房地產開發(fā)經營與管理重點知識總結(編輯修改稿)
2025-07-24 14:16 本頁面
【文章內容簡介】 受所選用的貼現率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標房地產投資不確定性因素不確定性因素租售價格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。線性盈虧平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQ C：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本； CX：單位產品的可變成本；Q：開發(fā)數量。S=PQtQ S：銷售收入；P：銷售單價； t：銷售稅金及附加求盈虧平衡點即求使C=S的點： CF+CXQ=PQtQ Q*=CF/（PCXt） Q*即為盈虧平衡時的開發(fā)數量。敏感性性分析是研究投資效益預測中某些不確定因素對預測結果的影響及其影響程度的分析。敏感性系數＝評價指標變動的百分比(變動率)/不確定因素變動的百分比(變動率) 敏感性系數越大，說明該因素對評價指標的影響越大，或者說評價指標對該因素越敏感。臨界點：不確定因素變動多少個百分點，會使評價指標達到臨界點(例如凈現值為0的點)。 臨界點越低，說明說明該因素對評價指標的影響越大，或者說評價指標對該因素越敏感風險度量值通常采用標準差來對項目的風險進行度量。R：風險的度量指標Pi：第i個不確定結果發(fā)生的概率Ki：第i個不確定結果的數量值n：不確定結果的數目 ：期望值風險應對措施風險回避 風險預控 風險組合 風險轉移(如保險)風險投資組合狹義：由不同類型的房地產和不同地區(qū)的房地產投資所構成的投資組合。廣義：將房地產與股票、證券等金融資產進行投資組合。在投資組合中投資類型已經確定的前提下，風險與回報呈正向運動關系，風險越大，期望回報越高；風險越小，期望回報越低。如果在一個已有的投資組合基礎上引入新的投資資產，則可以在保持風險不變的前提下增加投資回報。由于房地產具有保值增值功能，并且有抵御通貨膨脹風險的功能，因此，將房地產引入投資組合中，有可能降低風險，并且提高投資回報。第六章 房地產開發(fā)前期準備前期準備：① 收入費用估算與資金籌措② 規(guī)劃方案設計③ 項目報建④ 項目招投標開發(fā)建設投資（開發(fā)期成本費用）1）土地費用 2）前期工程費 3）建安工程費 4）基礎設施建設費5）公共配套設施建設費 6）不可預見費 7）開發(fā)期稅費 8）管理費用 9）銷售費用 10)財務費用 11)經營資金房地產開發(fā)經營全程費用前期準備階段——契稅、耕地占用稅建設施工階段——建筑安裝營業(yè)稅、增值稅、印花稅（簽訂施工合同）、車船稅銷售階段——營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅保有階段——城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅資金籌措：資金來源的渠道——資本金(通常是自有資金)、銀行貸款、預售款、也有承包商帶資承包和合作開發(fā)又可分為內部籌資和外部籌資內部籌資包括動用公司留利中可轉化為生產經營資金的部分和公司內部職工的籌資外部籌資包括公司間的資金拆借(直接籌資)和通過金融機構來進行的籌資(間接籌資)間接籌資是主要的籌資方式 包括股權市場、債務市場、租賃市場和政策性信貸注意問題——嚴格按照資金的需求量確定籌資額認真選擇籌資來源渠道準確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關規(guī)定避免利率風險對項目的不利影響項目報建：申領建設工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證第七章 房地產開發(fā)項目管理項目建設管理內容① 投資控制② 進度控制③ 質量管理④ 安全生產管理影響房地產開發(fā)進度的因素① 建設單位的原因② 施工單位的原因③ 其他有關單位的原因④ 施工條件的變化⑤ 意外事故的出現項目質量管理的特點① 一次性② 時效性③ 多方全過程參與④ 難度大主要質量控制點① 審核施工組織設計② 對原材料的檢驗③ 對工程中的配套設備進行檢驗④ 控制混凝土質量⑤ 隱蔽工程驗收工程監(jiān)理主要內容① 設計階段② 招標階段③ 材料等物資供應④ 施工階段（質量、進度、投資）⑤ 合同監(jiān)理⑥ 其他委托服務
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