【正文】 要求能夠得到滿足，本項(xiàng)目必須提供多元化的餐飲包括咖啡店、酒吧或小型食肆、美食廣場(chǎng)、不同種類的亞洲菜、西餐廳及大型中式餐飲，目標(biāo)是將本項(xiàng)目變成在本地區(qū)工作及居住的人士飲食的首選。補(bǔ)充商家補(bǔ)充商店通常是一些零散商家，他們銷售特別的商品、周邊商品或提供各類服務(wù)，如咖啡店、水吧、茶藝等。同樣，他們也是為追求和體驗(yàn)理想化的生活方式及消費(fèi)形式而來，并具備相當(dāng)?shù)南M(fèi)實(shí)力。項(xiàng)目周邊包括部分存量住宅小區(qū)，而新開發(fā)住宅項(xiàng)目在北京市內(nèi)均屬于中高價(jià)位?，F(xiàn)有產(chǎn)品策略具有以下優(yōu)勢(shì)：由傳統(tǒng)的品牌商品組合進(jìn)步到知名商業(yè)組合，具有更好的商業(yè)效果，更適應(yīng)于項(xiàng)目營(yíng)銷推廣；以國(guó)內(nèi)外知名商家和商業(yè)模式引入，先進(jìn)的營(yíng)銷理念、獨(dú)特的產(chǎn)品和完善的服務(wù)、指導(dǎo)，將會(huì)為本項(xiàng)目帶來獨(dú)道的客戶、各領(lǐng)域的成功人士；各商家間形成商業(yè)互補(bǔ)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)商家形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，充分利用消費(fèi)人流，挖掘消費(fèi)潛力；各層橫向、縱向業(yè)態(tài)業(yè)種密切銜接，過渡自然，不造成人為設(shè)置消費(fèi)障礙和消費(fèi)等級(jí)的印象；在整體框架下，各類型商家可單獨(dú)開業(yè)、經(jīng)營(yíng)，并可充分利用其豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，更好的發(fā)揮能力，展示其獨(dú)特的品牌形象；特色建筑、鮮明的主題，配合對(duì)周邊優(yōu)越的自然環(huán)境，形成良好的商業(yè)氛圍；集合餐飲、商務(wù)服務(wù)、休閑娛樂等功能，有效利用產(chǎn)業(yè)相互帶動(dòng)作用，且符合消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)和需求。但同時(shí)，各個(gè)商業(yè)設(shè)施又是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體，其自身建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、軟硬件的設(shè)置、產(chǎn)品功能的劃分、店鋪的分割、裝飾裝潢等素質(zhì)的建設(shè)，對(duì)于物業(yè)未來的經(jīng)營(yíng)將起到重要作用。 商業(yè)組合圍繞以上主題，本項(xiàng)目商業(yè)將包括大中型特色餐飲、運(yùn)動(dòng)健身館、懷舊舞廳、書吧咖啡廳、美容SPA等，另外還包括有特色美食廣場(chǎng)、室外活動(dòng)展示中心等。 馬奈草地：借助名畫的寓意體現(xiàn)項(xiàng)目主題文化特色。考慮到項(xiàng)目處于京西四環(huán)以外，未來將全面針對(duì)高收入、高品位、高消費(fèi)的消費(fèi)群體，項(xiàng)目應(yīng)定位為一個(gè)由國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌商家組合經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代商業(yè)，輔以部份其他層次的元素。吸引對(duì)文化、知識(shí)有強(qiáng)烈渴求或?qū)Ｗ⒂诖祟愌芯恐咂肺蝗宋锏酱搜杏?、參與。（5）以高效率、高檔次、重文化、統(tǒng)一主題開發(fā)為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)原則，降低開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；（6）通過先期接洽大型經(jīng)營(yíng)商，以多種方式合作，建設(shè)符合相關(guān)行業(yè)內(nèi)商家要求的高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、強(qiáng)適用性建筑。近年來隨著周邊新建中高檔物業(yè)的開發(fā)入住，周邊消費(fèi)者消費(fèi)水平的提高，周邊居住及辦公人群對(duì)本地商業(yè)的需求發(fā)生了很大變化，發(fā)展相對(duì)集中的高檔消費(fèi)商業(yè)物業(yè)，逐步升級(jí)現(xiàn)有的商業(yè)檔次和模式，成為市場(chǎng)的需要。 作為近年在人們消費(fèi)支出中增長(zhǎng)最快之一的餐飲消費(fèi)將有良好的發(fā)展前景，品嘗美食體驗(yàn)不同地域的風(fēng)情也成為人們的休閑方式，更有多種主題餐飲出現(xiàn)以滿足人們的多方位的餐飲需求；216。交通條件良好，公交多路可達(dá)。216。若要確保本項(xiàng)目成功，市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須能迎合商圈現(xiàn)有及未來人口的消費(fèi)能力、需要及期望。 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的獨(dú)特性，因此在分析項(xiàng)目定位的時(shí)候，任何考慮和設(shè)想，都必須建立在對(duì)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件做出具體分析和準(zhǔn)確判斷的基礎(chǔ)之上。 ，綠意環(huán)抱，永定河水渠自南流過，西山歷歷在目，環(huán)境優(yōu)越。市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)216。比較本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者特征與北京市整體消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣及傾向，未來本項(xiàng)目消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：較高收入水平消費(fèi)者可帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域消費(fèi)水平的升級(jí)；從支出水平上看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平快速提高；從支出結(jié)構(gòu)上看，隨著收入水平的變化，消費(fèi)者在餐飲娛樂方面的消費(fèi)比重將有所加大。隨著區(qū)域居住、辦公新興物業(yè)的逐步開發(fā)，本地原有的一些臨時(shí)建筑和沿街店鋪將面臨著拆除，目前現(xiàn)有的低檔商業(yè)將逐步消失，消費(fèi)環(huán)境將發(fā)生整體改觀?！疤厣幕虡I(yè)、主題休閑商業(yè)”意味著首先是對(duì)本區(qū)域消費(fèi)環(huán)境改造、提升，直接面對(duì)區(qū)域居住、工作、生活的人群，帶給消費(fèi)者享受生活的嶄新機(jī)會(huì)和極具人文氣息的消費(fèi)空間，可能輻射到整個(gè)北京市內(nèi)對(duì)該類商業(yè)有消費(fèi)需求的有效消費(fèi)人群，并將此轉(zhuǎn)變?yōu)楸卷?xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和物業(yè)價(jià)值的提升。例如在背景音樂的選擇方面，不僅將根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)的主題活動(dòng)進(jìn)行編排，更將根據(jù)四季變化、晝夜更替、文化紀(jì)念日等不同的主題編排各類的情緒音樂、傾訴音樂、交響樂等。商業(yè)項(xiàng)目主題的確定需要從目標(biāo)消費(fèi)客群現(xiàn)在及未來的特點(diǎn)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)習(xí)慣等等入手，深入考慮項(xiàng)目所屬商業(yè)類型的國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，全面把握各種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目自身的規(guī)劃條件及類型特點(diǎn)，找出具有明顯市場(chǎng)差異化、對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體有強(qiáng)大聚合力，同時(shí)又適合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的主題內(nèi)容，來指導(dǎo)項(xiàng)目的整體運(yùn)作。216。業(yè)態(tài)種類租賃面積（平方米）餐飲休閑其他總面積餐飲檔次（人均消費(fèi)RMB）所占面積（平方米）高檔（500以上）中高檔（100250）中檔（40120）總面積超區(qū)域型休閑娛樂中心、京西新興首席餐飲休閑勝地。品牌代表的是所提供商品及服務(wù)的內(nèi)涵及品質(zhì)，而不僅僅是價(jià)格，是商業(yè)組合的具體體現(xiàn)。本項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)模2萬(wàn)平方米左右，此類消費(fèi)類商業(yè)從區(qū)域和消費(fèi)類型習(xí)慣的層面來說，可以分為兩個(gè)大的區(qū)域：緊密層客戶群——項(xiàng)目第一商圈區(qū)域，以及其他外圍輻射客戶群。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群是有中上等家庭收入的消費(fèi)群體，年齡在35 歲以上的中年占到70%以上，包括有相當(dāng)可支配收入的中青年人和專業(yè)人士及商務(wù)人士。開發(fā)商能否把項(xiàng)目做成一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)項(xiàng)目是主力商家招商的關(guān)鍵所在。從商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的角度來看，由于目前本項(xiàng)目所處地理位置較偏，餐飲設(shè)施對(duì)于未來本項(xiàng)目的顧客顯得更為重要，特別是當(dāng)那些較遠(yuǎn)地區(qū)的消費(fèi)者考慮是否到訪時(shí)。主題、特色餐廳主題餐廳對(duì)世界各地成功的購(gòu)物中心貢獻(xiàn)很多。作為一真正追求文化品位的休閑娛樂中心，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)有一家具規(guī)模的書店，提供舒適、裝修現(xiàn)代化及高雅的閱讀環(huán)境，與當(dāng)前世界各地知名的大型書店如Borders（美國(guó)）、Barnes amp。娛樂康體設(shè)施加上餐飲設(shè)施互相配合，將可延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)間，將為商業(yè)帶來更多額外的利益。 大商家的先期引入將極大加快項(xiàng)目整體招商進(jìn)程和開發(fā)進(jìn)程；216。工作職責(zé)1. 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)有專業(yè)化、本質(zhì)上的理解，對(duì)不同規(guī)模的各種業(yè)態(tài)的行業(yè)特點(diǎn)、物業(yè)需求技術(shù)要求、發(fā)展戰(zhàn)略等有全方位的認(rèn)知。8. 部門在工作過程中具備應(yīng)有的成本概念，避免一切不合理的支出。(四)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略；在備選商家得以最終進(jìn)駐商家的選擇上除了要注意期品牌、形象、氣質(zhì)、檔次等各方面因素符合項(xiàng)目需求以外，商家的市場(chǎng)定位及發(fā)展戰(zhàn)略也需要充分重視。3．堅(jiān)持相容原則相容原則要求談判人員在洽談中要對(duì)人謙讓、豁達(dá)，將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來，以更好地達(dá)到談判的目的。在商家表達(dá)了入駐的意向之后，招商小組應(yīng)派有關(guān)人員考察租戶的經(jīng)營(yíng)情況，特別是主力店的調(diào)查和評(píng)估，其評(píng)估的內(nèi)容包括資金勢(shì)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)地、經(jīng)營(yíng)特色、注冊(cè)資本金、管理層的管理能力、營(yíng)業(yè)額及其增長(zhǎng)率、財(cái)務(wù)狀況、合作意愿程度等項(xiàng)目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評(píng)估，為選擇租戶決策提供較為科學(xué)的數(shù)據(jù)及報(bào)告；其四——是需要合理的招商推廣策略。對(duì)于類似于本公司這樣初次涉足商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商來講，顯然第一種是最科學(xué)也是最符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的，但目前的確國(guó)內(nèi)可供選擇的專業(yè)管理運(yùn)營(yíng)商不多；第二種和第三種類型過份依賴開發(fā)商自身，對(duì)開發(fā)商專業(yè)度要求較高。目前京西地區(qū)商業(yè)元素單一、層次低，商業(yè)氛圍缺乏；區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量新興商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)也將會(huì)帶來新的競(jìng)爭(zhēng)，未來該地區(qū)商業(yè)的可能會(huì)產(chǎn)生短時(shí)間的空置上升。高品牌度的商家對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)要求較高，而開發(fā)商在滿足主力商家各類要求的同時(shí)也需要要保證中小商家進(jìn)駐、經(jīng)營(yíng)的需求，這不僅要求開發(fā)商在招商過程中嚴(yán)格篩選餐飲種類、特色，更要在整體招商策略上作出細(xì)致的研判。36 / 36。項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、設(shè)計(jì)裝修階段對(duì)資金需求較大，合理安排資金、嚴(yán)格控制成本、完成招商計(jì)劃將會(huì)為整體工程進(jìn)度及順利開業(yè)提供保障。對(duì)此，本項(xiàng)目需要搶占市場(chǎng)先機(jī)，擁有優(yōu)勢(shì)品牌，降低競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。以上管理運(yùn)營(yíng)商都屬于長(zhǎng)期從事中高檔商業(yè)項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)，對(duì)中高端消費(fèi)市場(chǎng)有成功、成熟的經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)將分為兩大階段，第一階段為主要針對(duì)目標(biāo)商家的招商推廣活動(dòng)，此部分持續(xù)到開業(yè)前4個(gè)月左右；第二階段為主要針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)客群的營(yíng)銷推廣活動(dòng)，此階段持續(xù)到開業(yè)后4個(gè)月左右。故本項(xiàng)目在招商手冊(cè)制作商將不僅利用常規(guī)的圖表反映項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，更要在手冊(cè)設(shè)計(jì)上