房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理教材-全文預(yù)覽
【正文】 產(chǎn)市場 房產(chǎn)交易市場 二級房產(chǎn)市場 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 二 .房地產(chǎn)市場的分類 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 三 .房地產(chǎn)市場的特征與功能 (1)分散的地區(qū)性市場 (2)準(zhǔn)市場 (3)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓市場 (4)專業(yè)化的市場 (5)易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 （ 1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （ 2）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化 （ 3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 （ 4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃 （ 5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 四 .房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律 兩個市場有兩個結(jié)合點(diǎn)： 第一，房地產(chǎn)使用市場確定的租金水 平資產(chǎn)需求的中心。 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策 的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的 失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán) 境效益。 （ 4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。 10% （ 4）項(xiàng)目評估與決策： 177。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 1）反映開發(fā)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)： （ P167～ 178） ● 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ( FNPV )或財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率 ( FNPVR ) ● 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ● 投資回收期（ Pt 或 Pt’ ） ● 成本利潤率 ● 成本收益率、 投資收益率 五 . 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)評價(jià) 是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和財(cái)務(wù)支出，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。 30% （ 2）初步可行性研究： 177。 （ 2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。如果房地產(chǎn)開發(fā)量增加，房地產(chǎn)的 供給量也隨著增加，這不僅會使房地產(chǎn)投 資市場價(jià)格下滑，而且也會使房地產(chǎn)使用 市場的租金水平下調(diào)。 5)核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 階段。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 (2)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 1)開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。 （ 3）合作開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 （ 1）國有土地使用權(quán)的出讓 出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌 （ 2）國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 （ 3）土地使用權(quán)使用年限 （ 4）土地使用權(quán)出讓金 （ 5）毛地價(jià) （ 6）熟地價(jià) （弄清毛地價(jià)與熟地價(jià)的區(qū)別） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 譚茹文 （ 1）比較適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛 樂、餐飲等類型的開發(fā)項(xiàng)目。 （ 3）稅金 銷售稅金（兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城 市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）、土地使 用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)
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