房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理重點(diǎn)知識(shí)總結(jié)(完整版)
【正文】 利率為8%，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，試用內(nèi)部收益率法對(duì)前面例2中的甲乙兩方案進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇。某項(xiàng)目有甲、乙兩個(gè)投資方案。貼現(xiàn)率為12%。⑦ 要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。如果頻繁運(yùn)用銷售促進(jìn)，還會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和品牌信譽(yù)產(chǎn)生懷疑。如項(xiàng)目的區(qū)位 、景觀、公共服務(wù)設(shè)施的完備程度，建筑物本身的特征等房地產(chǎn)價(jià)格制定的理論依據(jù)① 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：房地產(chǎn)生產(chǎn)所需要的基本費(fèi)用② 預(yù)期原理：預(yù)期房地產(chǎn)能為消費(fèi)者帶來(lái)的收益或效用③ 替代原理：競(jìng)爭(zhēng)者所能提供的類似產(chǎn)品的替代關(guān)系④ 供求理論：供給需求的變化與價(jià)格之間的相互影響房地產(chǎn)價(jià)格制定的方法① 成本導(dǎo)向定價(jià)法——成本加成定價(jià)法；目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法；變動(dòng)成本定價(jià)法② 需求導(dǎo)向定價(jià)法——理解價(jià)值定價(jià)法；需求差別定價(jià)法；最優(yōu)價(jià)格定價(jià)法③ 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法——隨行就市定價(jià)法；主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法房地產(chǎn)價(jià)格制定的策略① 新產(chǎn)品定價(jià)策略（撇脂定價(jià)、滲透定價(jià)、滿意定價(jià)）② 折扣與讓價(jià)的定價(jià)策略（折扣、讓價(jià)）③ 差別定價(jià)策略(質(zhì)量、朝向、樓層、面積)④ 心理定價(jià)策略（尾數(shù)、整數(shù)、聲望、習(xí)慣）房地產(chǎn)直接銷售和間接銷售房地產(chǎn)直接銷售——房地產(chǎn)企業(yè)直接面對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行銷售，而不通過(guò)任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道，簡(jiǎn)稱直銷。R：風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)Pi：第i個(gè)不確定結(jié)果發(fā)生的概率Ki：第i個(gè)不確定結(jié)果的數(shù)量值n：不確定結(jié)果的數(shù)目 ：期望值風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 風(fēng)險(xiǎn)組合 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(如保險(xiǎn))風(fēng)險(xiǎn)投資組合狹義：由不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。公式——?jiǎng)討B(tài)投資回收期N=(累計(jì)凈現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)1)+(上年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年的凈現(xiàn)值)優(yōu)缺點(diǎn)——在靜態(tài)回收期的基礎(chǔ)上引入了資金貼現(xiàn)概念，完善了投資回收期的概念，即不僅是回收資本的投入量，還是按期望的投資回報(bào)率回收投入資本所贏得的貨幣時(shí)間價(jià)值。2. 若NPV10,則提高貼現(xiàn)率,重新計(jì)算NPV,直到NPV0。比較粗略，適用于投資額小、比較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)形式① 職能型組織結(jié)構(gòu)② 項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)③ 矩陣型組織結(jié)構(gòu)④ 混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)原則——① 可行性原則② 可量化原則③ 一致性原則④ 彈性原則內(nèi)容——① 戰(zhàn)略目標(biāo)② 成長(zhǎng)性目標(biāo)（營(yíng)業(yè)收入及增長(zhǎng)率、資產(chǎn)總額及增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)規(guī)模及開(kāi)發(fā)范圍；土地儲(chǔ)備面積）③ 營(yíng)利性目標(biāo)（凈利潤(rùn)、利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等）④ 競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)（市場(chǎng)占有率、行業(yè)影響率、品牌價(jià)值）⑤ 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)——市場(chǎng)定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，廣告策略，營(yíng)銷策略第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成要素① 政治環(huán)境（政治局勢(shì)、政策制度、政府管理服務(wù)水平）② 經(jīng)濟(jì)環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境）③ 社會(huì)文化環(huán)境（社會(huì)秩序、人口、就業(yè)、風(fēng)俗、宗教、價(jià)值觀念）④ 自然地理環(huán)境⑤ 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境⑥ 法律環(huán)境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法① 道氏評(píng)估法② SWOT分析法③ 綜合評(píng)價(jià)法綜合評(píng)價(jià)法步驟① 確定投資環(huán)境要素② 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)③ 由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分④ 分別對(duì)不同方案（選址）計(jì)算投資環(huán)境的綜合評(píng)分⑤ 根據(jù)環(huán)境條件變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行敏感性分析⑥ 根據(jù)綜合評(píng)分與敏感性分析結(jié)果，作出投資選址決策市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容① 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研② 消費(fèi)者調(diào)研③ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研④ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則和注意問(wèn)題原則——① 目的性原則 ② 可接受性原則 ③ 順序性原則 ④ 匹配性原則 ⑤ 簡(jiǎn)明性原則注意問(wèn)題——① 避免提一般性的問(wèn)題② 避免用不確切的詞③ 避免引導(dǎo)性的提問(wèn)④ 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問(wèn)題⑤ 問(wèn)題要考慮時(shí)效性⑥ 避免問(wèn)題與答案不一致第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地取得途徑① 出讓② 轉(zhuǎn)讓③ 租賃④ 劃撥——經(jīng)濟(jì)適用房、土地入股城市房屋拆遷補(bǔ)償安置① 補(bǔ)償對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人,不是使用人。⑤ 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的劃分根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條
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