【正文】 第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析61第四章 第一節(jié) 市場調(diào)查178。 A、開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位　　 B、開發(fā)商難以估算成本　 C、開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近 D、開發(fā)商打算與同行和平共處 E、開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力答案： BDT328： 目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者?！　?A．目標(biāo)定價法　　 B．價值定價法　　 C．挑戰(zhàn)定價法　　 D．成本加成定價法答案： A58T324： 某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（ ）。 　　 　　 　　 　　 答案： DT318： 承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。答案： T313： 橫道圖法用于房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的（　　?。?、質(zhì)量控制　?。隆⑦M(jìn)度控制?。谩⒊杀究刂? ?。摹⒑贤芾泶鸢福?BT314： 網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（ ）的方法A．質(zhì)量控制 B．成本控制 C．進(jìn)度控制 D．合同管理 答案： C T315： 在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進(jìn)行初步檢查，檢查后由（　?。┝谐鲑|(zhì)量缺陷清單。A．施工單位　　 B．建設(shè)單位　　 C．監(jiān)理單位　　 D．設(shè)計單位答案： BT39： 開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）?！　?A．投資機(jī)會研究　　 B．初步可行性研究　　 C．詳細(xì)可行性研究　　 D．項目的評估和決策答案： B 第 8章題目T33： 房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（　?。?。租售價格171。一、選擇物業(yè)租售形式171。對象：主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用216。六、前期工作的其他環(huán)節(jié)49第三章第四節(jié) 建設(shè)階段216。項目核準(zhǔn)評估的重點(diǎn)土地儲備土地開發(fā)土地儲備資金 ——11版新增內(nèi)容48216。一、獲取土地土地儲備與土地開發(fā) 開發(fā)商獲取土地的途徑178。二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序投資機(jī)會選擇與決策分析階段投資機(jī)會選擇決策分析前期工作階段獲取土地項目核準(zhǔn)和開工計劃確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可工程建設(shè)招標(biāo)開工申請與審批前期工作的其它環(huán)節(jié)質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理竣工驗收選擇租售形式制定租售方案制定宣傳與廣告策略建設(shè)階段 租售階段46216。（ 　） 答案： T243： 在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。 （ ） 答案： √T239： 當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動時，市場上的投資者將迅增加。　　 A．加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入　　 B．調(diào)整銀行貸款利率　　 C．調(diào)整公共住房政策　　 D．調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策 E．加快城市化進(jìn)程 答案： BCDT233： 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（ ） A．投資需求膨脹 B．金融機(jī)構(gòu)過度放貸 C．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D．土地資源的稀缺性 答案： D T234： 產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（ ）。 　　 　　 　　 　　 答案： CT229： 在房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（ ）?！　?A．空置率 合理空置率　　 B．空置率 合理空置率　　 C．空置率 =合理空置率　　 D．不能判斷 答案：　　 A39T225： 在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（ ）階段?！　?A．租賃　　 B．銷售　　 C．保險　　 D．抵押 答案：　 C38T222： 在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，劃分出 “某市甲級寫字樓租賃市場 ”?！　?A． 9％　　 B． 12％　　 C． 15％　　 D． 20％ 答案： BT217： 關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（ ） A．吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間 B．吸納周期反應(yīng)可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D．吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) 答案： A T218： 某城市 2023年存量商品住房的吸納率為 40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）?！　?A．減少　　 B．增加　　 C．不變　　 D．同步遞減 答案： B T213： 在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有 (　　 )。　　 A．均衡　 B．周期性失衡 C．結(jié)構(gòu)性失衡　 D．區(qū)域性失衡 答案：　 CT29： 房地產(chǎn)市場區(qū)別于其他商品市場的特征主要有（ ）?！　?A．買家　　 B．賣家　　 C．交易對象　 D．交易價格　　 E．交易行為 答案： AB33T25：對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施32T21： 下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（ ）。二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)定義：重復(fù)發(fā)生的波動原因： 供需因素、信息不充分、心理、政策、制度、季節(jié)性自然周期 ——理解 P50圖 五個節(jié)點(diǎn)的含義： 每一階段的特征投資周期 與自然周期的關(guān)系A(chǔ)點(diǎn)空置率最高B、 D點(diǎn)長期平均空置率C點(diǎn)理想均衡點(diǎn)、拐點(diǎn)E點(diǎn)等于 A點(diǎn)自然周期第一階段，很少有資金投向存量房地產(chǎn)自然周期第二階段后半段，資本流量顯著增加自然周期第三階段，流動性很高自然周期第四階段，投資者減少投資30178。一、特性 供給壟斷性 需求廣泛性、多樣性 交易復(fù)雜性 價格區(qū)位相關(guān)性 廣泛的外部性 市場信息不對稱性171。一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)具有不可移動性、異質(zhì)性，市場集中度低 房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場總量結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供求結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)租買結(jié)構(gòu)171。一、房地產(chǎn)市場的含義構(gòu)成：交易當(dāng)事人、交易對象、交易制度、交易機(jī)構(gòu)171。 (　　 ) 答案： T135： 房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。 （ ） 答案： √T131： 在進(jìn)行風(fēng)險分析時，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)差越小，表明該項目風(fēng)險越大。 A、 % B、 % C、 % D、 % 答案：ＡT127： 某投資市場的平均收益率為 12％，銀行貸款利率為 ％，國債收益率為 ％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為 ．那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ）?！　?A．變現(xiàn)風(fēng)險　　 B．時間風(fēng)險　　 C．或然損失風(fēng)險　　 D．通貨膨脹風(fēng)險 答案： B19T122： 投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，可以（ ?。? 　　 　　 　　 　　 答案： DT118： 相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（ ） A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn) B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資 C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn) D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營 E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者 答案： ACDE 18T119： 甲、乙兩個物業(yè) 2023年 10月的價值均為 1000萬元，預(yù)計甲物業(yè) 2023年 10月的價值為 1100萬元和 900萬元的可能性各為 50％?！　?A．在建工程 B．車站 C．購物中心　 D．科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)答案：　 B16T112： 同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（ ）A．保值性 B．增值性 C．異質(zhì)性 D．弱流動性答案： CT113： 房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。 A．滿足購買者使用要求　　 B．購買者支付能力　　 C．物業(yè)預(yù)期收益　　 D．物業(yè)用途答案：　　 C 15T18： 下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（?。?。　　 A．各異性 B．適時更新改造性 C．相互影響性 D．專業(yè)管理依賴性答案： B14T14： 在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）。二、資本資產(chǎn)定價模型178。收益增值型房地產(chǎn)投資 ——承受中等風(fēng)險的投資者 ——尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛竣工的收益性物業(yè)171。三、個別風(fēng)險171。標(biāo)準(zhǔn)差 = 171。標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比 越小，風(fēng)險就越小 ——教材 P16例子171。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念171。包括房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券投資房地產(chǎn)投資信托基金購買住房抵押支持證券8216。參與有關(guān)管理工作171。（四）房地產(chǎn)投資的作用171。變現(xiàn)性差171。區(qū)位選擇異常重要171。（一）房地產(chǎn)投資的概念171。概念：178?！煜?71?！莆?71。一、投資概述178。二、房地產(chǎn)投資概述171。（三）房地產(chǎn)投資特性171。易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險171。存在效益外溢和轉(zhuǎn)移171。一、房地產(chǎn)直接投資171。不參與開發(fā)經(jīng)營工作171。弊：收益高容易得到金融支持抵消通貨膨脹提高資信等級投資額大回收期長需要專門的知識和經(jīng)驗9第一章第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險171。標(biāo)準(zhǔn)差 越小，風(fēng)險就越小171。風(fēng)險報酬 =實(shí)際收益 預(yù)期收益171。包括 ……——P1720 171。收益型房地產(chǎn)投資 ——承受低風(fēng)險的投資者171。P25公式及例子 ：計算題 預(yù)期收益率 =無風(fēng)險收益率 +風(fēng)險系數(shù) [平均收益率 無風(fēng)險收益率 ]178。A．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移　　 B．需要適時的更新改造投資　　 C．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險　　 D．易受政策影響答案： AT13： 投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能的變動（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（ ）的重視?！　?A．建筑師　　 B．結(jié)構(gòu)工程師　　 C．設(shè)備工程師　　 D．監(jiān)理工程師答案：　　 AT17： 決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的最主要因素是（　?。！　?A．商住樓　　 B．土地　　 C．在建工程　　 D．寫字樓　　 E．建成后的物業(yè)答案：　 BCET111： 下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ?。?。 　　 　　 　　 　　 答案： CT117： 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或 (　　 )時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 　　 　　 　　 答案： BT121： 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是（ 　）。　　 A． ％　 B． ％　　 C． ％　 D． ％ 答案： BT126： 如果整個投資市場的平均收益率為 15%，國債收益率為 9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險系數(shù)為 ，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率為（　　?。? （ ） 答案： T130： 購買住房抵押支持證券的個人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。（ ） 答案： T134： 系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。 答案： 23第二章 房地產(chǎn)市場與市場運(yùn)行24第二章 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述171。四、房地產(chǎn)市場的參與者25第二章第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)171。概念要點(diǎn)和計算供給指標(biāo)（開發(fā)相關(guān)）新竣工量、滅失量、存量、 空置量、空置率、 可供租售量、 房屋施工面積 、房屋新開工面積、 平均建設(shè)周期 、竣工房屋質(zhì)量需求指標(biāo)（購買力相關(guān)）GDP、人口數(shù)量、城市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、城市居民消費(fèi)價格指數(shù)市場交易指標(biāo)（成交量、價、速）銷售量、出租量、 吸納量、吸納率、吸納周期、 預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)市場監(jiān)管與預(yù)警指標(biāo) 土地轉(zhuǎn)化率、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、 開發(fā)投資杠桿率、 住房可支付性指數(shù)、住房價格合理性指數(shù)、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)27第二章第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能171。均衡狀態(tài)：租金和價格都不變價格與重置成本相同新增量和滅失量相等房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變29171。二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段178。