【正文】 量指標(biāo)Pi：第i個(gè)不確定結(jié)果發(fā)生的概率Ki：第i個(gè)不確定結(jié)果的數(shù)量值n：不確定結(jié)果的數(shù)目 ：期望值風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 風(fēng)險(xiǎn)組合 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(如保險(xiǎn))風(fēng)險(xiǎn)投資組合狹義：由不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。如果頻繁運(yùn)用銷售促進(jìn)，還會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和品牌信譽(yù)產(chǎn)生懷疑。貼現(xiàn)率為12%。設(shè)貸款利率為8%，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，試用內(nèi)部收益率法對(duì)前面例2中的甲乙兩方案進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇。④ 組織或協(xié)助有關(guān)部門組織社區(qū)生活服務(wù)，開(kāi)展社會(huì)文化活動(dòng)。主要包括兩種形式——房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商房地產(chǎn)代理商直接銷售和間接銷售的地位在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，直接銷售是主要的銷售渠道。敏感性性分析是研究投資效益預(yù)測(cè)中某些不確定因素對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的影響及其影響程度的分析。按累計(jì)收益額——項(xiàng)目投資總額＝其中，F(xiàn)t:第t年的凈現(xiàn)金流量，n:靜態(tài)投資回收期即：使得各年累計(jì)的凈現(xiàn)金收入與項(xiàng)目總投資相等房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析凈現(xiàn)值(NPV)——NPV=Ft:第t年的凈現(xiàn)金流量(CICO現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量)i0：貼現(xiàn)率應(yīng)用——首先，可行的方案必須使NPV0；其次，方案間進(jìn)行比較時(shí)，NPV越大越好,NPV越大，說(shuō)明方案的盈利能力越強(qiáng)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。不足：貼現(xiàn)率的確定比較困難；是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有反映投資的單位回報(bào)。敏感性系數(shù)＝評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率)/不確定因素變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率) 敏感性系數(shù)越大，說(shuō)明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說(shuō)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，間接銷售正在逐漸取代直接銷售成為房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴的銷售形式。⑤ 重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，接受業(yè)主和住戶的監(jiān)督。計(jì)算甲方案的IRR假設(shè)i1=15%,通過(guò)計(jì)算得NPV1=假設(shè)i2=12%,計(jì)算得NPV2=則IRR甲=+(+)(3%)==%計(jì)算乙方案的IRR設(shè)i1=8%,NPV1=i2=10%,NPV2=則IRR乙=？。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為100,000元，每?jī)赡曜饨鹪黾?0%，租約期滿后，將物業(yè)出售，預(yù)計(jì)售價(jià)900,000元。房地產(chǎn)促銷策略（房地產(chǎn)促銷包括人員促銷和非人員促銷兩種方式）：① 房地產(chǎn)廣告策略② 房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略③ 房地產(chǎn)公共關(guān)系策略④ 房地產(chǎn)人員推銷策略房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略的利弊（運(yùn)用各種短期誘因，以刺激和鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的促銷活動(dòng)）能夠在短時(shí)間內(nèi)對(duì)產(chǎn)品銷售發(fā)揮較強(qiáng)的刺激作用，但這種效果持續(xù)的時(shí)間比較短，對(duì)建立長(zhǎng)期品牌沒(méi)什么幫助。 臨界點(diǎn)越低，說(shuō)明說(shuō)明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說(shuō)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感風(fēng)險(xiǎn)度量值通常采用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量。即滿足NPV= =0的i0就是內(nèi)部收益率，即項(xiàng)目能承受的最高貸款利率,IRR.計(jì)算方法——內(nèi)插值法,求出以這個(gè)貼現(xiàn)率計(jì)算的NPV1。新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。各資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)達(dá)到相應(yīng)的條件。靜態(tài)投資回收期按平均收益額—— 投資回收期＝項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額 總投資同樣包括利息。線性盈虧平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQ C：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本； CX：?jiǎn)挝划a(chǎn)品的可變成本；Q：開(kāi)發(fā)數(shù)量。缺點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷能力要求較高；分散了房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力和財(cái)力，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；不利于房地產(chǎn)企業(yè)分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，企業(yè)必須獨(dú)自承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)和損失。② 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)。設(shè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命以7年計(jì)，項(xiàng)目建設(shè)期2年。年期投資額 租金收入 貼現(xiàn)率(12%) 收入現(xiàn)值1 1,000,000 100,000 1 100,0002 100000