房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理重點(diǎn)知識(shí)總結(jié)-預(yù)覽頁
【正文】 收期＝項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額 總投資同樣包括利息。{例題見ppt}內(nèi)部收益率(IRR)在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。假定此時(shí)的貼現(xiàn)率為i2, 此時(shí)的凈現(xiàn)值為NPV2.假設(shè)NPV10, NPV20, 則內(nèi)部收益率的計(jì)算公式如下：式中, IRR:項(xiàng)目內(nèi)部收益率 i1：低貼現(xiàn)率。在進(jìn)行多方案對(duì)比時(shí)，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。線性盈虧平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQ C：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本； CX：單位產(chǎn)品的可變成本；Q：開發(fā)數(shù)量。臨界點(diǎn)：不確定因素變動(dòng)多少個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)使評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)(例如凈現(xiàn)值為0的點(diǎn))。在投資組合中投資類型已經(jīng)確定的前提下，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)呈正向運(yùn)動(dòng)關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)越大，期望回報(bào)越高；風(fēng)險(xiǎn)越小，期望回報(bào)越低。如人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、社會(huì)安定狀況、利率、財(cái)政政策和貨幣政策等中觀因素——對(duì)某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。缺點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和營銷能力要求較高；分散了房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力和財(cái)力，增加了企業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用；不利于房地產(chǎn)企業(yè)分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場發(fā)生變化，企業(yè)必須獨(dú)自承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)和損失。然而也有一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司仍然保留自己的銷售隊(duì)伍進(jìn)行直接銷售。② 依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施管理。⑤ 制止違反規(guī)章制度的行為。② 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。⑥ 寫字樓的物業(yè)管理⑦ 營銷管理 前臺(tái)服務(wù) 安全保衛(wèi)服務(wù) 設(shè)備管理 清潔衛(wèi)生服務(wù)⑧ 零售商業(yè)的物業(yè)管理⑨ 選配承租客商⑩ 做好安全保衛(wèi)工作? 做好消防工作? 做好設(shè)備設(shè)施的管理工作? 做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作有一項(xiàng)投資，投資者投資1,000,000元購買一棟住宅用于出租，共租出10年。年期投資額 租金收入 貼現(xiàn)率(12%) 收入現(xiàn)值1 1,000,000 100,000 1 100,0002 100000 (1/) 89,2863 110,000 (1/) 87,6914 110,000 78,2965 121,000 76,8986 121,000 68,6597 133,100 67,4338 133,100 60,2089 146,410 59,13310 146,410 52,79710年末售出 900,000 289,776 NPV=租金收益現(xiàn)值+售樓收益現(xiàn)值投資額=100,000+89,286+…+52,797+289,7761,000,000=30,177某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目固定成本為7000萬元，單位面積的可變成本為2000元/平方米，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)平均售價(jià)為6000元/平方米，銷售稅金及附加為500元/平方米，開發(fā)商擬獲利5000萬元。三種方案各種不確定性情況及其概率如下，請(qǐng)對(duì)三種方案的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。設(shè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命以7年計(jì)，項(xiàng)目建設(shè)
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