房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理重點知識總結(jié)(已修改)
2025-07-09 14:16 本頁面
【正文】 Importance for Aki——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第一章 房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)特性①位置固定性②數(shù)量有限性③用途多樣性④供求區(qū)域性⑤投資風險性⑥難以變現(xiàn)性⑦外部影響性⑧使用限制性⑨保值增值性大量投資性長期使用性房地產(chǎn)業(yè)的特點① 房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高② 房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性③ 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性④ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位對GDP的貢獻——612%對地方財政的貢獻（土地出讓金、房地產(chǎn)企業(yè)稅收、向房地產(chǎn)企業(yè)的收費）對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動——建筑業(yè)、建材、冶金、機械、電器、家具；金融、郵電通信、交通運輸、商業(yè)……對就業(yè)的拉動——建筑裝修、物業(yè)管理、中介評估……房地產(chǎn)投資類型按投資形式劃分（直接投資和間接投資）按投資所處的環(huán)節(jié)劃分（開發(fā)投資和置業(yè)投資）按物業(yè)類型劃分（居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊）房地產(chǎn)直接投資和間接投資直接投資——投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資——將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）、購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司、購買住房抵押支持證券房地產(chǎn)投資特性① 投資金額巨大，回收期長② 投資不確定因素多，風險較大③ 流動性較差④ 具有保值增值性⑤ 受政府政策影響較大⑥ 依賴金融部門的支持⑦ 具有專業(yè)性⑧ 投資具有相互影響性房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段① 投資機會尋找② 項目可行性研究③ 取得土地使用權(quán)④ 項目規(guī)劃與合同談判⑤ 項目建設(shè)⑥ 房地產(chǎn)租售⑦ 物業(yè)管理第二章 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的特征① 經(jīng)營對象的不可移動性 ② 業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性 ③ 經(jīng)營活動的資金和人才密集性④ 不完全競爭性。⑤ 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級的劃分根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得超越承擔業(yè)務(wù)。各資質(zhì)等級的企業(yè)應(yīng)達到相應(yīng)的條件。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積20萬平方米以下的項目。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的項目。新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)形式① 職能型組織結(jié)構(gòu)② 項目型組織結(jié)構(gòu)③ 矩陣型組織結(jié)構(gòu)④ 混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標原則——① 可行性原則② 可量化原則③ 一致性原則④ 彈性原則內(nèi)容——① 戰(zhàn)略目標② 成長性目標（營業(yè)收入及增長率、資產(chǎn)總額及增長率、開發(fā)規(guī)模及開發(fā)范圍；土地儲備面積）③ 營利性目標（凈利潤、利潤率、資產(chǎn)負債率等）④ 競爭性目標（市場占有率、行業(yè)影響率、品牌價值）⑤ 戰(zhàn)術(shù)目標——市場定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價格策略，廣告策略，營銷策略第三章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成要素① 政治環(huán)境（政治局勢、政策制度、政府管理服務(wù)水平）② 經(jīng)濟環(huán)境（宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境）③ 社會文化環(huán)境（社會秩序、人口、就業(yè)、風俗、宗教、價值觀念）④ 自然地理環(huán)境⑤ 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境⑥ 法律環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析方法① 道氏評估法② SWOT分析法③ 綜合評價法綜合評價法步驟① 確定投資環(huán)境要素② 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)③ 由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分④ 分別對不同方案（選址）計算投資環(huán)境的綜合評分⑤ 根據(jù)環(huán)境條件變化對評價結(jié)果的影響進行敏感性分析⑥ 根據(jù)綜合評分與敏感性分析結(jié)果，作出投資選址決策市場調(diào)研內(nèi)容① 市場環(huán)境調(diào)研② 消費者調(diào)研③ 競爭樓盤調(diào)研④ 競爭對手調(diào)研問卷設(shè)計的原則和注意問題原則——① 目的性原則 ② 可接受性原則 ③ 順序性原則 ④ 匹配性原則 ⑤ 簡明性原則注意問題——
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