【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅爭議焦點(diǎn)問題及政策解析主要內(nèi)容　　一、土地增值稅方面存在的問題　　二、營業(yè)稅方面存在的問題　　三、企業(yè)所得稅方面存在的問題　　四、個人所得稅方面存在的問題　　五、其他稅收方面存在的問題　　一、土地增值稅方面存在的問題　　——兩種（自行清算、通知清算）　　《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》　　國稅發(fā)〔2009〕91號 　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（如不清算，責(zé)任在納稅人）　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時間是何時？ 『正確答案』根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：　?。?）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；　?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；　　（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）?！〉谑畻l 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（不要求，納稅人無責(zé)任，可一直預(yù)繳）　　（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。ㄋ模┦〖壎悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！　∈欠褚淮吻逅悖开ァ　惏l(fā)〔2006〕187號　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積　　分析提示：清算時要完整歸集扣除項目。清算后再發(fā)生的費(fèi)用不得再扣除　　　　《土地增值稅暫行條例》　　第二條　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。　　《實(shí)施細(xì)則》　　第三條　條例第二條所稱的國有土地,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地.　　第四條　條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物,是指附著于土地上的不能移動,一經(jīng)移動即遭損壞的物品?！　≌鞫悓ο蠹胺秶　⊥恋卦鲋刀惖恼鞫悓ο笫寝D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。分析：　　一是僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。小產(chǎn)權(quán)房不征　　二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，不轉(zhuǎn)讓不征稅。產(chǎn)權(quán)沒有過戶不征　　三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。公益性捐贈、繼承性捐贈不征　　——（國稅函發(fā)[1995]110 ）　　國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復(fù)（國稅函[2010]347號）　　廈門市地方稅務(wù)局： 　　你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的請示》（廈地稅發(fā)〔2010〕18號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅?！　《鹨弧鹉昶咴露铡　　　栴}：我公司某項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》只有一個，報建費(fèi)用也一齊繳納；但立項批文注明分三期建設(shè)，并分別取得一期、二期、三期的《建筑工程施工許可證》，分期取得《竣工驗收報告》、《預(yù)售許可證》、分期辦理了大產(chǎn)權(quán)。 　　請問：（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！　》制陂_發(fā)的項目的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是什么？　　（2）我公司該項目的清算主體應(yīng)如何確定？　　回復(fù)：（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。　?。?）財稅字［1995］048號第十三條，關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定?！　。?）國稅發(fā)[2006]187號第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。　?。?）《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 　　《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知的通知》（渝地稅發(fā)〔2010〕167號）　　一、關(guān)于項目清算中不同開發(fā)品分別計算增值額問題　　在清算項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業(yè)用房）的，納稅人必須按照不同開發(fā)品，分別計算扣除項目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用免稅規(guī)定?！　∑髽I(yè)所得稅成本對象的確定　　（1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象?！　。?）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算?！　。?）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。　　?。?）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算?！　。?）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算?！　。?）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！　　　惡?000〕687號　　廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 　　你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅?！　惡痆1997]700號　　關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司將所擁有的陜西渭河電廠新廠的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司的行為應(yīng)否征收營業(yè)稅和土地增值稅的問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：　　一、關(guān)于營業(yè)稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在20年經(jīng)營期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)移，而作為獨(dú)立核算的電廠，其不動產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不存在發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為。因此，對投資公司轉(zhuǎn)讓電廠股權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅?！　《?、關(guān)于土地增值稅問題。對陜西電力建設(shè)投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅?！{稅籌劃：不全部轉(zhuǎn)讓、分次轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓給不同的控股子公司　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）　　土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 　　　　國稅發(fā)[2009]31號　　第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。　　問題： 　　房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？其成本費(fèi)用能否作為開發(fā)成本項目在計算土地增值稅時扣除？『正確答案』根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”項目繳納營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司　　國稅發(fā)[2006]187號　　企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！　惏l(fā)[2006]187號　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積　　清算案例分析：　　我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：　?。?）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；　?。?）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 　　（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！　〉叵萝囄挥脕沓鲎鈺r，其成本也不得在清算時扣除成本，在土地增值稅清算中如何扣除 土地增值稅：　　開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。　　所得稅規(guī)定：　　指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等?！　叶悇?wù)總局（網(wǎng)站）答復(fù)：　?、僭陂_發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。 　?、谠谥黧w內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除?！　、劾靡?guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：　　——建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除?！　　ǔ珊鬅o償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除?！　　ǔ珊笥袃斵D(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。　　　　　　　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按②建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的③其他方式計算分?jǐn)?。　　分析：不同的計算方法其結(jié)果不同，納稅人是否可以自行選擇？　　舉例　　某房開公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金1000萬元。分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米。二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳穑俊赫_答案』①占地面積法：1000（6000247。10000）＝600（萬元）　　②建筑面積法：1000［15000247。（15000＋5000）＝750（萬元）　　國稅發(fā)〔2006〕187號 　　屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目④可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?！　惏l(fā)〔2009〕91號　　分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用⑤合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。　　分析：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為合理的分配方法有哪些？