【正文】 房地產企業(yè)主要涉稅爭議焦點問題及政策解析主要內容　　一、土地增值稅方面存在的問題　　二、營業(yè)稅方面存在的問題　　三、企業(yè)所得稅方面存在的問題　　四、個人所得稅方面存在的問題　　五、其他稅收方面存在的問題　　一、土地增值稅方面存在的問題　　——兩種（自行清算、通知清算）　　《關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》　　國稅發(fā)〔2009〕91號 　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（如不清算，責任在納稅人）　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；　?。ㄈ┲苯愚D讓土地使用權的。　　房地產企業(yè)進行土地增值稅清算的時間是何時？ 『正確答案』根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：　?。?）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出售或自用的；　　（2）取得銷售（預售）許可證滿3年未銷售完畢的；　?。?）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應在辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算）?！〉谑畻l 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（不要求，納稅人無責任，可一直預繳）　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；　　（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。ㄋ模┦〖壎悇諜C關規(guī)定的其他情況。　　是否一次清算？　　國稅發(fā)〔2006〕187號　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積　　分析提示：清算時要完整歸集扣除項目。清算后再發(fā)生的費用不得再扣除　　　　《土地增值稅暫行條例》　　第二條　轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納土地增值稅?！　　秾嵤┘殑t》　　第三條　條例第二條所稱的國有土地,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地.　　第四條　條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物,是指附著于土地上的不能移動,一經移動即遭損壞的物品。　　征稅對象及范圍　　土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。分析：　　一是僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。小產權房不征　　二是只對轉讓的房地產征稅，不轉讓不征稅。產權沒有過戶不征　　三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。公益性捐贈、繼承性捐贈不征　　——（國稅函發(fā)[1995]110 ）　　國家稅務總局關于轉讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復（國稅函[2010]347號）　　廈門市地方稅務局： 　　你局《關于轉讓地上建筑物土地增值稅征收問題的請示》（廈地稅發(fā)〔2010〕18號）收悉。經研究，現(xiàn)批復如下：　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施性質的建筑物行為，應當征收土地增值稅?！　《鹨弧鹉昶咴露铡　　　栴}：我公司某項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》只有一個，報建費用也一齊繳納；但立項批文注明分三期建設，并分別取得一期、二期、三期的《建筑工程施工許可證》，分期取得《竣工驗收報告》、《預售許可證》、分期辦理了大產權。 　　請問：（1）《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！　》制陂_發(fā)的項目的確認標準是什么？　?。?）我公司該項目的清算主體應如何確定？　　回復：（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！　。?）財稅字［1995］048號第十三條，關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的如何計稅的問題規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的,應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。　?。?）國稅發(fā)[2006]187號第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！　。?）《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條：清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 　　《重慶市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知》（渝地稅發(fā)〔2010〕167號）　　一、關于項目清算中不同開發(fā)品分別計算增值額問題　　在清算項目中，房地產開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業(yè)用房）的，納稅人必須按照不同開發(fā)品，分別計算扣除項目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標準住宅不得適用免稅規(guī)定?！　∑髽I(yè)所得稅成本對象的確定　?。?）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象?！　。?）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算?！　。?）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算?！　　。?）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算?！　。?）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。　?。?）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。如需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意?！　　　惡?000〕687號　　廣西壯族自治區(qū)地方稅務局： 　　你局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅?！　惡痆1997]700號　　關于陜西省電力建設投資開發(fā)公司將所擁有的陜西渭河電廠新廠的部分股權，轉讓給香港旭興發(fā)展有限公司的行為應否征收營業(yè)稅和土地增值稅的問題，經研究，現(xiàn)批復如下：　　一、關于營業(yè)稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權轉讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在20年經營期限中部分的股權轉移，而作為獨立核算的電廠，其不動產的所有權并未發(fā)生轉移，也不存在發(fā)生銷售不動產的行為。因此，對投資公司轉讓電廠股權的行為不應征收營業(yè)稅?！　《㈥P于土地增值稅問題。對陜西電力建設投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權轉讓的行為，暫不征收土地增值稅?！{稅籌劃：不全部轉讓、分次轉讓，轉讓給不同的控股子公司　　《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）　　土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 　　　　國稅發(fā)[2009]31號　　第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。　　問題： 　　房地產開發(fā)公司出租地下車位使用權，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅？其成本費用能否作為開發(fā)成本項目在計算土地增值稅時扣除？『正確答案』根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務業(yè)—租賃業(yè)”項目繳納營業(yè)稅。國家稅務總局納稅服務司　　國稅發(fā)[2006]187號　　企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。　　國稅發(fā)[2006]187號　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積　　清算案例分析：　　我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結轉，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施”開發(fā)商又得不到，成本必須結轉，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據(jù)嗎？『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號　　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：　?。?）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；　?。?）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 　?。?）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用?！　〉叵萝囄挥脕沓鲎鈺r，其成本也不得在清算時扣除成本，在土地增值稅清算中如何扣除 土地增值稅：　　開發(fā)間接費用，是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！　∷枚愐?guī)定：　　指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。　　國家稅務總局（網站）答復：　?、僭陂_發(fā)小區(qū)內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。 　?、谠谥黧w內修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。　?、劾靡?guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：　　——建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。　　——建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除?！　　ǔ珊笥袃斵D讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。　　　　　　　　《土地增值稅暫行條例實施細則》　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按①轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按②建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的③其他方式計算分攤?！　》治觯翰煌挠嬎惴椒ㄆ浣Y果不同，納稅人是否可以自行選擇？　　舉例　　某房開公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金1000萬元。分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米。二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應分攤土地出讓金？『正確答案』①占地面積法：1000（6000247。10000）＝600（萬元）　　②建筑面積法：1000［15000247。（15000＋5000）＝750（萬元）　　國稅發(fā)〔2006〕187號 　　屬多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目④可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。　　國稅發(fā)〔2009〕91號　　分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用⑤合理的分配方法，分攤共同的成本費用。　　分析：稅務機關認為合理的分配方法有哪些？