房地產(chǎn)開發(fā)理論與實務(wù)-資料下載頁
2025-06-27 15:04本頁面
【正文】 ，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業(yè)，所以要正確衡量風險的發(fā)生概率及其后果，使“風險與收益對等”。第二是主動進行風險識別。風險識別是風險管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。第三是科學進行風險評估。對房地產(chǎn)開發(fā)風險進行量化和測定，確定開發(fā)活動中各種風險發(fā)生的概率及確定風險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。第四是強化風險防范與控制。在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風險措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作?？尚行匝芯渴情_發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。第五是合理安排項目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設(shè)項目全過程投資控制，這是實現(xiàn)項目投資管理目標和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設(shè)計方案，嚴格控制施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致未完工程投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。第六是加強合同管理。嚴格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識，培訓合同管理人才；設(shè)立合同管理機構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。第七是加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個部門的目標、職責和權(quán)限，事先約定各個部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領(lǐng)導牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目臨時機構(gòu)，與工程項目現(xiàn)場人員分工。第八是靈活進行風險分散與轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時問差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風險，最終獲取平均的投資收益。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進行風險轉(zhuǎn)移：①通過契約或合同將損失的財務(wù)負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，達到降低風險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；② 用外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務(wù)負擔轉(zhuǎn)移給其他人；③通過購買保險，業(yè)主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風險損失。 房地產(chǎn)開發(fā)活動存在著各種各樣的風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過提高全體員工的風險防范意識，將風險防范和控制的各項措施落到實處，把風險損失盡量降低，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展。 第5章 住宅的建筑設(shè)計與規(guī)劃設(shè)計 建筑設(shè)計與規(guī)劃設(shè)計的概念 建筑設(shè)計(Architectural Design )是指建筑物在建造之前，設(shè)計者按照建設(shè)任務(wù)，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設(shè)想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。便于整個工程得以在預定的投資限額范圍內(nèi)，按照周密考慮的預定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進行 。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。規(guī)劃設(shè)計是指在項目定位的基礎(chǔ)上，對其進行較具體的規(guī)劃及總體上的設(shè)計，使其功能、：風水對城市化問題的技術(shù)性解決、城市各功能系統(tǒng)的合理調(diào)整、城市形態(tài)與景觀環(huán)境的塑造、人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展等方面內(nèi)容。規(guī)劃設(shè)計包括城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市設(shè)計、居住區(qū)規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、歷史文化名城保護規(guī)劃、風景名勝及旅游規(guī)劃。 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計人類的居住形式經(jīng)歷了數(shù)千年的漫長歲月,自從有城市的產(chǎn)生就有了城市住宅。開始時,它和城市中的其他房屋如作坊、酒館、客棧、商店等等混雜在一起。當城市發(fā)展到一定的規(guī)模,各類房屋的自由發(fā)展日益暴露出其明顯的缺陷時,住宅開始從綜合性的城市建筑群中逐步分離出來,單一地建在專門的地域上,產(chǎn)生了居住區(qū)。居住區(qū)及其規(guī)劃都是隨著城市的發(fā)展而發(fā)展的,是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展而發(fā)展的。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的目標是在“以人為核心”的指導原則下,建立居住區(qū)不同功能同步運轉(zhuǎn)的機制。以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導,建設(shè)文明、舒適、健康的居住區(qū)。以滿足人們不斷提高的物質(zhì)與精神生活的需求,保持社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的綜合平衡與可持續(xù)發(fā)展。居住區(qū)的發(fā)展包含了多方面的含義。充分地考慮如何適應與滿足人的物質(zhì)需求和精神生活的需求、建設(shè)居住區(qū)文明與居住區(qū)文化,建立完善的服務(wù)與管理機制,這些是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計中需要考慮的基本內(nèi)容和發(fā)展原則。從總體上講,居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本原則可以概括為兩個方面:居住的物質(zhì)舒適性和精神的享受性。20 /
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