【正文】 三種方案各種不確定性情況及其概率如下，請對三種方案的收益和風(fēng)險進行分析。⑤ 制止違反規(guī)章制度的行為。如人口、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、城市化進程、社會安定狀況、利率、財政政策和貨幣政策等中觀因素——對某個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。在進行多方案對比時，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。只有當(dāng)投資利潤率大于基準投資利潤率，項目才可行。間接投資——將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。⑥ 安置規(guī)定：搬遷補助費；臨時安置補助費；第五章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究分析的作用① 可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法② 投資決策的基本依據(jù)③ 籌集建設(shè)資金的依據(jù)④ 項目立項、用地審批的條件⑤ 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 :低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值； i2：高貼現(xiàn)率: :高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值。如果在一個已有的投資組合基礎(chǔ)上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風(fēng)險不變的前提下增加投資回報。③ 選聘專營公司承擔(dān)專項管理服務(wù)。試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量及實現(xiàn)目標利潤所需開發(fā)量。兩方案的費用支出及收入情況如下表所示。義務(wù)——① 以服務(wù)業(yè)主和住戶為宗旨，正確處理物業(yè)管理公司與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系。直接銷售——優(yōu)點：了解市場，降低費用，加強推銷，控制價格，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。動態(tài)投資回收期長短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標房地產(chǎn)投資不確定性因素不確定性因素租售價格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。投資利稅率——投資利稅率＝正常年利稅總額或平均 年利稅額/ 項目總投資額100％除了反映項目的盈利能力以外，還可反映項目為國家財政所作貢獻的大小。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得超越承擔(dān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)形式① 職能型組織結(jié)構(gòu)② 項目型組織結(jié)構(gòu)③ 矩陣型組織結(jié)構(gòu)④ 混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標原則——① 可行性原則② 可量化原則③ 一致性原則④ 彈性原則內(nèi)容——① 戰(zhàn)略目標② 成長性目標（營業(yè)收入及增長率、資產(chǎn)總額及增長率、開發(fā)規(guī)模及開發(fā)范圍；土地儲備面積）③ 營利性目標（凈利潤、利潤率、資產(chǎn)負債率等）④ 競爭性目標（市場占有率、行業(yè)影響率、品牌價值）⑤ 戰(zhàn)術(shù)目標——市場定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價格策略，廣告策略，營銷策略第三章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成要素① 政治環(huán)境（政治局勢、政策制度、政府管理服務(wù)水平）② 經(jīng)濟環(huán)境（宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境）③ 社會文化環(huán)境（社會秩序、人口、就業(yè)、風(fēng)俗、宗教、價值觀念）④ 自然地理環(huán)境⑤ 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境⑥ 法律環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析方法① 道氏評估法② SWOT分析法③ 綜合評價法綜合評價法步驟① 確定投資環(huán)境要素② 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)③ 由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分④ 分別對不同方案（選址）計算投資環(huán)境的綜合評分⑤ 根據(jù)環(huán)境條件變化對評價結(jié)果的影響進行敏感性分析⑥ 根據(jù)綜合評分與敏感性分析結(jié)果，作出投資選址決策市場調(diào)研內(nèi)容① 市場環(huán)境調(diào)研② 消費者調(diào)研③ 競爭樓盤調(diào)研④ 競爭對手調(diào)研問卷設(shè)計的原則和注意問題原則——① 目的性原則 ② 可接受性原則 ③ 順序性原則 ④ 匹配性原則 ⑤ 簡明性原則注意問題——① 避免提一般性的問題② 避免用不確切的詞③ 避免引導(dǎo)性的提問④ 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題⑤ 問題要考慮時效性⑥ 避免問題與答案不一致第四章 房地產(chǎn)開發(fā)土地的取得房地產(chǎn)開發(fā)的土地取得途徑① 出讓② 轉(zhuǎn)讓③ 租賃④ 劃撥——經(jīng)濟適用房、土地入股城市房屋拆遷補償安置① 補償對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人,不是使用人。2. 若NPV10,則提高貼現(xiàn)率,重新計算NPV,直到NPV0。R：風(fēng)險的度