【文章內容簡介】 有所轉變，未來將有較大供給放量，主要集中于安次區(qū)。 廊坊市區(qū)近期商品房供給面積 0 5 下半年 0 6 上半年 0 6 下半年 0 7 上半年 0 7 年下半年0306090120150供給量（萬平米） 消化量（萬平米）廊坊 05年至 07年供需比例 宏觀市場 —— 商品房供求分析 【供需基本平衡】 ? 07年來廊坊市區(qū)房地產(chǎn)價格增幅達 44％，目前安次區(qū)目前均價為 3500－4300元 /平米，而廣陽東區(qū)板塊均價已經(jīng)達到 4500－ 5200元 /平米， 原因分析：正經(jīng)歷起步快速發(fā)展的必然階段；受京津地區(qū)高房價的強烈輻射影響。 （數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計局） 廊坊整體價格走勢 2572285541341 1 . 0 0 %4 4 . 8 1 %0500100015002023250030003500400045002023 年 2023 年 2023 年至今00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5價格（元 / 平米） 增幅％廊坊市區(qū)價格走勢 （數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)） 宏觀市場 —— 價格走勢分析 【價格激增】 廊坊全市商品住宅均價走勢1311143618022086256432909%25%1 5 . 7 0 %1 0 . 8 0 %2 8 . 3 0 %05001000150020232500300035002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年元00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3百分比全市商品房均價 年增長率? 作為地級市，廊坊對其轄下縣區(qū)及農(nóng)村居民有較大的吸引力。此部分購房者收入差距較大，對于地段認知不很敏感，性價比是其考慮的首要因素。 是廊坊房地產(chǎn)市場的最主要客戶構成，目前所占比例達到 8090%，其中改善性需求占有一定比例，首選區(qū)域為城市中心區(qū)。 享受京津地區(qū)的高收入，堅信廊坊地產(chǎn)有廣闊的發(fā)展空間，多次置業(yè)及投資者比例較高。 交通的便捷、房價和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投資升值為目的到廊坊置業(yè)、居住，目前此類人群呈上升趨勢。 廊坊市民 廊坊下轄區(qū)縣購房者 在京津工作的廊坊人 京津人士 在廊坊工作的其他城市移民 此部分購房者多集中在開發(fā)區(qū)，多數(shù)已在廊坊工作了一段時間，有定居的打算。隨著華為、富士康等實力型企業(yè)進駐開發(fā)區(qū)，未來此類型購房者比例將顯著提高，開發(fā)區(qū)內的高品質項目自然是他們的首選。 宏觀市場 —— 客源分析 ? 注重采光和朝向，尤其是南向采光； 偏好板樓或點式形態(tài)，塔樓接受度不高； 經(jīng)濟型三居（ 95115㎡）為主流需求，其次為經(jīng)濟型二居（ 7090㎡）； 良好的社區(qū)景觀有較強的吸引力； 大盤受到追捧。 宏觀市場 —— 產(chǎn)品偏好分析 ? 【建筑業(yè)發(fā)展保持平穩(wěn)】 2023年廊坊全市建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 ％。具有資質等級的建筑企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 元，增長 ％。 【房屋施工面積增長較快】 2023年完成房屋建筑施工面積 ，增長 ％。 【房屋竣工面積不斷增加】 2023年全市竣工面積 ，增長 17％。 【在售存量房源較多】 截至 2023年 12月 17日，廊坊全市可售樓盤 110個，可售總套數(shù) 18129套，可售總面積 ㎡。 【 2023年 19月投資、銷售、價格】 2023年 19月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 182． 8億元，同比增長 77． 6％，分別比 18月份和去年同期回落 31． 1和 21． 8個百分點；完成商品房銷售面積 328． 1萬平方米，同比增長 22． 1％，分別比 18月份和去年同期回落 21． 2和 22． 3個百分點；商品房銷售價格 4102元／平方米，同比增長 24． 4％，分別比 18月份和去年同期回落 9． 6和 1． 3個百分點。 【 12月近日成交數(shù)據(jù)一覽】 日期 12月 11日 12月 11日 12月 10日 12月 11日 12月 13日 12月 14日 12月 15日 12月 16日 成交套數(shù) 27套 45套 53套 26套 3套 42套 16套 62套 成交面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 數(shù)據(jù)來源：廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 宏觀市場小結 ? 【房地產(chǎn)開發(fā)投資特點】 總量大，增速高。 2023年 19月份，廊坊市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 182． 8億元，總量位居河北省各市之首；同比增長 77． 6％，比全省平均水平高 33． 0個百分點，位居全省第二。 結構趨于優(yōu)化，小戶型比重上升。 2023年 19月份，廊坊市全市房地產(chǎn)企業(yè)完成商品住宅投資 160． 1億元，同比增長 67． 2％。其中，90平方米以下住宅投資 80． 4億元，同比增長 2． 6倍，占住宅投資的比重為 44． O％，同比提高 22． 2個百分點。 土地開發(fā)面積止升轉降。 2023年 19月份，廊坊市全市購置土地面積 169． 3萬平方米，同比減少 154． 3萬平方米，下降47． 7％；完成土地開發(fā)面積 47． 7萬平方米，同比減少 56． 0萬平方米，下降 54． 0％；土地成交價款25． 8億元，下降 20． 3％。 國內貸款比重下降，定金及預收款比重上升。 2023年 19月份，廊坊市全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 222． 6億元，其中，定金及預收款102． 1億元，占比由去年同期的 35． 7％上升到 45． 9％；國內貸款 28． 4億元，占比由去年同期的16． 3％下降到 12． 7％：自籌資金 63． 8億元，占比由去年同期的 32． 0％下降到 28． 6％。 宏觀市場小結 ? 【京津區(qū)域一體化趨勢是廊坊地產(chǎn)的重要增長極】 京津區(qū)域一體化延長了房地產(chǎn)供求半徑，在交通成本縮減的情況下，位于京津中間點的廊坊 商品房的低價格對京津商品房的替代性會加強，將增加廊坊當?shù)胤康禺a(chǎn)的有效需求，從而促 進廊坊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，形成京津區(qū)域房地產(chǎn)市場的階梯增長； 【目前廊坊房地產(chǎn)市場正處于重大拐點】 07年下半年開始供給放量，供需錯位逐漸趨向平衡； 90/70政策執(zhí)行，戶型趨??； 本土化開發(fā)模式正被打破，整體運營水平將有所提高； 政府管理和市場運行機制將逐步規(guī)范化、透明化。 【城市向東向北發(fā)展成為趨勢】 未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術中心附近，未來房地產(chǎn)重心仍在城北，經(jīng)濟 技術開發(fā)區(qū)將成為熱點之一。 宏觀市場小結 ? 廊坊房地產(chǎn)市場發(fā)展研判 —— 微觀市場 ? 微觀市場 —— 板塊分析 廊坊市區(qū)轄安次區(qū)和廣陽區(qū)兩個行政區(qū)，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟增長極在整個房地產(chǎn)板塊中也占有一席之位 整個城市可劃分為四大板塊： 【廣陽東區(qū)】 均價： 55007000元 /㎡ 城市核心價值高地 【廣陽西區(qū)】 均價： 50006500元 /㎡ 主打中端市場 【安次區(qū)】 均價： 45005500元 /㎡ 放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū) 【開發(fā)區(qū)】 高舉高打，發(fā)展廣闊 ? 板塊 容積率 建筑形態(tài) 主力戶型 廣陽東區(qū) － 高層、小高層板樓、 塔樓 3居 （ 100130） 廣陽西區(qū) 小高層板樓 3居 （ 100130 ） 安次區(qū) 小高層、多層板樓 3居（ 90120）潛在供給多為 7090平米兩居 開發(fā)區(qū) － 類別墅 180以上 05年 07年各板塊供需對比 廣陽東區(qū) 廣陽西區(qū) 安次區(qū)供給量 消化量微觀市場 —— 各板塊對比分析 ? 【 06年下半年后經(jīng)歷供給斷檔】 廣陽東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮， 07年下半年至基本無新盤入市。 萬平米 05年下半年 06年上半年 06年下半年 07年上半年 07年下半年廣陽東區(qū)板塊分析 —— 供應量 ? 0102030405060供給量 消化量【需求旺盛，銷售良好】 憑借良好的城市環(huán)境和市場認知基礎，廣陽東區(qū)項目銷售情況火爆，阿爾卡迪亞等項目分期開盤均可一周內售罄，月均銷售速度 100套左右。由于近期供給過于稀缺，目前幾乎已處于無房可售階段。 05年至 07年廣陽東區(qū)供給量、消化量對比 萬平米 廣陽東區(qū)板塊分析 —— 去化量 ? 【 07年價格爆發(fā)性上漲】 廣陽東區(qū)商品住宅價格近年增長迅猛， 2023年時的均價為 2865元 /平方米，而到了 07年的上半年，此區(qū)域的住宅均價已上漲到 45005200元 /平方米。 08年截止目前區(qū)域樓盤均價 5500元 /㎡左右 廣陽東區(qū)板塊分析 —— 價格表現(xiàn) 廣陽東區(qū)商品住宅均價走勢2865 30844688550001000202330004000500060002023年 2023年 2023年 2023年元/㎡均價? 【產(chǎn)品檔次高于其他區(qū)域，但仍需改進】 小高層、多層板樓為主，容積率 － 案名 容積率 建筑形式 阿爾卡迪亞 1214層小高層設計，板塔結合 旺點大廈 2 15層塔式 尚北金街 46層 錦繡花苑 9層， 11層板樓 都市花園 6層板樓， 18層塔樓 圣泰新苑 7層板樓 金源麗都小區(qū) 6層板樓 興盛公寓 6層板樓 王寨新區(qū) 2號住宅樓 6層板樓， 18層塔樓 阿爾卡迪亞 廣陽東區(qū)板塊分析 —— 產(chǎn)品類型分析 ? 產(chǎn)品品質仍需改善 廣陽東區(qū)的住宅在廊坊市發(fā)展較早，成熟度及品質最高，社區(qū)的規(guī)劃、配套。產(chǎn)品的設計等均領先于其他的區(qū)域，但整體品質仍然需要改善，如戶型設計不理想，立面細節(jié)處理不佳等。 圣泰新苑 96平米三居 阿爾卡迪亞 115平米三居，客廳采光不佳 阿爾卡迪亞景觀效果 廣陽東區(qū)板塊分析 —— 戶型品質分析 ? 名稱 戶型 一居面積（平米） 一居套數(shù) 二居面積（平米） 二居套數(shù) 三居面積（平米） 三居套數(shù) 四居面積（平米） 四居套數(shù) 其它面積 （平米） 其它套數(shù) 阿爾卡迪亞豪 豪 7 89－ 97 102 105－ 136 80 阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園 3豪景園 5樓 130－ 142 474 阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 4樓 110－ 164 624 阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 8樓 51－ 56 198 53－ 91 252 103－ 139 80 阿爾卡迪亞駿景園 6樓 51— 55 71 74— 92 96 105— 129 39 阿爾卡迪亞駿景園 7樓 51— 57 68 60— 85 138 阿爾卡迪亞中心湖別墅 8 392－ 530 3 旺點大廈 2 63127 143 圣泰新苑 14號住宅樓 7093 151 93123 178 金源麗都小區(qū) 14號樓 7885 66 93132 198 興盛公寓 98 52 133 36 尚北金街 3 76112 105 109128 19 盛園小區(qū) 7 96111 30 122185 42 盛園小區(qū) 6 4896 65 126152 36 恒基嘉園二期 4號樓 82 14 109134 69 148 13 匯總 392 1346 2051 13 3 廣陽東區(qū)板塊分析 —— 戶型面積分析 ? 廣陽東區(qū)是本地居民最為認可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占 80— 90%，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。 隨著京津走廊的快速發(fā)展，和交通體系越來越成熟，以及受北京外擴的影響，將會有越來越多的北京人到廊坊置業(yè)。 廣陽東區(qū)板塊分析 —— 客源分析 ? 【供給稀缺】 近 2年來取得銷售證的項目約 50萬平方米 ， 供給量低于廣陽東區(qū)； 項目規(guī)模普遍較??； 從 06年下半年起