【正文】 　　在本例中，企業(yè)購入的土地使用權(quán)的使用年限為40年，表明它屬于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在該土地上自行建造辦公樓，應(yīng)將土地使用權(quán)和地上建筑物分別作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進行核算，并分別進行攤銷和計提折舊。　　【例22】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于211年1月1日購入一塊土地的使用權(quán)，以銀行存款支付土地出讓金800萬元，并在該土地上自行建造一座自用的辦公樓，發(fā)生材料費1 200萬元、人工費800萬元、其他相關(guān)費用1 000萬元（假設(shè)均以銀行存款支付）?！　。ㄒ唬┯糜谕恋亻_發(fā)的土地使用權(quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)的，應(yīng)將土地使用權(quán)的取得成本計入開發(fā)成本中，即借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目?！　。ǘ┩ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值　　通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的入賬價值，包括購買價款、其他行政事業(yè)性收費和其他稅費等。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地一般都具有商業(yè)目的，因此較少有無償劃撥取得土地使用權(quán)的情況。　?。?）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的通知（國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，各級城市人民政府要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。　?。?）國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。需要續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。按照土地用途的不同，我國規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限為：　?。?）居住用地70年；　?。?）工業(yè)用地50年；　　（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；　　（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；　?。?）綜合或者其他用地50年。原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價的土地?！　。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)的劃撥　　（四）投資人投入　?。ㄎ澹┢渌绞健　∥?、閑置土地的處置　?。ㄒ唬╅e置土地的認定　　閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。即當土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和其他附著物也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)讓，當?shù)厣辖ㄖ锘蚱渌街锏乃姓甙l(fā)生轉(zhuǎn)移時，土地使用權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)移；　?。?）“效益不可報”原則。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。若雙方達成協(xié)議，便簽訂用地合同，這樣即實現(xiàn)了土地使用權(quán)的出讓?！　「鶕?jù)招標者的范圍，招標出讓方式可分為公開招標與邀請招標。拍賣方式的特點是：土地使用權(quán)出讓方公布土地使用權(quán)拍賣書，規(guī)定土地利用條件、方式和要求等內(nèi)容。　　土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金?！　∷摹⑼恋氐墨@取方式　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、投資者投入等方式?！　鴦?wù)院所屬的土地管理部門，目前為國土資源部，其土地管理的職責(zé)主要有：　?。?）貫徹執(zhí)行國家的土地法律、法規(guī)和政策，制定和實施土地管理的有關(guān)行政規(guī)章；　　（2）負責(zé)組織全國土地的調(diào)查、登記和統(tǒng)計工作，組織有關(guān)部門編制土地利用總體規(guī)劃；　　（3）主管全國的土地征用和劃撥工作，負責(zé)需要國務(wù)院批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、劃撥土地的審查、報批；　?。?）調(diào)查研究，處理土地管理中的重大問題；　?。?）監(jiān)督、檢查各地、各部門的土地利用情況并做好協(xié)調(diào)工作；　?。?）會同有關(guān)部門解決土地糾紛，查處違法占地案件；　?。?）負責(zé)有關(guān)土地管理方面的科技宣教和人員培訓(xùn)工作。　?。ㄈ┩恋赜猛竟苤频氖侄巍　⊥恋赜猛竟苤频氖侄沃饕ǎ骸　。?）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；　　（2）嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；　?。?）嚴格執(zhí)行土地用途登記制度；　?。?）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強化土地法律責(zé)任?！　ǔ蓞^(qū)內(nèi)的土地，管制的主要內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位，注重對現(xiàn)有建設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時滿足公益事業(yè)對一部分土地的需要等。農(nóng)業(yè)用地管制包括農(nóng)地非農(nóng)化的管制和農(nóng)地農(nóng)用內(nèi)部的管制。土地用途管制是指依據(jù)法律、法規(guī)，對土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實行強制性的管理制度。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，可以促進土地使用權(quán)在土地使用者之間的合理流動，通過市場驅(qū)動力實現(xiàn)土地資源的有效配置，達到更好地利用土地的目的?！　。?）土地承包經(jīng)營，是指公民個人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟組織依照法律規(guī)定和合同約定對集體所有或國家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的行為?！　　　⊥恋赜袃斒褂弥贫鹊男问街饕校骸　。?）土地使用權(quán)出讓。除國家為了公共利益的需要可以依法征收或者征用農(nóng)村集體所有的土地及政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為整理土地而調(diào)整土地權(quán)屬關(guān)系外，土地所有權(quán)關(guān)系是不能改變的?！　∑髽I(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的各種開辦費，在實際發(fā)生時，借記“管理費用”科目（開辦費），貸記“銀行存款”等科目?！　。?）規(guī)范了開辦費的賬務(wù)處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然后計入當期損益，不再按照攤銷處理。　?。?）以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費，該費用應(yīng)由投資者負擔(dān)?！　。?）規(guī)定應(yīng)由投資各方負擔(dān)的費用?！　。?）企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損。　?、鄱聲M和聯(lián)合委員會費?；I建期間為企業(yè)被批準籌建之日起至營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為止的期間。協(xié)議約定價值與公允價值相符?！　　纠?7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本5 000 000元，以銀行存款支付。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項全部存入公司的開戶銀行。甲、乙持股比例分為為80%和20%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分別為2 750萬元、1 500萬元和750萬元。　　公司設(shè)立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！　」蓶|或者發(fā)起人以貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財產(chǎn)出資的，應(yīng)當符合國家工商行政管理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定?！　∪?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資方式　　根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書?！　。ㄈ┖硕ㄙY質(zhì)等級　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。　?。ǘ憾ㄙY質(zhì)證書　　新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：　　　?。?）注冊資本不低于5 000萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；　?。?）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　　（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%； 　?。?）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；　　（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進行上述活動。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記?！　　　⊥馍掏顿Y房地產(chǎn)市場應(yīng)符合下列要求：　　（1）境外機構(gòu)和個人（以下簡稱境外投資者）在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)?！　。ㄋ模┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)　　外商投資房地產(chǎn)，是指外國投資者（以下簡稱“外商”）通過新設(shè)、并購、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動?！　∈?、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于上述（1）和（2）項的規(guī)定?！　」煞萦邢薰静扇“l(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足?！　」煞萦邢薰镜淖再Y本為在公司登記機關(guān)登記的實收股本總額。　　有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東認繳的出資額?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等。　　表1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會計科目表 　　 順序號會計科目名稱順序號會計科目名稱　一、資產(chǎn)類44應(yīng)付票據(jù)1庫存現(xiàn)金45應(yīng)付賬款2銀行存款46預(yù)收賬款3其他貨幣資金47應(yīng)付職工薪酬4交易性金融資產(chǎn)48應(yīng)交稅費5應(yīng)收票據(jù)49應(yīng)付利息6應(yīng)收賬款50應(yīng)付股利7預(yù)付賬款51其他應(yīng)付款8應(yīng)收股利52遞延收益9應(yīng)收利息53長期借款10其他應(yīng)收款54應(yīng)付債券11壞賬準備55長期應(yīng)付款12材料采購56未確認融資費用13在途物資57專項應(yīng)付款14原材料58預(yù)計負債15庫存設(shè)備59遞延所得稅負債16材料成本差異　三、所有者權(quán)益類17開發(fā)產(chǎn)品60實收資本18委托加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價準備63本年利潤21持有至到期投資64利潤分配22持有至到期投資減值準備65庫存股23可供出售金融資產(chǎn)　四、成本類24長期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長期股權(quán)投資減值準備　67開發(fā)間接費用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實現(xiàn)融資收益　五、損益類29固定資產(chǎn)70主營業(yè)務(wù)收入30累計折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值準備72公允價值變動損益32在建工程73投資收益33工程物資74營業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營業(yè)務(wù)成本35無形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計攤銷77營業(yè)稅金及附加37無形資產(chǎn)減值準備78銷售費用38商譽79管理費用39長期待攤費用80財務(wù)費用40