房地產開發(fā)經營與管理重點知識總結(完整版)
【正文】 利率為8%，基準貼現(xiàn)率為10%，試用內部收益率法對前面例2中的甲乙兩方案進行評價與選擇。某項目有甲、乙兩個投資方案。貼現(xiàn)率為12%。⑦ 要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。如果頻繁運用銷售促進，還會讓消費者對產品質量和品牌信譽產生懷疑。如項目的區(qū)位 、景觀、公共服務設施的完備程度，建筑物本身的特征等房地產價格制定的理論依據(jù)① 生產費用價值論：房地產生產所需要的基本費用② 預期原理：預期房地產能為消費者帶來的收益或效用③ 替代原理：競爭者所能提供的類似產品的替代關系④ 供求理論：供給需求的變化與價格之間的相互影響房地產價格制定的方法① 成本導向定價法——成本加成定價法；目標利潤定價法；變動成本定價法② 需求導向定價法——理解價值定價法；需求差別定價法；最優(yōu)價格定價法③ 競爭導向定價法——隨行就市定價法；主動競爭定價法房地產價格制定的策略① 新產品定價策略（撇脂定價、滲透定價、滿意定價）② 折扣與讓價的定價策略（折扣、讓價）③ 差別定價策略(質量、朝向、樓層、面積)④ 心理定價策略（尾數(shù)、整數(shù)、聲望、習慣）房地產直接銷售和間接銷售房地產直接銷售——房地產企業(yè)直接面對消費者進行銷售，而不通過任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道，簡稱直銷。R：風險的度量指標Pi：第i個不確定結果發(fā)生的概率Ki：第i個不確定結果的數(shù)量值n：不確定結果的數(shù)目 ：期望值風險應對措施風險回避 風險預控 風險組合 風險轉移(如保險)風險投資組合狹義：由不同類型的房地產和不同地區(qū)的房地產投資所構成的投資組合。公式——動態(tài)投資回收期N=(累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)1)+(上年累計凈現(xiàn)值的絕對值/當年的凈現(xiàn)值)優(yōu)缺點——在靜態(tài)回收期的基礎上引入了資金貼現(xiàn)概念，完善了投資回收期的概念，即不僅是回收資本的投入量，還是按期望的投資回報率回收投入資本所贏得的貨幣時間價值。2. 若NPV10,則提高貼現(xiàn)率,重新計算NPV,直到NPV0。比較粗略，適用于投資額小、比較簡單的項目評價。房地產組織結構形式① 職能型組織結構② 項目型組織結構③ 矩陣型組織結構④ 混合型組織結構房地產企業(yè)經營目標原則——① 可行性原則② 可量化原則③ 一致性原則④ 彈性原則內容——① 戰(zhàn)略目標② 成長性目標（營業(yè)收入及增長率、資產總額及增長率、開發(fā)規(guī)模及開發(fā)范圍；土地儲備面積）③ 營利性目標（凈利潤、利潤率、資產負債率等）④ 競爭性目標（市場占有率、行業(yè)影響率、品牌價值）⑤ 戰(zhàn)術目標——市場定位，產品結構，價格策略，廣告策略，營銷策略第三章 房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析房地產開發(fā)經營環(huán)境的構成要素① 政治環(huán)境（政治局勢、政策制度、政府管理服務水平）② 經濟環(huán)境（宏觀經濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務環(huán)境、資源環(huán)境）③ 社會文化環(huán)境（社會秩序、人口、就業(yè)、風俗、宗教、價值觀念）④ 自然地理環(huán)境⑤ 基礎設施環(huán)境⑥ 法律環(huán)境房地產開發(fā)經營環(huán)境分析方法① 道氏評估法② SWOT分析法③ 綜合評價法綜合評價法步驟① 確定投資環(huán)境要素② 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權重系數(shù)③ 由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分④ 分別對不同方案（選址）計算投資環(huán)境的綜合評分⑤ 根據(jù)環(huán)境條件變化對評價結果的影響進行敏感性分析⑥ 根據(jù)綜合評分與敏感性分析結果，作出投資選址決策市場調研內容① 市場環(huán)境調研② 消費者調研③ 競爭樓盤調研④ 競爭對手調研問卷設計的原則和注意問題原則——① 目的性原則 ② 可接受性原則 ③ 順序性原則 ④ 匹配性原則 ⑤ 簡明性原則注意問題——① 避免提一般性的問題② 避免用不確切的詞③ 避免引導性的提問④ 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題⑤ 問題要考慮時效性⑥ 避免問題與答案不一致第四章 房地產開發(fā)土地的取得房地產開發(fā)的土地取得途徑① 出讓② 轉讓③ 租賃④ 劃撥——經濟適用房、土地入股城市房屋拆遷補償安置① 補償對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人,不是使用人。⑤ 房地產企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢房地產企業(yè)資質等級的劃分根據(jù)建設部房地產開發(fā)企業(yè)資質管理的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條
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