【正文】 9 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同 包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同 按投保金額萬分之零點(diǎn)三貼花 立合同人 單據(jù)作為合同使用的，按 合同貼花 10 技術(shù)合同 包括 技術(shù) 開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同 按所載金額萬分之三貼花 立合同人 11 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專 利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù) 按所載金額萬分之五貼花 立據(jù)人 12 營(yíng)業(yè)帳簿 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用帳冊(cè) 記載資金的帳簿， 按固定資產(chǎn)原值與自有流動(dòng)資金總額萬分之五貼花。為避免對(duì)一塊土地同時(shí)征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，國(guó)家在條例上規(guī)定：對(duì)新征用的耕地，凡是繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算 城鎮(zhèn)土地使用稅 。（ ，廣西 ，南寧 ） 納稅義務(wù)中止時(shí)間： （ 1）南寧市的規(guī)定：辦理合同備案手續(xù)后的次月（南地稅發(fā)【 2023】第 249號(hào)） 鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，與業(yè)主簽訂購房合同后就已約定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，業(yè)主需按規(guī)定時(shí)間繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)已售商品房部分的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)中止時(shí)間應(yīng)為 與業(yè)主簽訂購房合同并且到房屋管理部門辦理了登記備案手續(xù)后的次月。 計(jì)稅依據(jù)： 土地使用稅以納稅人在開征地區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。1987年 4月 1日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》同時(shí)廢止。 （ 3）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米 2元的稅額征收耕地占用稅。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人 實(shí)際占用耕地的當(dāng)天。 適用稅率（額）： 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門根據(jù)人均耕地面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。 法定繼承與非法定繼承： 根據(jù)國(guó)稅函（ 2023） 1036號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》規(guī)定：對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括 配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母） 繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅，但是非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，則屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。 契稅征收機(jī)關(guān)： 為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān) 2023年 12月 31日前全部歸于地稅部門征收 先契后證 應(yīng)納稅額： 計(jì)算應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)稅率 =10000萬元 *3%=300萬 減免政策： 有下列情形之一的，經(jīng)縣級(jí)以上契稅征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，減征或者免征契稅： 相關(guān)法規(guī)： 國(guó)稅函 [2023]603號(hào) 關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 1997 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則 1997 廣西壯族自治區(qū)實(shí)施《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》辦法 問：以劃撥方式取得土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，契稅如何征收？ 答：財(cái)稅（ 2023） 14號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)河南省財(cái)政廳〈關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請(qǐng)示〉的批復(fù)》規(guī)定： 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)再轉(zhuǎn)讓，需由取得劃撥土地使用權(quán)者補(bǔ)繳土地出讓費(fèi)用或土地收益，并補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為土地出讓費(fèi)用或土地收益 ，而取得土地使用權(quán)的承受人，應(yīng)依據(jù)契稅暫行條例第四條規(guī)定的成交價(jià)格繳納契稅。 經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋用途，不再屬于本辦法第八條規(guī)定的減征、免征契稅范圍的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)日。 單位和個(gè)人承受土地、房屋權(quán)屬的方式： （ 1）向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金，而在一定年限內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)的； （ 2）以支付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益而取得土地、房屋權(quán)屬的； （ 3）土地使用權(quán)交換、房屋交換以及土地使用權(quán)與房屋相互交換，需要支付交換價(jià)格差額的； （ 4）以受贈(zèng)、獲獎(jiǎng)等方式無償獲得土地、房屋權(quán)屬的； （ 5）以作價(jià)集資、募股方式承受土地、房屋權(quán)屬的； （ 6）債權(quán)人以抵債方式取得債務(wù)人的土地、房屋權(quán)屬的； （ 7）向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)購或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的； （ 8）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)依法有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的； （ 9）法律、法規(guī)和自治區(qū)人民政府規(guī)章規(guī)定的承受土地、房屋權(quán)屬的其他方式。 土地、房屋權(quán)屬 ：是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。房開企業(yè)涉稅知識(shí)培訓(xùn) 大家知道，我們國(guó)家財(cái)政收入的來源，主要是稅收。 第一講：房開企業(yè)涉及的主要稅種及相關(guān)法規(guī) ? 一、契稅 ? 二、耕地占用稅 ? 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 四、印花稅 ? 五、房產(chǎn)稅 ? 六、營(yíng)業(yè)稅 ? 城建稅 ? 教育費(fèi)附加 ? 地方教育費(fèi)附加 ? 防洪保安費(fèi) 七、土地增值稅 八、企業(yè)所得稅 九、代扣代繳個(gè)人所得稅 一、契稅 契稅： 是土地、房屋 權(quán)屬轉(zhuǎn)移 時(shí)向其 承受者 征收的一種稅 納稅人： 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地 ,房屋權(quán)屬 ,承受 的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 個(gè)人： 是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他自然人，包括中國(guó)公民、外國(guó)公民、無國(guó)籍人、香港特別行政區(qū)居民、澳門及臺(tái)灣同胞和海外僑胞。從2023年 11月 1日起 ,對(duì)個(gè)人首次購買 90平方米及以下普通住房的 ,對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅 ,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1% （ 2） 90平米以上 144平米以下普通住宅% （ 3） 144平米以上非普通住宅 3% （ 4）受讓土地 3% 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間： 為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 納稅人辦理減征或者免征契稅手續(xù)后，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅減免憑證。 此外對(duì)經(jīng) 法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移行為不征收契稅 ，法院判決撤 銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款 應(yīng)予退還。 計(jì)稅依據(jù) ：以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 納稅義務(wù)發(fā)生起乞時(shí)間： 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人 收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 應(yīng)納稅額計(jì)算： 耕地占用稅 =實(shí)際占用耕地面積 *規(guī)定的適用稅額 =100畝 **20元 /平米 =133萬 減免政策： 下列情形免征或減征耕地占用稅： （ 1）軍事設(shè)施占用耕地； （ 2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。 法規(guī)依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令耕地占用稅條例》 《中華人民共和國(guó)財(cái)政部 耕地占用稅實(shí)施細(xì)則》、 《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施 耕地占用稅條例辦法》本條例自 2023年 1月 1日起施行。 納稅人的三種情況： 第一，土地使用權(quán)已明確的，由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人納稅； 第二，土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用土地的單位和個(gè)人納稅； 第三，土地使用權(quán)擁有者不在土地所在地的，由代管者或?qū)嶋H使用土地者納稅。 南寧市區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額調(diào)整前后對(duì)比表（南府復(fù) [2023]5l號(hào)） 序號(hào) 土地等級(jí) 調(diào)整前單位稅額 調(diào)整后單位稅額 1 一級(jí)土地 甲類 7元 /平米，乙類 /平米 17元 /平米 2 二級(jí)土地 4元 /平米 /平米 3 三級(jí)土地 /平米 /平米 4 四級(jí)土地 /平米 /平米 5 五級(jí)土地 /平米 /平米 6 六級(jí)土地 1元 /平米 /平米 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間： （ 財(cái)稅〔 2023〕 186號(hào)）第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地時(shí)間的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。從交房之次月起，納稅人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主。 法規(guī)依據(jù)： 財(cái)稅 [2023]56號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財(cái)稅 [2023]186號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 南地稅發(fā) [2023]249號(hào) 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 國(guó)務(wù)院令第 483號(hào)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（ ） 國(guó)稅函 [2023]968號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填海整治土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù) 南府復(fù) [2023]5l號(hào)關(guān)于同意執(zhí)行南寧市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額新標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù) 財(cái)稅（ 2023） 9號(hào)關(guān)于修改城鎮(zhèn)土地使用稅的通知 廣西壯族自治區(qū)人民政府令 28號(hào) 廣西壯族自治區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行實(shí)施辦法 案例： 耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的不同點(diǎn)：耕地占用稅 是在全國(guó)范圍內(nèi)，就改變耕地用途的行為征收的稅，是一次性征收的；而 城鎮(zhèn)土地使用稅 是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，就使用土地的行為征收的稅，是 按年征收 的。 計(jì)稅依據(jù)： 憑證所載金額 適用稅率 ：（見附表） 序號(hào) 稅 目 范 圍 稅 率 納稅人 說 明 1 購銷合同 包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑 、補(bǔ)償、易貨等 按購銷金額萬分之三貼花 立合同人 2 加工承攬 包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑 、補(bǔ)償、易貨等合同 按加工或承攬收入萬分之五貼花 立合同人 3 建工設(shè)計(jì) 包括勘察、設(shè)計(jì)合同 按收取費(fèi)用萬分之五貼花 立合同人 4 建安工程 包括建筑、安裝工程承包合同 按承包金額萬分之三貼花 立合同人 5 財(cái)產(chǎn)租賃 包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī) 械、器具、設(shè)備等 按租賃金額千分之一貼花。 所謂的金融機(jī)構(gòu)是指由中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立、領(lǐng)取經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)許可證書的單位。 納稅人應(yīng)在確定的納稅期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)并繳納印花稅款 。 二、對(duì)發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間 (國(guó)家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)電網(wǎng)互供電量除外 )簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅。 政策減免： 對(duì)下列憑證免納印花稅 : （ 1） .國(guó)家指定的收購部門與村民委員會(huì)、農(nóng)民個(gè)人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同； （ 2.）無息、貼息貸款合同； （ 3） .外國(guó)政府或者國(guó)際金融組織向我國(guó)政府及國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所書立的合同。 （ 2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但