎡ 可銷售面積：103586㎡其中：住宅部分：100000㎡ 商鋪部分：3586㎡ 不可銷售面積（配套面積）：1000㎡（約為總建1%以內） 預計平均銷售價格其中：住宅部分：1500元/㎡ 商鋪部分：4500元/㎡ 預計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元二、 銷售及管理成本分析表序號項目名稱費用合計備注一銷售費用664萬元傭金為銷售收入2%、廣告及銷售中心包裝（前期臨時租用，后期商鋪改建）2%二管理費用332萬元為項目公司的日常開銷及人員管理工資三小計996萬元稅金計算表總投資額：10406萬元銷售及管理成本：996萬元預計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元序號項目名稱費用合計備注一土地增殖稅166萬元該項按照有關營業(yè)稅及附加規(guī)定計算為銷售收入的6%，但株洲方面提供數據僅為5元/㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證二銷售稅金及附加997萬元三所得稅1336萬元四小計2499萬元現金流量初步分析表一、 資金的籌措本項目需要投資總額10406萬元，開工面積104586㎡，項目將分兩期開發(fā)一期交付，計劃開發(fā)周期為2年。在項目初始階段需要支付的費用為：土地款2940萬元，前期費用1046萬元以及前期的管理、銷售啟動等費用，前兩筆費用如果以分期方式支付，需要啟動資金為3250萬元。由于整個投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金3200萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測設計、項目前期準備及交納部分政府規(guī)費等并啟動項目達到預售條件進行預售并減輕開發(fā)資金壓力；第二年資金主要來源商品房預售收入，陸續(xù)回籠資金并實現項目的滾動開發(fā)。二、 現金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度200614月工程進度三通一平、勘探、設計設計定案，一期基礎一期正負零，地面工程一期地面主體，二期基礎一期主體完畢、內外裝修二期正負零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內外裝修綠化、配套現金支出累計1710萬元3226萬元3407萬元4484萬元6747萬元7952萬元9209萬元10812萬元12149萬元當月現金支出1710萬元1516萬元181萬元1077萬元2263萬元1205萬元1257萬元1603萬元1337萬元土地款1000萬元1000萬元00940萬元0000前期費用600萬元446萬元0000000土建工程款000800萬元1000萬元1000萬元1000萬元1000萬元429萬元配套工程款0000000300萬元725萬元銷售費用100萬元30萬元50萬元100萬元100萬元74萬元80萬元80萬元50萬元銷售稅金00911371839113718391管理費用10萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元42萬元銷售進度0010%15%20%10%15%20%10%現金收入累計001661萬元4135萬元7476萬元9137萬元11630萬元14952元16614萬元當月現金收入1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元銷售收入001661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元項目的投資收益分析一、 項目的銷售收入：16614萬元二、 項目的投資金額：10406萬元三、 項目的銷售管理成本：996萬元四、 項目的稅金：2499萬元五、 項目的稅后凈利潤：16614104069962499=2713萬元六、 項目的投資回報率2713/10406100%=26%項目的不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等。這些因素，受當地的政治、經濟、社會等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經濟效益目標的實現。一、 盈虧平衡分析一般認為，當盈虧平衡點在小于70%時，項目的風險較低。假定本項目的總投資額不變，且售價與收款進度如基準方案所設：銷售率為70%的現金收入為11630萬元，而項目的投資額為10406萬元，現金收入大于投資總額，因此該項目的盈虧平衡點肯定小于