【正文】 （ 5000*50％－ 300） 貸： 低值易耗品－－易耗品攤銷 2200 （ 4）借：原材料 300 低值易耗品－－低值易耗品攤銷 4700 貸：低值易耗品－－－在用易耗品 5000 11 庫(kù)存商品的核算 ? 土地：是指企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓或出租而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。 9 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算 ●包括：原材料、庫(kù)存設(shè)備、低值易耗品、委托加工物資、庫(kù)存商品（開發(fā)庫(kù)存商品）、分期收款發(fā)出商品、出租庫(kù)存商品（開發(fā)庫(kù)存商品）、周轉(zhuǎn)房、在建開發(fā)庫(kù)存商品（生產(chǎn)成本或開發(fā)成本） ●低值易耗品的核算方法： 一次攤銷法：價(jià)值較小，易損壞的物品。 ? 應(yīng)收票據(jù)的核算：同一般企業(yè)。 房地產(chǎn)行業(yè)的特殊的會(huì)計(jì)科目包括： ? ○存貨類科目 : ? 增設(shè)“庫(kù)存設(shè)備 ” 、“周轉(zhuǎn)房 ” “ 出租庫(kù)存商品 ” 科目 ○設(shè)置“生產(chǎn)成本 (開發(fā)成本 )” ，并設(shè)置明細(xì)科目“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個(gè)二級(jí)明細(xì)科目； ? ○上述二級(jí)明細(xì)之下有分為三級(jí)明細(xì)： ? “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ? “前期工程費(fèi)” ? “建安工程費(fèi)” ? “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)” ? “公共配套設(shè)施費(fèi)” ? “開發(fā)間接費(fèi)” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的科目 8 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 貨幣資金的核算：同一般企業(yè)的核算。 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) 由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況： ?1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 ? 3．開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性： (1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。 ? 2023年開始在上市公司實(shí)施新的 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 ? 在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算落后于制度的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算專題講座 主 講 朱 登 學(xué) 主任會(huì)計(jì)師 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 承 辦 富陽(yáng)富春江會(huì)計(jì)師事務(wù)所 1 前 言 ? 1993年 1月 7日財(cái)政部（ 93）財(cái)會(huì)字第 02號(hào)文件規(guī)定，自 1993年 7月 1日起執(zhí)行 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 ，這是行業(yè)會(huì)計(jì)制度 ? 財(cái)政部 2023年 12月 29日發(fā)布了 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 ，從2023年 1月 1日起，除了小企業(yè)和金融企業(yè)外都必須執(zhí)行。 ? 目前一般企業(yè)應(yīng)該按照 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 進(jìn)行核算。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。 ?2．庫(kù)存商品成本的核算復(fù)雜。現(xiàn)實(shí)中，其他貨幣資金核算不很規(guī)范，一般企業(yè)的現(xiàn)金管理不規(guī)范。現(xiàn)實(shí)中，作為現(xiàn)金入帳、轉(zhuǎn)讓不背書、私下貼現(xiàn)。 分次攤銷法：價(jià)值較高，一次大量領(lǐng)用，使用期限長(zhǎng)。為開發(fā)房產(chǎn)自用的土地屬于中間庫(kù)存商品，不能列入開發(fā)的庫(kù)存商品。 ? 代建工程：受托代建的其他工程。 ? （ 5）企業(yè)改變出租庫(kù)存商品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。 12 14 庫(kù)存商品的核算 ? “分期收款發(fā)出商品”同一般企業(yè)的核算，按照合同約定的日期確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。 ? 借：銀行存款 300,000 ? 貸 : 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 300,000 ? 同時(shí)，借： 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 200,000 ? 周轉(zhuǎn)房 周轉(zhuǎn)房攤銷 350,000 ? 貸 : 周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房 550,000 16 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的核算同一般的企業(yè) ? 房地產(chǎn)企業(yè)“固定資產(chǎn)”的核算 ,自用房產(chǎn)的建造通過“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)”核算。若利用土地建造自己用的辦公樓、職工宿舍時(shí)，將相關(guān)土地使用權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程，若土地用于開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)成本中計(jì)入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”科目。 18 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 長(zhǎng)期應(yīng)付款、專項(xiàng)應(yīng)付款 （國(guó)家撥入的有專項(xiàng)用途的資金，最后要轉(zhuǎn)入資本公積） 同一般企業(yè)。 19 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? “資本公積”項(xiàng)目，資本公積的核算同一般企業(yè)。 ? 原公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％，公益金 5％； 新公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％ ，無公益金。屬于資本性支出，只能逐期攤?cè)氤杀尽? ? （ 5）其他于開發(fā)產(chǎn)品無關(guān)的支出。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 ? （ 6）劃清實(shí)際成本與計(jì)劃成本、預(yù)算成本之間的界限。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 25 ? 科目設(shè)置：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 6個(gè)項(xiàng)目） ? 土地開發(fā)成本的歸集： 開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的成本，直接計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 某塊土地）”明細(xì)成本賬的項(xiàng)目中。為了避免多次分配，對(duì)需要分配計(jì)入不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)，可以直接分配計(jì)入有關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本，不再進(jìn)行歸集。 ? 成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法： ? 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 ? 例 4 ：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。其中自用的 10000㎡ 土地尚未投入使用，其余 30000㎡ 已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 36 房屋開發(fā)成本的核算 ? 前期工程費(fèi)： ? （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期工程費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（前期工程費(fèi)）”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 對(duì)于企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，在發(fā)生時(shí)作為預(yù)付賬款核算。應(yīng)在“生產(chǎn)成本”賬戶下增設(shè)“工程施工”和“施工間接費(fèi)”明細(xì)科目，用于歸集和核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用，并定期轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”明細(xì)賬戶有關(guān)房屋核算成本對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目。按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)確定已完工房屋應(yīng)分擔(dān)的公共設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。即借記“庫(kù)存商品－房屋、代建工程”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。這一類配套設(shè)施是企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品，必須確定成本核算對(duì)象并計(jì)算其實(shí)際成本。 46 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的開發(fā)成本的歸集 ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：配套設(shè)施占用場(chǎng)地應(yīng)分擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積的一定比例分配計(jì)入配套設(shè)施的開發(fā)成本。 47 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 2）前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 能夠分清應(yīng)由某項(xiàng)配套設(shè)施負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，可以直接計(jì)入相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)成本，其他分不清楚的，先歸集再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶。 48 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （ 4）公共配套設(shè)施費(fèi)： 企業(yè)配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，核算的是能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按一定標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用支出。 ? （ 2）對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本，按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目的成本。 ? 配套設(shè)施費(fèi) : 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。 ? 完成開發(fā)并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品－－代建工程”賬戶的借方，在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，應(yīng)借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“庫(kù)存商品－－代建工程”賬戶。作分錄： 借 : 庫(kù)存商品 —— 代建工程（景區(qū)） 790 000 貸：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) 790 000 56 期間費(fèi)用的核算 ? 同一般企業(yè)的核算基本相同，注意區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用的界限 1．管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、存貨盤虧毀損和報(bào)廢損失等其他費(fèi)用。 58 房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算 ? 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收入。 ? 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定收入確認(rèn)條件是： ① 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； ② 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制； ③ 與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)； ④ 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。同一般的企業(yè)。 ? 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)收支、營(yíng)業(yè)外收支，同一般企業(yè)的核算。房地產(chǎn)企業(yè)存貨的中的房產(chǎn)屬于流動(dòng)資產(chǎn)，在其他企業(yè)屬于固定資產(chǎn)。 ? 31號(hào)文件規(guī)定 :新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過 3個(gè)納稅年度。當(dāng)期項(xiàng)目多的，還應(yīng)按項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用，待各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，按銷售進(jìn)度攤?cè)氘?dāng)期損益。 64 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收到的預(yù)售款，應(yīng)按照上述規(guī)定確認(rèn)稅法上的“收入”（并不是嚴(yán)格意義上的收入）并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)交所得稅。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 66 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 確認(rèn)利潤(rùn)的時(shí)間不同 ? 在未完工的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段，因?yàn)椴环蠒?huì)計(jì)制度對(duì)收入的確認(rèn)，會(huì)計(jì)上不