【正文】 教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)交房部分所對(duì)應(yīng)的成本： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——各項(xiàng)目（房號(hào)或附房號(hào)明細(xì)）扣減收入對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。借：開(kāi)發(fā)成本—XX項(xiàng)目(對(duì)象)——XX貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）不能分清成本對(duì)象的，其支出應(yīng)先歸集至開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，再在各成本對(duì)象之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配。成本分配的一般方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）支付的土地價(jià)款營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=按上述公式計(jì)算的當(dāng)期可以扣減的土地價(jià)款/（1+11%）*11%借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——XX項(xiàng)目月末，計(jì)算尚未繳納的增值稅=（全部銷(xiāo)項(xiàng)稅額營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額）全部進(jìn)項(xiàng)稅額=a借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）a 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅a次月，申報(bào)繳納增值稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅a貸：銀行存款a結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期已售面積所對(duì)應(yīng)的稅金及附加：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)城、教、土增稅等項(xiàng)目工程的前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建和“三通一平”費(fèi)等前期費(fèi)用，具體包括：一、勘探費(fèi)。(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。說(shuō)白了，實(shí)際上是完善房屋可達(dá)使用（包括安全）狀態(tài)，除形成房屋結(jié)構(gòu)實(shí)體以外的一些主要是有形的開(kāi)支項(xiàng)目（大市政配套費(fèi)及水電煤等的增容費(fèi)雖無(wú)形但除外）。那么這部份基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)可分為紅線內(nèi)和紅線外分別核算：接口處至各單體或門(mén)幢的鋪設(shè)費(fèi)用為紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；接口處至源頭的引入點(diǎn)的費(fèi)用為紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；結(jié)構(gòu)單體內(nèi)的水電上下水等鋪設(shè)到各單體外墻或門(mén)幢的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在建安工程成本中歸集。附件一、建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成（按費(fèi)用構(gòu)成要素劃分）建筑安裝工程費(fèi)按照費(fèi)用構(gòu)成要素劃分：由人工費(fèi)、材料（包含工程設(shè)備，下同）費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金組成。：是指對(duì)超額勞動(dòng)和增收節(jié)支支付給個(gè)人的勞動(dòng)報(bào)酬。：是指按規(guī)定支付的在法定節(jié)假日工作的加班工資和在法定日工作時(shí)間外延時(shí)工作的加點(diǎn)工資。：是指材料、工程設(shè)備自來(lái)源地運(yùn)至工地倉(cāng)庫(kù)或指定堆放地點(diǎn)所發(fā)生的全部費(fèi)用。工程設(shè)備是指構(gòu)成或計(jì)劃構(gòu)成永久工程一部分的機(jī)電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類(lèi)似的設(shè)備和裝置。（3）經(jīng)常修理費(fèi)：指施工機(jī)械除大修理以外的各級(jí)保養(yǎng)和臨時(shí)故障排除所需的費(fèi)用。（6）燃料動(dòng)力費(fèi)：指施工機(jī)械在運(yùn)轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的各種燃料及水、電等。內(nèi)容包括： :是指按規(guī)定支付給管理人員的計(jì)時(shí)工資、獎(jiǎng)金、津貼補(bǔ)貼、加班加點(diǎn)工資及特殊情況下支付的工資等。：是指企業(yè)施工生產(chǎn)和管理使用的不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具、家具、交通工具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、測(cè)繪、消防用具等的購(gòu)置、維修和攤銷(xiāo)費(fèi)。：是指施工企業(yè)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，對(duì)建筑以及材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所耗用的材料等費(fèi)用。：是指按職工工資總額的規(guī)定比例計(jì)提，企業(yè)為職工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)和職業(yè)技能培訓(xùn)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育、職工職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認(rèn)定以及根據(jù)需要對(duì)職工進(jìn)行各類(lèi)文化教育所發(fā)生的費(fèi)用。：包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、綠化費(fèi)、廣告費(fèi)、公證費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。（2）失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的住房公積金。附件二、建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成（按造價(jià)形成劃分）建筑安裝工程費(fèi)按照工程造價(jià)形成由分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金組成，分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)（見(jiàn)附表）。如房屋建筑與裝飾工程劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。②文明施工費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。2．夜間施工增加費(fèi)：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補(bǔ)助費(fèi)、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷(xiāo)及照明用電等費(fèi)用。6．工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)：是指工程施工過(guò)程中進(jìn)行全部施工測(cè)量放線和復(fù)測(cè)工作的費(fèi)用。措施項(xiàng)目及其包含的內(nèi)容詳見(jiàn)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)工程的現(xiàn)行國(guó)家或行業(yè)計(jì)量規(guī)范。：是指總承包人為配合、協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)工程發(fā)包，對(duì)建設(shè)單位自行采購(gòu)的材料、工程設(shè)備等進(jìn)行保管以及施工現(xiàn)場(chǎng)管理、竣工資料匯總整理等服務(wù)所需的費(fèi)用。公用設(shè)施包括道路、公交站場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、各類(lèi)公用管線(自來(lái)水、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物如公園等。上海作為首個(gè)試點(diǎn)城市2012年1月1日已經(jīng)正式啟動(dòng)“營(yíng)改增”。按照規(guī)劃，最快有望在十二五（2011年2015年）期間完成“營(yíng)改增”。支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。這里的“合法憑據(jù)”,是指合法的原始憑證,包括經(jīng)濟(jì)合同、出庫(kù)單、入庫(kù)單、公證書(shū)、法院判決或裁定書(shū)、個(gè)人身份證復(fù)印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機(jī)構(gòu)或有關(guān)部門(mén)的證明等等,其中,按照《發(fā)票管理辦法》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票的,還必須取得發(fā)票。其中,屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍,并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的,企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開(kāi)具,凡不屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的,以及個(gè)人取得的應(yīng)納增值稅或營(yíng)業(yè)稅的收入,必須向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代為開(kāi)具。但以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用可以在稅前扣除:(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過(guò)合同總金額的10 %。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。(3)支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。因此不得開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的, 房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財(cái)稅[2004 ]134 號(hào)文件規(guī)定補(bǔ)交契稅。委托拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi),也采用上述方式入賬。、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、鑒證咨詢(xún)費(fèi)、檢測(cè)服務(wù)費(fèi)、工程勘察勘探服務(wù)費(fèi)廣告服務(wù)（包括廣告代理、會(huì)展服務(wù)）屬于本次營(yíng)改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—廣告服務(wù)”建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)服務(wù)等屬于本次營(yíng)改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—設(shè)計(jì)服務(wù)”鑒證服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、檢測(cè)服務(wù)等屬于本次營(yíng)改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—鑒證咨詢(xún)服務(wù)—認(rèn)證服務(wù)”（包括會(huì)計(jì)、稅務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估、律師、房地產(chǎn)土地評(píng)估、工程造價(jià)的鑒證、建筑業(yè)檢測(cè)服務(wù)等）上述服務(wù)應(yīng)當(dāng)取得提供服務(wù)的單位機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅增值稅發(fā)票。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。甲供材和勞務(wù)費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅均由發(fā)包方承擔(dān),施工單位是該營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。根據(jù)財(cái)稅[ 2006 ]177 號(hào)文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)向異地施工單位支付工程價(jià)款應(yīng)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。賬務(wù)處理如下: 借:預(yù)付賬款20688900貸:銀行存款20000000應(yīng)交稅費(fèi)扣繳營(yíng)業(yè)稅及附加688900 入賬憑據(jù): 萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅及附加完稅憑證復(fù)印件(原件交由施工單位作賬)。②建筑工程分包。裝飾,是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾,使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指:工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶(hù)自行采購(gòu),納稅人只向客戶(hù)收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。安裝費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不含設(shè)備。營(yíng)業(yè)執(zhí)照名稱(chēng)為某某安裝公司或某某工程公司,并且取得安裝資質(zhì)的企業(yè),如果是外購(gòu)設(shè)備銷(xiāo)售并負(fù)責(zé)安裝,屬于商業(yè)行為,按照增值稅混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)征收增值稅,不征營(yíng)業(yè)稅。(3)工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)安裝。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1993 ]149 號(hào)文件規(guī)定,房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。例如:綠化與平整土地就分不開(kāi),而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。（以上營(yíng)業(yè)稅法定代扣代繳義務(wù)已取消，需要與稅務(wù)主管機(jī)關(guān)單獨(dú)簽訂委托代征協(xié)議后才能代扣代繳）第三篇：2016年?duì)I改增后房地產(chǎn)增值稅計(jì)算案例某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）為增值稅一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年7月發(fā)生如下經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：（1）甲公司將一套自行開(kāi)發(fā)的房屋無(wú)償贈(zèng)送給新星公司，這套房屋成本價(jià)為90萬(wàn)元，按照甲公司最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定價(jià)值為111萬(wàn)元（包括銷(xiāo)項(xiàng)稅額）。（5）甲公司購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)機(jī)械設(shè)備，增值稅專(zhuān)用發(fā)票注明的價(jià)款為100萬(wàn)元，增值稅稅額為17萬(wàn)元。