【正文】 總建筑面積 ：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)各棟、各層建筑面積的總和。 （ 3） 熟地價(jià) ：是指政府出讓已經(jīng)具備“三通一平”等建設(shè)條件的土地（俗稱(chēng)“熟地”）時(shí)所收取的金額。 3/2/2023 73 類(lèi)別 /交易方式 招 標(biāo) 拍 賣(mài) 掛牌交易 底價(jià)是否公開(kāi) 不公開(kāi) 不公開(kāi) 公開(kāi) 底價(jià)由誰(shuí)確定 招標(biāo)委員會(huì) 拍賣(mài)委員會(huì) 委托人 是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織 設(shè)立招標(biāo)委員會(huì) 設(shè)立拍賣(mài)委員會(huì) 不需要 報(bào)價(jià)方式 填寫(xiě)投標(biāo)書(shū) 舉牌 交易中心電腦報(bào) 價(jià) 報(bào)價(jià)次數(shù) 一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì) 可多次報(bào)價(jià) 可多次報(bào)價(jià) 競(jìng)買(mǎi)（投）人數(shù) 不少于 3人 不少于 2人 不少于 1人 公告發(fā)布地點(diǎn) 在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報(bào)刊 在交易中心和互聯(lián) 網(wǎng)發(fā)布，報(bào)刊 在交易中心和互 聯(lián)網(wǎng)發(fā)布 公告期限 拍賣(mài)前不少于 30日 不少于 30日 公告發(fā)布方 委托機(jī)構(gòu) 委托機(jī)構(gòu) 委托機(jī)構(gòu) 表 11 招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易比較 3/2/2023 74 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換 和 贈(zèng)與。 3/2/2023 64 二、我國(guó)城市土地使用制度及其演變 ? 從解放初期到 50年代中期 —— 以 市場(chǎng)機(jī)制 進(jìn)行土地調(diào)配； ? 50年代中期到 70年代末 —— 以土地 行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期 使用、 禁止 土地使用者 轉(zhuǎn)讓 為特征； ? 80年代初期以來(lái) —— 在堅(jiān)持土地公有制的基礎(chǔ)上，開(kāi)始對(duì)傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行改革，變土地?zé)o償使用為 有償 使用，變無(wú)限期使用為 有限期 使用，變無(wú)流動(dòng)使用為 流動(dòng) 使用。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 《城市規(guī)劃法》第三十一條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核定其 用地位置和界限 ，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3/2/2023 38 二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者 ? 城市土地國(guó)有，農(nóng)村土地集體所有 ? 對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)用地的獲取方式： ?從土地所有者（即國(guó)家）手里獲取土地使用權(quán)，為土地出讓方式； ?從當(dāng)前的土地使用者手里獲取土地使用權(quán)，為土地轉(zhuǎn)讓方式； 3/2/2023 39 三、政府及政府機(jī)構(gòu) ? 政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中，既有 制定規(guī)則的權(quán)力 ，又有 監(jiān)督、管理的職能 ，有時(shí)以開(kāi)發(fā)商身份投資參與公益型項(xiàng)目建設(shè)，甚至以 開(kāi)發(fā)及投資主體 的身份進(jìn)行重大項(xiàng)目建設(shè)。 ? 1984年至今，任志強(qiáng)主持或參與了華遠(yuǎn)近 50個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作，戰(zhàn)功卓著，曾當(dāng)選西城區(qū)人大代表、北京市勞動(dòng)模范，并榮獲全國(guó)“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆?，現(xiàn)任北京市政協(xié)委員。 ? 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛、形式多樣、有償性和服務(wù)性并存的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 3/2/2023 10 3/2/2023 11 ? 土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā) ? 房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè) ? 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ? 房地產(chǎn)中介服務(wù) ? 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù) ? 房地產(chǎn)金融服務(wù) ?房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的行業(yè)和部門(mén)的總稱(chēng)。 房地產(chǎn)作為人類(lèi)生產(chǎn)生活所必需 ,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素 ,也是最基本的生活資料 。 3/2/2023 18 （二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與一般商品經(jīng)營(yíng)相比，雖然都屬于商品經(jīng)營(yíng)，都受到供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，表現(xiàn)出不同于一般商品經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)： 3/2/2023 19 途的約束性 系的復(fù)雜性 調(diào)整緩慢性 的多樣化 位置固定性 的限制性 3/2/2023 20 （三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的分類(lèi) ? 從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容來(lái)分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分為 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 。 3/2/2023 29 3/2/2023 30 3/2/2023 30 潘石屹 31 ? 出生年月： 1963年 10月 ? 籍貫： 甘肅省天水 ? 職位： SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁 ? 畢業(yè)院校： 石油管道學(xué)院（河北） ? 經(jīng)歷： ? 大學(xué)畢業(yè)后分配到河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室工作， ? 1987年底開(kāi)始在深圳和海南開(kāi)創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生涯。 3/2/2023 36 3/2/2023 37 ? 按照政府審批性質(zhì)劃分 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公司 ? 長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，一般資金技術(shù)實(shí)力雄厚，具有較高的資質(zhì)等級(jí)和綜合開(kāi)發(fā)能力 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司 ? 從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，一般在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候申請(qǐng)成立，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)完成后解散。 前期工作 前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面： (1)分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途及獲益能力的大??； (2)獲取土地的使用權(quán)； (3) 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償； 3/2/2023 49 （ 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定； （ 5）與城市規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商，獲得規(guī)定部門(mén)許可； （ 6）施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、 路通和場(chǎng)地平整； （ 7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議； （ 8）安排短期和長(zhǎng)期信貸； （ 9）對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶； （ 10）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平； （ 11）對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算； （ 12）對(duì)承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商； （ 13）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)事宜洽談。 3/2/2023 63 4土地使用權(quán) ? 土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家和集體所有的土地，享有 占有、使用、收益 及部分 處分 的權(quán)利。 3/2/2023 72 ? 協(xié)議 出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金 ：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。普通倉(cāng)庫(kù)用地和危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)用地。 建筑密度 ：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 3/2/2023 79 （二）土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的用地類(lèi)型劃分 ? 居住用地 ? 商業(yè)用地 ? 工業(yè)用地 ? 公共設(shè)施用地 ? 市政公用設(shè)施用地 ? 其他用地 3/2/2023 80 第五節(jié) 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響 ? 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系 ? 三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類(lèi) ? 四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 五、土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理 3/2/2023 81 一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) ? 城市規(guī)劃所 確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向 ，是為了實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理進(jìn)行城市建設(shè)與管理的 藍(lán)圖和依據(jù) ，是協(xié)調(diào)各項(xiàng)建設(shè)和許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的 綱領(lǐng)性文件 。 ? 轉(zhuǎn)讓后， 改變土地用途 的需經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén) 批準(zhǔn) ，重新簽訂土