【正文】 ： ? 以申報納稅和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ) ? 以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托 ? 集中征收 ? 重點稽查 ? 強(qiáng)化管理 實施稅收管理員制度 開展納稅評估工作 WHY? （為什么） 稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求 2023年 3月全國稅源管理工作會議提出：稅源管理是稅收征管的基礎(chǔ)和核心。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 納稅評估 二○○九年十二月 ? 納稅評估綜述 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估 目 錄 納稅評估綜述 ? WHY ? WHAT ? HOW WHY? （為什么） 稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求 ? 我國 97年開始提出 “ 30字”稅收征管模式 ：“以納稅申報和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點稽查”，實現(xiàn)了 上門征收向納稅人自行申報納稅的轉(zhuǎn)變 。 ? 1994年至 2023年，全國稅收收入從 5070億元上升到 54219億元。 ? 在信息化時代，信息數(shù)據(jù)的應(yīng)用成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會不可或缺的一種生存方式。 ? 2023年底稅務(wù)總局制定下發(fā) 《 商貿(mào)企業(yè)增值稅納稅評估辦法 》 ， 正式啟用納稅評估的概念。 關(guān)于納稅評估的征管法修訂說明 ? 一是通過征管法對納稅評估進(jìn)行法律定位。 ? 有罪推定即在案件一開始就將當(dāng)事人推定為有罪之人，接下來的事情就是要想方設(shè)法證明此人有罪。 確定評估對象舉例 納稅評估分析 ? 綜合運(yùn)用納稅評估分析方法。稅務(wù)代理人代表納稅人進(jìn)行稅務(wù)約談時，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交納稅人 核實涉稅疑點問題 ? 實地調(diào)查核實納稅評估情況： 指稅務(wù)機(jī)關(guān) 通過到納稅人的經(jīng)營場所 了解情況、審核帳目憑證 等措施，對評估分析中發(fā)現(xiàn)的 較為復(fù)雜的涉稅疑點或問題 做出定性、定量判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的工作方法。 ? 納稅評估 通用分析指標(biāo) 和 分稅種特定分析指標(biāo) ， 見 《 納稅評估管理辦法（試行） 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 43號）附件一、附件二。 平均凈資產(chǎn) 100% 過低 過高 隱匿收入 多提折舊 通用分析指標(biāo)舉例 （資產(chǎn)類） 主營業(yè)務(wù)收入變動率 ＆ 主營業(yè)務(wù)利潤變動率 兩者均為正 比值 ≈1 基本正常 前者為正 后者為負(fù) 多計成本 兩者均為負(fù) 少計收入 多計成本 兩者均為正 比值＞ 1 多計成本 通用分析指標(biāo)舉例 （配比分析） 主營業(yè)務(wù)收入變動率＆主營業(yè)務(wù)成本變動率 兩者均為正 比值 ≈1 基本正常 兩者均為負(fù) 比值＞ 1 少計收入 多列成本 兩者均為正 比值＜ 1 少計收入 多列成本 通用分析指標(biāo)舉例 （配比分析） 主營業(yè)務(wù)成本變動率＆主營業(yè)務(wù)利潤變動率 兩者均為正 比值 ≈1 基本正常 兩者均為負(fù) 比值 ＜ 1 少計收入 多列成本 兩者均為正 比值 ＞ 1 少計收入 多列成本 通用分析指標(biāo)舉例 （配比分析） 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＆資產(chǎn)利潤率＆銷售利潤率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率加快 銷售利潤率降低 資產(chǎn)利潤率降低 隱匿收入 多列成本 通用分析指標(biāo)舉例 （配比分析） 企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)率 （簡稱 稅負(fù)率 ） =（本期應(yīng)納稅額 247。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 是逐步從 建筑業(yè) 分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。 ? 按開票方確認(rèn)是否為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。 該類問題 出現(xiàn)率為 65%。 常見涉稅問題 ? 問題 6： 取得假發(fā)票入帳，虛列成本。 問題 15： 支付傭金未代扣代繳個人所得稅。 ? 指標(biāo)應(yīng)用 ? 將企業(yè)理論稅負(fù)率與實際稅負(fù)率進(jìn)行比較，異常值在預(yù)警區(qū)間外的，應(yīng)用第二或第三層級指標(biāo)進(jìn)行評估。 納稅評估案例 指標(biāo)名稱 二級指標(biāo) —收入類 —其他應(yīng)付款變動率 指標(biāo)計算 其他應(yīng)付款變動率 ＝（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） / 期初其他應(yīng)付款 100% ＝（ 37910371139625） /1139625 100%=234% 指標(biāo)分析及 疑點指向 高于預(yù)警值，存在將售房收入計入其他應(yīng)付款疑點，需通過約談等方式進(jìn)行核實。 疑點核實 經(jīng)約談及針對性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 40萬元。 疑點核實 經(jīng)約談，企業(yè)承認(rèn)少繳營業(yè)稅 元，其中，部分收入計其他應(yīng)付款外，其他收入未入帳。 12039639 100%＝ 25% 指標(biāo)分析及 疑點指向 高于行業(yè)預(yù)警值。通過審核拆遷補(bǔ)償協(xié)議，與拆遷管理辦核實，發(fā)現(xiàn)偽造協(xié)議 11份，虛列土地成本 220萬元。 ? 個人所得稅 37,832元。 ? 企業(yè)已將上述稅款全部入庫。也未納房產(chǎn)稅和土地使用稅。 疑點核實 經(jīng)實地核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站成本已全部列入本期，經(jīng)配比計算，多列 110萬元。 可售面積 ＝ 106,836,480 247。但根據(jù)經(jīng)驗分析，可能存在未按規(guī)定將利息資本化問題。 納稅評估案例 指標(biāo)名稱 二級指標(biāo) —銷售成本類 —銷售收入成本率 指標(biāo)計算 銷售收入成本率 ＝銷售成本 /銷售收入 100% ＝ 27567654/30171374 100%=91% 指標(biāo)分析及 疑點指向 高于預(yù)警值，存在少計收入、多列成本疑點，需應(yīng)用其他指標(biāo)具體分析。 （ 58889 6250 6101/58889） 100%＝ 15% 企業(yè)實際稅負(fù)率＝ 541137247。 問題 17： 簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未 繳納印花稅。 ? 問題 8： 不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，多列當(dāng)期成本。 該問題 出現(xiàn)率為 27%。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目稅率和涉稅事項見右表： 經(jīng)營涉稅特點 （外資企業(yè)不征） （外資企業(yè)不征） 涉稅種類 共涉及 12項稅費(fèi) 經(jīng)營涉稅特點 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為 開發(fā)建設(shè) 和 租售管理 兩大階段。 ? 對于第二類關(guān)系 ， 值得注意的涉稅問題有兩點： 一是自營工程在銷售時 ， 在按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目納稅的同時 ， 其自建行為應(yīng)視同提供應(yīng)稅勞務(wù) ， 按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè) ， 如果有代建工程項目 ， 應(yīng)按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅 。 主營業(yè)務(wù)收入 100%。 基期主營業(yè)務(wù)收入 100% 通用分析指標(biāo)舉例 （收入類） 單位產(chǎn)成品原材料耗用率 =本期投入原材料 247。 評估結(jié)果處理 評估結(jié)果處理 督促納稅人補(bǔ)繳稅款和滯納金 提請行政處罰 移交稅務(wù)稽查 提請非正常戶等 情形認(rèn)定 提出納稅事項 建議 未發(fā)現(xiàn)問題歸檔 以北京地稅評估結(jié)果處理為例 ： 移交稅務(wù)稽查情形 ? 存在偷稅嫌疑的。 納稅評估分析過程 分析模型 1： 總體評估 異常 要素評估 應(yīng)用模型 2和 3 偏離度 疑點區(qū)域 正 常 區(qū) 域 均值 疑點區(qū)域 差異 分析 納稅人 當(dāng)期指標(biāo) 疑點 區(qū)域 納稅人上年 同期相關(guān)指標(biāo) 行業(yè)指標(biāo) 參數(shù)值 分析模型 2： 納稅評估分析過程 納稅申報 入