房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)財(cái)務(wù)分析-wenkub.com
2024-08-27 10:18 本頁面
【正文】 在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中著重介紹了企業(yè)的償債能力分析、營運(yùn)能力分析、盈利能力分析和發(fā)展能力分析。一般情況下，資本保值增值率越高，企業(yè)的所有者權(quán)益增長越快，企業(yè)發(fā)展后勁越大。其衡量指標(biāo)主要有銷售增長率、總資產(chǎn)增長率和資本保值增值率等。 營業(yè)收入 400000萬元 ? 由甲企業(yè) 2020年度和 2020年度的杜邦財(cái)務(wù)分析圖可以看出， 2020年度甲企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率%高于 2020年度的 %，增長了 %。 ? 圖 92 甲企業(yè) 2020年的杜邦分析圖 凈資產(chǎn)收益率 % 總資產(chǎn)收益率% 權(quán)益乘數(shù) 銷售凈利率% 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 凈利潤 17655萬元 營業(yè)收入300000萬元 247。其計(jì)算公式為： ? 凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤 /平均所有者權(quán)益 ? 凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)企業(yè)最重要、最具綜合性的比率，因此下面將凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行了公式推導(dǎo)。表明企業(yè)在增加銷售收入額的同時(shí)，必須相應(yīng)地獲得更多的凈利潤，才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。 ? 1. 銷售毛利率 ? 銷售毛利率是企業(yè)的重要經(jīng)營指標(biāo) ,能反映企業(yè)大概的利潤水平和獲利潛力，是用銷售毛利與銷售收入的比值來表示，其含義是每 1元收入可以用于支付費(fèi)用和形成盈利的數(shù)額。其計(jì)算公式為： ? 營業(yè)周期＝存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)＋應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) ? ＝ 360/存貨周轉(zhuǎn)率＋ 360/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 ? ＝ 360/(銷售成本 /平均存貨 )＋ 360/(銷售收入 /平均應(yīng)收賬款 ) ? 4. 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ? 是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入與平均資產(chǎn)總額的比值，是考察資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，反映了全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。其計(jì)算公式為： ? 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入 /[（年初應(yīng)收賬款+年末應(yīng)收賬款） /2] ? 2. 存貨周轉(zhuǎn)率 ? 存貨周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)成本與平均存貨余額的比率，用于反映企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)變現(xiàn)的速度，即一定時(shí)期存貨周轉(zhuǎn)的次數(shù)。其衡量指標(biāo)主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、營業(yè)周期和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。一般情況下，已獲利息倍數(shù)越高，表明企業(yè)償債能力越強(qiáng)，若要保證企業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，已獲利息倍數(shù)應(yīng)大于 1。從一定程度上看，企業(yè)速動比率比流動比率更能衡量企業(yè)的短期償債能力。 ? ? 流動比率是指流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，反映企業(yè)在短期內(nèi)可變現(xiàn)的資產(chǎn)償還到期流動負(fù)債的能力，一般情況下，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，但是也同時(shí)說明企業(yè)閑置資金越嚴(yán)重。 ? 表 94 項(xiàng)目成本過程控制分析表 單位：萬元 目標(biāo) 成本 動態(tài) 成本 實(shí)付 成本 動態(tài)成本對比目標(biāo)成本 實(shí)付成本占 動態(tài)成本比例 差額 比例 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 20200 20200 15000 % % 前期工程費(fèi) 2020 3100 1000 1100 % % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8000 8000 % % 建筑安裝工程費(fèi) 30000 30000 5000 % % 配套設(shè)施費(fèi) 1000 1000 % % 開發(fā)間接費(fèi) 1000 1000 200 % % 合計(jì) 62020 63100 21200 1100 % % ? 從表 94可以看出，該項(xiàng)目動態(tài)成本為 63100萬元，超出目標(biāo)成本 1100萬元，超出目標(biāo)成本的%，實(shí)際支付成本 21200萬元，占動態(tài)成本的比例為 %。 ? [例 96]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)了一個(gè)住宅項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)初期確定了目標(biāo)成本為 62020萬元，其中：土地開發(fā)成本 20200萬元、前期費(fèi)用 2020萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8000萬元、建筑安裝費(fèi)用 30000萬元、配套設(shè)施費(fèi)用 1000萬元和開發(fā)間接費(fèi) 1000萬元。 ? 為了便于對開發(fā)項(xiàng)目的成本控制情況進(jìn)行考核，一般房地產(chǎn)企業(yè)都會在開發(fā)項(xiàng)目前或開發(fā)過程中進(jìn)行成本測算（如項(xiàng)目可行性分析的成本估算），經(jīng)過若干次反復(fù)測算及綜合各種因素后，基本可以確定出項(xiàng)目的目標(biāo)開發(fā)成本。 ? 當(dāng) ERR＞ MERR時(shí)，項(xiàng)目可以接受；當(dāng) ERR＜MERR時(shí)，項(xiàng)目不可以接受。 ? 其計(jì)算公式為： ? 式中： MERR為最低收益率； ERR為外部收益率； Rt為第 t年正的凈現(xiàn)金流量； Ct為第 t年負(fù)的凈現(xiàn)金流量。 ? 即： ）（ 122111 iiN P VN P VN P ViI R R ????? ? 承 [例 93]，通過試算，方案一的凈現(xiàn)值在折現(xiàn)率為 7％和 8％的情況下分別為 萬元，方案二的凈現(xiàn)值在折現(xiàn)率為 8％和 9％的情況下分別為 ，按照上式，可以計(jì)算得出 : ％％）＝％（－％方案一的內(nèi)部收益率 ?????％％）＝％（－％方案二的內(nèi)部收益率 ????? ? 從上述計(jì)算結(jié)果可以看出，方案一的內(nèi)部投資收益率為 ％，方案二的內(nèi)部收益率為 ％，由此可以得出方案二優(yōu)于方案一的結(jié)論。 ? 5．內(nèi)部投資回報(bào)率 ? 內(nèi)部投資回報(bào)率是指當(dāng)項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 0時(shí)的折現(xiàn)率，在這樣的利率下，在項(xiàng)目結(jié)束的時(shí)候，以每年的凈收益恰好把投資全部收回。 ? ? 凈現(xiàn)值是項(xiàng)目動態(tài)評價(jià)的指標(biāo)之一，是反映項(xiàng)目在整個(gè)期間獲利能力的綜合指標(biāo)，它是指投資項(xiàng)目按基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率將各年的凈現(xiàn)金
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