房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論與實(shí)務(wù)-全文預(yù)覽
【正文】 過(guò)項(xiàng)目公司安排融資的模式；③以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式；④以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式；⑤以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式； ?、抟浴包S金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式。①一個(gè)有限追索或無(wú)追索的貸款；②購(gòu)買項(xiàng)目一定的資源儲(chǔ)量和產(chǎn)品；在信用保證上。企業(yè)所得稅是指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。這里所講的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指一般居住用住宅。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“開(kāi)發(fā)成本”之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。由此可知，土地應(yīng)納稅額的計(jì)算，按下列公式進(jìn)行；土地增值額：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入一扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額：土地增值額適用稅率若土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%以上的，即同時(shí)適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。這是在變動(dòng)的環(huán)境中獲取最優(yōu)結(jié)果的唯一途徑。 執(zhí)行一個(gè)大規(guī)模的決策方案通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間，在這段時(shí)間中，情況可能會(huì)發(fā)生變化。數(shù)學(xué)分析法是應(yīng)用決策論的定量化方法進(jìn)行方案選擇。方案的選擇則是就每一方案的結(jié)果進(jìn)行比較，選出最可能實(shí)現(xiàn)決策預(yù)期目標(biāo)或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。收益則是由某些行動(dòng)的結(jié)果而產(chǎn)生的價(jià)值。但這一標(biāo)準(zhǔn)很大程度上取決于決策者的主觀判斷。相互排斥性指在不同方案中只能選用一個(gè)方案。合理的決策目標(biāo)應(yīng)該是可以衡量其成果、規(guī)定其時(shí)間和確定其責(zé)任的。決策目標(biāo)的形成、目標(biāo)的大小、層次及決策者對(duì)目標(biāo)的認(rèn)識(shí)都會(huì)影響決策的順利進(jìn)行。關(guān)鍵因素即在做出任何行動(dòng)之前，必須改變、轉(zhuǎn)移和消除的因素。其一般程序包括分析問(wèn)題、設(shè)計(jì)方案、評(píng)價(jià)方案、實(shí)施方案、方案調(diào)整和反饋的過(guò)程。房地產(chǎn)投資規(guī)模在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資規(guī)模中占有很大的比重，它必須與社會(huì)所擁有的人力、物力和財(cái)力相適應(yīng)。房地產(chǎn)的特殊的投資特性決定了項(xiàng)目投資前的可行性研究有極其重要的作用,房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出區(qū)別于其他投資的固有特性,如:不可移動(dòng)性、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、,多則數(shù)年甚至十?dāng)?shù)年,投資額少則數(shù)十萬(wàn),高則數(shù)千萬(wàn),甚至數(shù)億元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很重視投資前期的可行性研究工作,不惜時(shí)間和精力,進(jìn)行投資前的經(jīng)濟(jì)分析與方案比較,:成本及投資估算、經(jīng)濟(jì)效果預(yù)測(cè)、資金籌措方案及現(xiàn)金流量分析、經(jīng)濟(jì)效益分析作為其中有舉足輕重作用的一部分,當(dāng)屬成本及投資估算.第3章 房地產(chǎn)投資決策 房地產(chǎn)投資決策的概念房地產(chǎn)投資決策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善和發(fā)展具有十分重要的意義。這就需要著重社會(huì)消費(fèi)水平結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物價(jià)和市場(chǎng)利息率等因素對(duì)投資者個(gè)人或單個(gè)項(xiàng)目的影響和制約，即投資環(huán)境，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性的基本特點(diǎn)。作為發(fā)展中的城市，這樣的樓盤應(yīng)該還不算太不能接受，但是當(dāng)城市整體發(fā)展起來(lái)之后，我相信大家都明白，協(xié)信公館的價(jià)格就不是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格可以買到的了。而重慶的協(xié)信公館，就抓住了這些機(jī)遇。對(duì)于投資房地產(chǎn)，首先要分析市場(chǎng)，一個(gè)沒(méi)有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，或者一個(gè)飽和了的市場(chǎng)，是沒(méi)有投資的意義的。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法規(guī)和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及到的法律法規(guī)是相當(dāng)廣，而且結(jié)構(gòu)層次多，如建筑職業(yè)注冊(cè)條例辦法、建筑行業(yè)各類資質(zhì)管理辦法、規(guī)劃法、綠化條例及各類線管理辦法、招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定、有關(guān)勘察設(shè)計(jì)的規(guī)定、有關(guān)工程監(jiān)理的規(guī)定、涉及到施工領(lǐng)域的法規(guī)、有關(guān)造價(jià)的法規(guī)、有關(guān)銷售方面的法規(guī)、有關(guān)環(huán)保方面的法規(guī)、有關(guān)節(jié)能方面的法規(guī)、涉及土地方面的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定、訴訟、復(fù)議、物業(yè)、合同示范文本（房地產(chǎn)行業(yè)）、最高人民法院有關(guān)問(wèn)題解釋、涉及房地產(chǎn)的稅收法律、房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的其他法律，以及部分施工導(dǎo)則。 房地產(chǎn)企業(yè)管理制度房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個(gè)層面：最高層面是指企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制、薪酬制度、基本會(huì)計(jì)制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度、規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財(cái)務(wù)、人力資源、采購(gòu)、工程管理、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章，可以形成文件的有100150項(xiàng)；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)內(nèi)部使用的、沒(méi)有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)程。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料： 申請(qǐng)書、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、房屋測(cè)繪成果、根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)在于它與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。因此，取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開(kāi)發(fā)，而是包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。河南城建學(xué)院成人高等教育《建筑工程技術(shù)》專業(yè)（信陽(yáng)）（?？疲┊厴I(yè)論文題目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論與實(shí)務(wù)姓名： 左 林 二〇一一年二月二十日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論與實(shí)務(wù)摘 要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱?！》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 土地開(kāi)
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