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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理重點(diǎn)知識總結(jié)(文件)

2025-07-15 14:16 上一頁面

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【正文】 因素變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率) 敏感性系數(shù)越大,說明該因素對評價(jià)指標(biāo)的影響越大,或者說評價(jià)指標(biāo)對該因素越敏感。廣義:將房地產(chǎn)與股票、證券等金融資產(chǎn)進(jìn)行投資組合。第六章 房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備:① 收入費(fèi)用估算與資金籌措② 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)③ 項(xiàng)目報(bào)建④ 項(xiàng)目招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)期成本費(fèi)用)1)土地費(fèi)用 2)前期工程費(fèi) 3)建安工程費(fèi) 4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6)不可預(yù)見費(fèi) 7)開發(fā)期稅費(fèi) 8)管理費(fèi)用 9)銷售費(fèi)用 10)財(cái)務(wù)費(fèi)用 11)經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全程費(fèi)用前期準(zhǔn)備階段——契稅、耕地占用稅建設(shè)施工階段——建筑安裝營業(yè)稅、增值稅、印花稅(簽訂施工合同)、車船稅銷售階段——營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅保有階段——城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅資金籌措:資金來源的渠道——資本金(通常是自有資金)、銀行貸款、預(yù)售款、也有承包商帶資承包和合作開發(fā)又可分為內(nèi)部籌資和外部籌資內(nèi)部籌資包括動(dòng)用公司留利中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營資金的部分和公司內(nèi)部職工的籌資外部籌資包括公司間的資金拆借(直接籌資)和通過金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行的籌資(間接籌資)間接籌資是主要的籌資方式 包括股權(quán)市場、債務(wù)市場、租賃市場和政策性信貸注意問題——嚴(yán)格按照資金的需求量確定籌資額認(rèn)真選擇籌資來源渠道準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例,并符合國家的有關(guān)規(guī)定避免利率風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的不利影響項(xiàng)目報(bào)建:申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容① 投資控制② 進(jìn)度控制③ 質(zhì)量管理④ 安全生產(chǎn)管理影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度的因素① 建設(shè)單位的原因② 施工單位的原因③ 其他有關(guān)單位的原因④ 施工條件的變化⑤ 意外事故的出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)① 一次性② 時(shí)效性③ 多方全過程參與④ 難度大主要質(zhì)量控制點(diǎn)① 審核施工組織設(shè)計(jì)② 對原材料的檢驗(yàn)③ 對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)④ 控制混凝土質(zhì)量⑤ 隱蔽工程驗(yàn)收工程監(jiān)理主要內(nèi)容① 設(shè)計(jì)階段② 招標(biāo)階段③ 材料等物資供應(yīng)④ 施工階段(質(zhì)量、進(jìn)度、投資)⑤ 合同監(jiān)理⑥ 其他委托服務(wù)竣工驗(yàn)收申請人——建設(shè)單位,申請對象——相關(guān)部門和專業(yè)人第八章 房地產(chǎn)營銷管理房地產(chǎn)銷售的特征復(fù)雜性(涉及許多程序、環(huán)節(jié)、部門)區(qū)域性(大多數(shù)都在樓盤所在地進(jìn)行)風(fēng)險(xiǎn)性(價(jià)值大、周期長,導(dǎo)致很強(qiáng)的不確定性)嚴(yán)密性(需要借助律師、估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員的服務(wù))差異性(消費(fèi)者的需求各不相同,典型的一對一推銷)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素(了解)宏觀因素——對所有地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平都產(chǎn)生影響的因素。直接銷售——優(yōu)點(diǎn):了解市場,降低費(fèi)用,加強(qiáng)推銷,控制價(jià)格,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈,間接銷售正在逐漸取代直接銷售成為房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴的銷售形式。第九章 房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理的特點(diǎn)① 物業(yè)管理的社會(huì)化② 物業(yè)管理的專業(yè)化③ 物業(yè)管理的企業(yè)化④ 物業(yè)管理的經(jīng)營化⑤ 物業(yè)管理形式的規(guī)范化物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)(了解)權(quán)利——① 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況,制定物業(yè)管理辦法,如制定住戶手冊、管理公約等。④ 依照物業(yè)管理合同規(guī)定收取管理費(fèi)用。義務(wù)——① 以服務(wù)業(yè)主和住戶為宗旨,正確處理物業(yè)管理公司與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系。⑤ 重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可,接受業(yè)主和住戶的監(jiān)督。運(yùn)用NPV方法來判斷該方案是否盈利。甲方案是全部投入住宅房地產(chǎn),乙方案是全部投入寫字樓,丙方案是一種投資組合,將一半的資金投入住宅房地產(chǎn),另一半投入寫字樓。兩方案的費(fèi)用支出及收入情況如下表所示。計(jì)算甲方案的IRR假設(shè)i1=15%,通過計(jì)算得NPV1=假設(shè)i2=12%,計(jì)算得NPV2=則IRR甲=+(+)(3%)==%計(jì)算乙方案的IRR設(shè)i1=8%,NPV1=i2=10%,NPV2=則IRR乙=?。試用凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案評價(jià)。=*; 230=100+130=*; 25=100+(75)=*; 70=……=……
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