【正文】 不出去形成了鮮明的對比。尤其是當前國家宏觀調(diào)控時期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務，使企業(yè)的信譽在公眾心目中扎下了根。例如海南珠江實業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn) 開發(fā)時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會的理解和認可。從營銷學的角度來看，作為銷售后服務的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。 (二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)，見下圖。凡是購買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長一年的售后服務，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務，解決 困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會斷裂，產(chǎn)品將與消費者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場中失去應有的地位。從市場學觀點來看，一個成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗。”從這里可以看出，市場和商品經(jīng)濟密切聯(lián)系。第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用 一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位 (一)市場經(jīng)濟中產(chǎn)品生產(chǎn)過程 市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。 第三，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關(guān)注。而社會化和專業(yè) 化的物業(yè)管理已在國際上運行了一個多世紀。 第三，住宅小區(qū)建設發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機構(gòu)已無法適應這種需要，它要求有一個統(tǒng)一綜合管理的機構(gòu)。我 國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務方式。開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。1993年建設部第28號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對各等級的資質(zhì)標準做了詳細具體的規(guī)定，同時規(guī)定一至四級企業(yè) 必須按照《資質(zhì)證書》確定的業(yè)務范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務，其可承擔任務的范圍，由各省、市、自治區(qū)建設行政主管部門確定。 (7)辦理經(jīng)營場所的使用證明。 (3)向當?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的申請報告。 (4)有一定數(shù)量的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職財會人 員。對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理包 括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的內(nèi)部管理和國家宏觀管理兩個方面。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理 (一)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的概念 房地產(chǎn)經(jīng)營管理包括房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理兩部分。 產(chǎn)籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷完善和修正產(chǎn) 籍資料，保持產(chǎn)籍資料的完整、準確，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務，為城市規(guī)劃建設提供準確可靠的數(shù)據(jù)而對產(chǎn)籍資料進行的綜合管理。它是進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理和城市建設、管理、房地產(chǎn)糾紛仲裁等活動的基礎資料，是產(chǎn)權(quán)管理的有機組成部分。 (4)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記。產(chǎn)權(quán)證書受到法律上的承認和保護。對城市、縣鎮(zhèn) 、工礦區(qū)范圍的所有物業(yè)，不管產(chǎn)權(quán)屬于誰，都必須進行產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)管理是房地產(chǎn)行政管理的一項基本工作，也是城市房地產(chǎn)各項管理工作的基礎。因為房屋和土地具有天然的不 可分割性，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，該房屋占用土地的使用權(quán)應當同時轉(zhuǎn)移。第三節(jié) 房地產(chǎn)管理 一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作是政府的一項重要職能，工作對象是千家萬戶的產(chǎn)權(quán)人，具有 極強的政策性和法律性。正因為如此，同樣質(zhì)量的房屋，因地段不同或 者規(guī)劃設計不同，都會產(chǎn)生價格上的巨大差別。 房地產(chǎn)商品雖然不可移動，但其權(quán)益卻是可以流通交易的。 三、房地產(chǎn)市場的特性 房地產(chǎn)市場的特性是由房地產(chǎn)商品的特殊性質(zhì)決定的，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特 性和經(jīng)濟特性兩個方面。所謂二手樓宇的買賣與租賃即屬于房地產(chǎn)三級市場。因為這種方式最能體 現(xiàn)土地管理的規(guī)范化和市場公平競爭的精神。用地者和管理部門要簽訂土地使用合同。 狹義的房地產(chǎn)市場，是指進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的場所。 (6)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可使更多人獲得就業(yè)機會 (7)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于營造優(yōu)美的居住環(huán)境，改善居住條件，建設社區(qū)文明。它在開發(fā)中可以帶動建材、建筑設 備、建筑機械以及冶金、儀表、鋼材、木材、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一些發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)提供的財政積累可達財政收入總額的三成左右。據(jù)統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn) 房地產(chǎn)總價值超過4萬億元，這是一筆巨大的固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以為城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活居住條件的改善提供基本物質(zhì)基礎和前提。在我國大陸，房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，并日益顯示了它在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，它對經(jīng)濟具有敏感性和超前性。房 地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期很長，作為不動產(chǎn)，它具有固定性、耐久性和增值性。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機構(gòu)有權(quán)處理用作抵押的房地產(chǎn)商品 ，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。 房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。房地產(chǎn)市場活動主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。國家，具體到一 個城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲宜校蛘咭婪ㄊ栈匾淹度胧褂玫某鞘型恋氐氖褂脵?quán)，然后將征用或收回的土地的使用權(quán)，以有期有償使用的方式 ，出讓給土地開發(fā)經(jīng)營單位或建設用地。 房地產(chǎn)業(yè)的運行機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)組成?？傊?，國際、國內(nèi)都把 建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個獨立的產(chǎn)業(yè)部門來對待。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。 (四)房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。 特殊用地通常指各種軍用設施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護區(qū)等作特殊用途的用地。 風景游覽區(qū)用地包括城市風景區(qū)、游覽區(qū)、園林綠地以及各種名勝古跡用地。城市用地按用途類型大致可劃分為十類： 生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項附屬設施用地。 行政用房主要指黨、政、軍機關(guān)和工、青、婦團體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。 房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟條件下最重要的財產(chǎn)形式之一，它在社會經(jīng)濟生活中的地位越來越突 出。習慣上 也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴格的區(qū)分。第六章 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營第二節(jié) 房地產(chǎn)市場第三節(jié) 房地產(chǎn)管理第四節(jié) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) (一)房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。 在實際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機整體。但這只是不動產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動產(chǎn)還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。住宅不僅是現(xiàn)代社會最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發(fā)展資料。它既包括直接用于營業(yè)活動的房屋，也包括辦公室、倉庫堆棧等輔助用房。 (三)城市土地 我國城市土地均為國家所有。 市政公用設施用地通常指設置公用設施和工程構(gòu)筑物的用地，包括水源地、自來水廠、 污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構(gòu)筑物、防洪堤壩、火葬場及墓地等用地。 道路廣場及倉庫用地主要指城市主干道、廣場、停車場以及專門用來存放生活資料的生 產(chǎn)資料的倉庫用地。分析城市土地時應區(qū)別 對待。 房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，根據(jù)1985年5月《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng) 計的報告》，是屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。1985年，國 家計委、經(jīng)委、統(tǒng)計局、標準局聯(lián)合頒發(fā)的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類和代碼》中，把中國經(jīng)濟行業(yè)分為十三個門類，其中建筑業(yè)被列為第四類，房地產(chǎn)業(yè)為第七類。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通 過程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程經(jīng)營和流通過程經(jīng)營，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。按我國現(xiàn)行的體制，城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬村民集體所有。當然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場流通。因此，其交易活動自始至終都貫穿著權(quán)屬，比一般商品的交易活動要復雜得多。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費用。 (三)消費環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)過流通環(huán)節(jié)的市場交易活動，轉(zhuǎn)移給使用者，從而進入了消費環(huán)節(jié)。 三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用 (一)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)營收入一般可占政府財政收入的10％～40％，香