房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理重點知識總結(jié)(更新版)
【正文】 件分為一、二、三、四等。各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得超越承擔業(yè)務。② 補償形式：貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、被拆遷人選擇③ 幾種情況的補償：出租房屋；產(chǎn)權(quán)不明確房屋；設有抵押權(quán)的房屋；臨時建筑與違章建筑。投資利稅率——投資利稅率＝正常年利稅總額或平均 年利稅額/ 項目總投資額100％除了反映項目的盈利能力以外，還可反映項目為國家財政所作貢獻的大小。 反之,如果NPV10,則降低貼現(xiàn)率,直到NPV0。動態(tài)投資回收期長短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標房地產(chǎn)投資不確定性因素不確定性因素租售價格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。廣義：將房地產(chǎn)與股票、證券等金融資產(chǎn)進行投資組合。直接銷售——優(yōu)點：了解市場，降低費用，加強推銷，控制價格，提供優(yōu)質(zhì)服務。第九章 房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理的特點① 物業(yè)管理的社會化② 物業(yè)管理的專業(yè)化③ 物業(yè)管理的企業(yè)化④ 物業(yè)管理的經(jīng)營化⑤ 物業(yè)管理形式的規(guī)范化物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務（了解）權(quán)利——① 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實際情況，制定物業(yè)管理辦法，如制定住戶手冊、管理公約等。義務——① 以服務業(yè)主和住戶為宗旨，正確處理物業(yè)管理公司與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系。運用NPV方法來判斷該方案是否盈利。兩方案的費用支出及收入情況如下表所示。試用凈現(xiàn)值法進行方案評價。試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量及實現(xiàn)目標利潤所需開發(fā)量。③ 接受物業(yè)所在地人民政府及有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導，依法注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照之后方可開業(yè)。③ 選聘專營公司承擔專項管理服務。房地產(chǎn)間接銷售：是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)中間商來向消費者銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔銷售業(yè)務的銷售方式。如果在一個已有的投資組合基礎上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風險不變的前提下增加投資回報。S=PQtQ S：銷售收入；P：銷售單價； t：銷售稅金及附加求盈虧平衡點即求使C=S的點： CF+CXQ=PQtQ Q*=CF/（PCXt） Q*即為盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。 :低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值； i2：高貼現(xiàn)率: :高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值絕對值。年平均收益額等于年均營業(yè)收入(租金收入)扣除年平均經(jīng)營成本及各種稅金后的余額。⑥ 安置規(guī)定：搬遷補助費；臨時安置補助費；第五章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究分析的作用① 可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法② 投資決策的基本依據(jù)③ 籌集建設資金的依據(jù)④ 項目立項、用地審批的條件⑤ 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔項目的建設規(guī)模不受限制。間接投資——將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的項目。只有當投資利潤率大于基準投資利潤率，項目才可行。{例題見ppt}內(nèi)部收益率(IRR)在項目經(jīng)濟壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。在進行多方案對比時，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。臨界點：不確定因素變動多少個百分點，會使評價指標達到臨界點(例如凈現(xiàn)值為0的點)。如人口、經(jīng)濟發(fā)展狀況、城市化進程、社會安定狀況、利率、財政政策和貨幣政策等中觀因素——對某個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。然而也有一些有實力的大型房地產(chǎn)公司仍然保留自己的銷售隊伍進行直接銷售。⑤ 制止違反規(guī)章制度的行為。⑥ 寫字樓的物業(yè)管理⑦ 營銷管理 前臺服務 安全保衛(wèi)服務 設備管理 清潔衛(wèi)生服務⑧ 零售商業(yè)的物業(yè)管理⑨ 選配承租客商⑩ 做好安全保衛(wèi)工作? 做好消防工作? 做好設備設施的管理工作? 做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作有一項投資，投資者投資1,000,000元購買一棟住宅用于出租，共租出10年。三種方案各種不確定性情況及其概率如下，請對三種方案的收益和風險進
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