房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算-培訓(xùn)(已修改)
2025-01-14 22:41 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算 ? 第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及合同管理 ? 第二部分、成本費用 ? 第三部分、收入 ? 第四部分、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及合同管理 ? 一個 房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 的整個 流程 大體上包括 10個階段。 ? （一） 開發(fā) 商提出 開發(fā) 設(shè)想是整個 房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 的起點 ? 在市場經(jīng)濟體制條件下， 開發(fā) 設(shè)想是 房地產(chǎn) 開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個 房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 就進入了狀態(tài)。 開發(fā) 設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個 房地產(chǎn) 項目開發(fā) 的成敗。這需要 房地產(chǎn) 開發(fā) 商認(rèn)真研究 房地產(chǎn) 市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同 項目 的市場需求狀況。 ? （二）可行性研究是 房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 ? 開發(fā) 商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴?房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此 項目 立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。 進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使 開發(fā) 商不同意，這個 項目 開發(fā) 的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個 項目 就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在 房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。 ? （三）申請 項目 用地是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第三步，也是正式啟動 項目 開發(fā) 的第一步 ? 土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是 房地產(chǎn)開發(fā) 正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多 開發(fā) 商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了 開發(fā) 的全部條件，有土地就不愁 項目 賺不到錢。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。 ? 但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。 開發(fā) 商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《 房地產(chǎn) 開發(fā) 項目 手冊》 ? （四） 項目 設(shè)計是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第四步，也是關(guān)系到 項目 是否符合市場需要的重要一步 ? 根據(jù) 項目 的規(guī)模，設(shè)計的具體 工作 流程 也有所不同。對于規(guī)模較大的 房地產(chǎn) 開發(fā) 項目 來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 3個具體步驟。 方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。 ? 初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書 4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。 ? 開發(fā) 商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn) 開發(fā) 商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 ? 方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 ? （五）征地及拆遷安置是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步
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