【正文】 期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： (1)分析擬開發(fā)項目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途及獲益能力的大??； (2)獲取土地的使用權(quán)； (3) 征地、拆遷、安置、補償； 3/2/2023 49 （ 4）規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定； （ 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)定部門許可； （ 6）施工現(xiàn)場的水、電、 路通和場地平整； （ 7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議； （ 8）安排短期和長期信貸； （ 9）對擬建中的項目尋找預租（售）的客戶； （ 10）對市場狀況進行進一步的分析，初步確定目標市場、租金或售價水平； （ 11）對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算； （ 12）對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商； （ 13）開發(fā)項目的保險事宜洽談。 ? 一般來說，這個程序包括 8個步驟， 投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合同 、工程建設(shè) 、竣工投入使用 、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 。 ? 承包商在開發(fā)項目的建設(shè)過程中起著十分重要的作用，承包商的隊伍素質(zhì)、管理水平直接關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。 ? 主要 涉及的部門 ：土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門 ? 需獲得的批準 ：土地使用證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證、銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等 3/2/2023 40 四、金融機構(gòu) ? 金融機構(gòu)一般以 資金提供者 身份參與房地產(chǎn)開發(fā)。 3/2/2023 36 3/2/2023 37 ? 按照政府審批性質(zhì)劃分 ? 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司 ? 長期專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，一般資金技術(shù)實力雄厚，具有較高的資質(zhì)等級和綜合開發(fā)能力 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目公司 ? 從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，一般在開發(fā)項目立項的時候申請成立，在項目開發(fā)經(jīng)營完成后解散。對企業(yè)的 整體運作水平和資源整合能力 要求高。隨著市場化進程的加快，其經(jīng)營性功能日漸突出，主要職能表現(xiàn)在 對內(nèi)部資源和市場資源的重組 過程。任志強是京城房地產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士，在業(yè)內(nèi)被稱為“大哥大”。 3/2/2023 29 3/2/2023 30 3/2/2023 30 潘石屹 31 ? 出生年月： 1963年 10月 ? 籍貫： 甘肅省天水 ? 職位： SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁 ? 畢業(yè)院校： 石油管道學院（河北） ? 經(jīng)歷： ? 大學畢業(yè)后分配到河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟改革研究室工作， ? 1987年底開始在深圳和海南開創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯。 3/2/2023 26 ? 必須 符合城市規(guī)劃 的要求 ? 依法取得國有 土地使用權(quán) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)與經(jīng)營是 一個整體 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營一般也簡稱為“房地產(chǎn)開發(fā)”，也就是說開發(fā)的內(nèi)涵得到了擴大，不僅僅指投資、建設(shè)的過程，還包括了對房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷和服務。 3/2/2023 24 ? 早期的房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營是兩個相對獨立的概念，但是隨著房地產(chǎn)市場與社會主義市場經(jīng)濟的接軌，這兩個概念在某種程度上已經(jīng)發(fā)生了交叉與融合，它們既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。 3/2/2023 22 ? 服務經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營過程以及對房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列 經(jīng)營性服務性活動 。 3/2/2023 18 （二）房地產(chǎn)經(jīng)營的特點 房地產(chǎn)經(jīng)營與一般商品經(jīng)營相比，雖然都屬于商品經(jīng)營，都受到供求規(guī)律、價值規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，表現(xiàn)出不同于一般商品經(jīng)營的特點： 3/2/2023 19 途的約束性 系的復雜性 調(diào)整緩慢性 的多樣化 位置固定性 的限制性 3/2/2023 20 （三）房地產(chǎn)經(jīng)營的分類 ? 從房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容來分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營分為 地產(chǎn)經(jīng)營、房產(chǎn)經(jīng)營、服務經(jīng)營和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營 。 經(jīng)營的一個重要的 目的 是通過這些營利性活動獲取一定的利潤或 經(jīng)濟效益 。 ? 這里的資源包括：土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等。房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系。 房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需 ,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素 ,也是最基本的生活資料 。 3/2/2023 3 教 學 目 的 ? 通過本課程的學習，了解中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，熟悉政府、金融機構(gòu)和開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演的角色，掌握房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理的基本知識和技能。 ? 課程探討房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程不同階段和房地產(chǎn)經(jīng)營過程相關(guān)工作的理論和實踐。 3/2/2023 7 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本知識 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的參與主體 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié) 第五節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 第六節(jié) 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 3/2/2023 8 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念 ? 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特點及分類 ? 二、房地產(chǎn)經(jīng)營的含義、特點及分類 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系 3/2/2023 9 一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特點及分類 ? 房地產(chǎn)是一切社會經(jīng)濟和生活活動的載體 。 3/2/2023 10 3/2/2023 11 ? 土地開發(fā)和再開發(fā) ? 房屋開發(fā)和建設(shè) ? 地產(chǎn)經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)中介服務 ? 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務 ? 房地產(chǎn)金融服務 ?房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動的行業(yè)和部門的總稱。 3/2/2023 13 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種 資源 的組合使用而為人類 提供入住空間 ，并 改善人居環(huán)境 的一種活動。 3/2/2023 15 （三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類 ? 根據(jù)開發(fā)的深度，可分為 土地開發(fā) 和 房屋開發(fā) ? 根據(jù)開發(fā)項目的使用功能，可分為 居住類房地產(chǎn) 、工業(yè)類房地產(chǎn) 、 商業(yè)類房地產(chǎn) 、 特殊用途房地產(chǎn) 等 ? 根據(jù)開發(fā)項目所在的位置，可分為 城市 新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 和 舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) ? 根據(jù)開發(fā)的規(guī)模，可分為 零星地段的房地產(chǎn)開發(fā) 和成片小區(qū)開發(fā) ? 根據(jù)開發(fā)方式分類，可分成 定向開發(fā) 、 聯(lián)合開發(fā) 、合作開發(fā) 和 單獨開發(fā) 3/2/2023 16 （一）房地產(chǎn)經(jīng)營 經(jīng)營是市場經(jīng)濟的一個重要范疇，是商品生產(chǎn)者 以市場為對象 ，以商品 生產(chǎn) 和商品 交換 為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟活動與企業(yè)的外部環(huán)境達成動態(tài)均衡的一系列 有組織的活動 。 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營僅指 流通環(huán)節(jié) 的營銷活動和中介服務活動。 ? 房產(chǎn)經(jīng)營是一種經(jīng)營內(nèi)容廣泛、形式多樣、有償性和服務性并存的經(jīng)營活動。 ? 綜合開發(fā)必須遵循“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、合理布局、配套建設(shè) ”的工作方針，與以往城市建設(shè)的根本差別在于它包含著經(jīng)營的內(nèi)容，具有經(jīng)營的特征，特別是在市場經(jīng)濟機制下，開發(fā)與經(jīng)營更是相依相伴。 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系 3/2/2023 25 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)