【正文】 要求能夠得到滿足，本項目必須提供多元化的餐飲包括咖啡店、酒吧或小型食肆、美食廣場、不同種類的亞洲菜、西餐廳及大型中式餐飲，目標是將本項目變成在本地區(qū)工作及居住的人士飲食的首選。補充商家補充商店通常是一些零散商家，他們銷售特別的商品、周邊商品或提供各類服務，如咖啡店、水吧、茶藝等。同樣，他們也是為追求和體驗理想化的生活方式及消費形式而來，并具備相當?shù)南M實力。項目周邊包括部分存量住宅小區(qū)，而新開發(fā)住宅項目在北京市內均屬于中高價位?，F(xiàn)有產(chǎn)品策略具有以下優(yōu)勢：由傳統(tǒng)的品牌商品組合進步到知名商業(yè)組合，具有更好的商業(yè)效果，更適應于項目營銷推廣；以國內外知名商家和商業(yè)模式引入，先進的營銷理念、獨特的產(chǎn)品和完善的服務、指導，將會為本項目帶來獨道的客戶、各領域的成功人士；各商家間形成商業(yè)互補，國際、國內商家形成錯位經(jīng)營，充分利用消費人流，挖掘消費潛力；各層橫向、縱向業(yè)態(tài)業(yè)種密切銜接，過渡自然，不造成人為設置消費障礙和消費等級的印象；在整體框架下，各類型商家可單獨開業(yè)、經(jīng)營，并可充分利用其豐富的商業(yè)經(jīng)驗，更好的發(fā)揮能力，展示其獨特的品牌形象；特色建筑、鮮明的主題，配合對周邊優(yōu)越的自然環(huán)境，形成良好的商業(yè)氛圍；集合餐飲、商務服務、休閑娛樂等功能，有效利用產(chǎn)業(yè)相互帶動作用，且符合消費市場消費趨勢和需求。但同時，各個商業(yè)設施又是一個相對獨立的個體，其自身建筑規(guī)劃設計、軟硬件的設置、產(chǎn)品功能的劃分、店鋪的分割、裝飾裝潢等素質的建設，對于物業(yè)未來的經(jīng)營將起到重要作用。 商業(yè)組合圍繞以上主題，本項目商業(yè)將包括大中型特色餐飲、運動健身館、懷舊舞廳、書吧咖啡廳、美容SPA等，另外還包括有特色美食廣場、室外活動展示中心等。 馬奈草地：借助名畫的寓意體現(xiàn)項目主題文化特色?？紤]到項目處于京西四環(huán)以外，未來將全面針對高收入、高品位、高消費的消費群體，項目應定位為一個由國內、國際品牌商家組合經(jīng)營的現(xiàn)代商業(yè)，輔以部份其他層次的元素。吸引對文化、知識有強烈渴求或專注于此類研究之高品位人物到此研討、參與。（5）以高效率、高檔次、重文化、統(tǒng)一主題開發(fā)為項目經(jīng)營指導原則，降低開發(fā)經(jīng)營風險；（6）通過先期接洽大型經(jīng)營商，以多種方式合作，建設符合相關行業(yè)內商家要求的高標準、規(guī)范、強適用性建筑。近年來隨著周邊新建中高檔物業(yè)的開發(fā)入住，周邊消費者消費水平的提高，周邊居住及辦公人群對本地商業(yè)的需求發(fā)生了很大變化，發(fā)展相對集中的高檔消費商業(yè)物業(yè)，逐步升級現(xiàn)有的商業(yè)檔次和模式，成為市場的需要。 作為近年在人們消費支出中增長最快之一的餐飲消費將有良好的發(fā)展前景，品嘗美食體驗不同地域的風情也成為人們的休閑方式，更有多種主題餐飲出現(xiàn)以滿足人們的多方位的餐飲需求；216。交通條件良好，公交多路可達。216。若要確保本項目成功，市場定位及產(chǎn)品設計必須能迎合商圈現(xiàn)有及未來人口的消費能力、需要及期望。 項目定位及產(chǎn)品策劃就商業(yè)地產(chǎn)項目而言，本項目具有極強的獨特性，因此在分析項目定位的時候，任何考慮和設想，都必須建立在對項目的自身條件做出具體分析和準確判斷的基礎之上。 ，綠意環(huán)抱，永定河水渠自南流過，西山歷歷在目，環(huán)境優(yōu)越。市場發(fā)展經(jīng)驗216。比較本項目目標消費者特征與北京市整體消費者的消費習慣及傾向，未來本項目消費者的消費習慣將呈現(xiàn)以下特點：較高收入水平消費者可帶動整個區(qū)域消費水平的升級；從支出水平上看，消費者的消費水平快速提高；從支出結構上看，隨著收入水平的變化，消費者在餐飲娛樂方面的消費比重將有所加大。隨著區(qū)域居住、辦公新興物業(yè)的逐步開發(fā)，本地原有的一些臨時建筑和沿街店鋪將面臨著拆除，目前現(xiàn)有的低檔商業(yè)將逐步消失，消費環(huán)境將發(fā)生整體改觀?！疤厣幕虡I(yè)、主題休閑商業(yè)”意味著首先是對本區(qū)域消費環(huán)境改造、提升，直接面對區(qū)域居住、工作、生活的人群，帶給消費者享受生活的嶄新機會和極具人文氣息的消費空間，可能輻射到整個北京市內對該類商業(yè)有消費需求的有效消費人群，并將此轉變?yōu)楸卷椖康纳虡I(yè)經(jīng)營利潤和物業(yè)價值的提升。例如在背景音樂的選擇方面，不僅將根據(jù)項目內的主題活動進行編排，更將根據(jù)四季變化、晝夜更替、文化紀念日等不同的主題編排各類的情緒音樂、傾訴音樂、交響樂等。商業(yè)項目主題的確定需要從目標消費客群現(xiàn)在及未來的特點、消費傾向、消費習慣等等入手，深入考慮項目所屬商業(yè)類型的國內外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，全面把握各種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結合商業(yè)項目自身的規(guī)劃條件及類型特點，找出具有明顯市場差異化、對目標消費群體有強大聚合力，同時又適合項目自身特點的主題內容，來指導項目的整體運作。216。業(yè)態(tài)種類租賃面積（平方米）餐飲休閑其他總面積餐飲檔次（人均消費RMB）所占面積（平方米）高檔（500以上）中高檔（100250）中檔（40120）總面積超區(qū)域型休閑娛樂中心、京西新興首席餐飲休閑勝地。品牌代表的是所提供商品及服務的內涵及品質，而不僅僅是價格，是商業(yè)組合的具體體現(xiàn)。本項目整體商業(yè)規(guī)模2萬平方米左右，此類消費類商業(yè)從區(qū)域和消費類型習慣的層面來說，可以分為兩個大的區(qū)域：緊密層客戶群——項目第一商圈區(qū)域，以及其他外圍輻射客戶群。本項目目標客戶群是有中上等家庭收入的消費群體，年齡在35 歲以上的中年占到70%以上，包括有相當可支配收入的中青年人和專業(yè)人士及商務人士。開發(fā)商能否把項目做成一個有競爭力的商業(yè)項目是主力商家招商的關鍵所在。從商業(yè)市場發(fā)展的角度來看，由于目前本項目所處地理位置較偏，餐飲設施對于未來本項目的顧客顯得更為重要，特別是當那些較遠地區(qū)的消費者考慮是否到訪時。主題、特色餐廳主題餐廳對世界各地成功的購物中心貢獻很多。作為一真正追求文化品位的休閑娛樂中心，本項目應設有一家具規(guī)模的書店，提供舒適、裝修現(xiàn)代化及高雅的閱讀環(huán)境，與當前世界各地知名的大型書店如Borders（美國）、Barnes amp。娛樂康體設施加上餐飲設施互相配合，將可延長顧客的逗留時間，將為商業(yè)帶來更多額外的利益。 大商家的先期引入將極大加快項目整體招商進程和開發(fā)進程；216。工作職責1. 對于商業(yè)地產(chǎn)有專業(yè)化、本質上的理解，對不同規(guī)模的各種業(yè)態(tài)的行業(yè)特點、物業(yè)需求技術要求、發(fā)展戰(zhàn)略等有全方位的認知。8. 部門在工作過程中具備應有的成本概念，避免一切不合理的支出。(四)擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略；在備選商家得以最終進駐商家的選擇上除了要注意期品牌、形象、氣質、檔次等各方面因素符合項目需求以外，商家的市場定位及發(fā)展戰(zhàn)略也需要充分重視。3．堅持相容原則相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。在商家表達了入駐的意向之后，招商小組應派有關人員考察租戶的經(jīng)營情況，特別是主力店的調查和評估，其評估的內容包括資金勢力、經(jīng)營業(yè)績地、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層的管理能力、營業(yè)額及其增長率、財務狀況、合作意愿程度等項目，并按一定標準進行量化評估，為選擇租戶決策提供較為科學的數(shù)據(jù)及報告；其四——是需要合理的招商推廣策略。對于類似于本公司這樣初次涉足商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商來講，顯然第一種是最科學也是最符合商業(yè)發(fā)展趨勢的，但目前的確國內可供選擇的專業(yè)管理運營商不多；第二種和第三種類型過份依賴開發(fā)商自身，對開發(fā)商專業(yè)度要求較高。目前京西地區(qū)商業(yè)元素單一、層次低，商業(yè)氛圍缺乏；區(qū)域內一定數(shù)量新興商業(yè)物業(yè)投入市場也將會帶來新的競爭，未來該地區(qū)商業(yè)的可能會產(chǎn)生短時間的空置上升。高品牌度的商家對項目綜合素質要求較高，而開發(fā)商在滿足主力商家各類要求的同時也需要要保證中小商家進駐、經(jīng)營的需求，這不僅要求開發(fā)商在招商過程中嚴格篩選餐飲種類、特色，更要在整體招商策略上作出細致的研判。36 / 36。項目建設開發(fā)、設計裝修階段對資金需求較大，合理安排資金、嚴格控制成本、完成招商計劃將會為整體工程進度及順利開業(yè)提供保障。對此，本項目需要搶占市場先機，擁有優(yōu)勢品牌，降低競爭的風險。以上管理運營商都屬于長期從事中高檔商業(yè)項目管理運營的機構，對中高端消費市場有成功、成熟的經(jīng)驗。本項目營銷推廣活動將分為兩大階段，第一階段為主要針對目標商家的招商推廣活動，此部分持續(xù)到開業(yè)前4個月左右；第二階段為主要針對目標消費客群的營銷推廣活動，此階段持續(xù)到開業(yè)后4個月左右。故本項目在招商手冊制作商將不僅利用常規(guī)的圖表反映項目基礎數(shù)據(jù)，更要在手冊設計上