房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理重點(diǎn)知識(shí)總結(jié)-wenkub
2023-07-12 14:16:42 本頁(yè)面
【正文】 （市場(chǎng)占有率、行業(yè)影響率、品牌價(jià)值）⑤ 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)——市場(chǎng)定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，廣告策略，營(yíng)銷策略第三章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成要素① 政治環(huán)境（政治局勢(shì)、政策制度、政府管理服務(wù)水平）② 經(jīng)濟(jì)環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境）③ 社會(huì)文化環(huán)境（社會(huì)秩序、人口、就業(yè)、風(fēng)俗、宗教、價(jià)值觀念）④ 自然地理環(huán)境⑤ 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境⑥ 法律環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法① 道氏評(píng)估法② SWOT分析法③ 綜合評(píng)價(jià)法綜合評(píng)價(jià)法步驟① 確定投資環(huán)境要素② 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)③ 由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分④ 分別對(duì)不同方案（選址）計(jì)算投資環(huán)境的綜合評(píng)分⑤ 根據(jù)環(huán)境條件變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行敏感性分析⑥ 根據(jù)綜合評(píng)分與敏感性分析結(jié)果，作出投資選址決策市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容① 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研② 消費(fèi)者調(diào)研③ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研④ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則和注意問(wèn)題原則——① 目的性原則 ② 可接受性原則 ③ 順序性原則 ④ 匹配性原則 ⑤ 簡(jiǎn)明性原則注意問(wèn)題——① 避免提一般性的問(wèn)題② 避免用不確切的詞③ 避免引導(dǎo)性的提問(wèn)④ 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問(wèn)題⑤ 問(wèn)題要考慮時(shí)效性⑥ 避免問(wèn)題與答案不一致第四章 房地產(chǎn)開發(fā)土地的取得房地產(chǎn)開發(fā)的土地取得途徑① 出讓② 轉(zhuǎn)讓③ 租賃④ 劃撥——經(jīng)濟(jì)適用房、土地入股城市房屋拆遷補(bǔ)償安置① 補(bǔ)償對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人,不是使用人。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。⑤ 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的劃分根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等。Importance for Aki——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第一章 房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)特性①位置固定性②數(shù)量有限性③用途多樣性④供求區(qū)域性⑤投資風(fēng)險(xiǎn)性⑥難以變現(xiàn)性⑦外部影響性⑧使用限制性⑨保值增值性大量投資性長(zhǎng)期使用性房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)① 房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、效益高② 房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性③ 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性④ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位對(duì)GDP的貢獻(xiàn)——612%對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)（土地出讓金、房地產(chǎn)企業(yè)稅收、向房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)）對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)——建筑業(yè)、建材、冶金、機(jī)械、電器、家具；金融、郵電通信、交通運(yùn)輸、商業(yè)……對(duì)就業(yè)的拉動(dòng)——建筑裝修、物業(yè)管理、中介評(píng)估……房地產(chǎn)投資類型按投資形式劃分（直接投資和間接投資）按投資所處的環(huán)節(jié)劃分（開發(fā)投資和置業(yè)投資）按物業(yè)類型劃分（居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊）房地產(chǎn)直接投資和間接投資直接投資——投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得超越承擔(dān)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。② 補(bǔ)償形式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、被拆遷人選擇③ 幾種情況的補(bǔ)償：出租房屋；產(chǎn)權(quán)不明確房屋；設(shè)有抵押權(quán)的房屋；臨時(shí)建筑與違章建筑。將投資利潤(rùn)率與基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較。投資利稅率——投資利稅率＝正常年利稅總額或平均 年利稅額/ 項(xiàng)目總投資額100％除了反映項(xiàng)目的盈利能力以外，還可反映項(xiàng)目為國(guó)家財(cái)政所作貢獻(xiàn)的大小。不足：貼現(xiàn)率的確定比較困難；是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒有反映投資的單位回報(bào)。 反之,如果NPV10,則降低貼現(xiàn)率,直到NPV0。在進(jìn)行獨(dú)立方案評(píng)價(jià)時(shí)，一般是將求得的項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率與同期貸款利率，同期本行業(yè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，以及同期同類項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率相比較。動(dòng)態(tài)投資回收期長(zhǎng)短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標(biāo)房地產(chǎn)投資不確定性因素不確定性因素租售價(jià)格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。敏感性系數(shù)＝評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率)/不確定
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1