房地產(chǎn)評(píng)估程序介紹(完整版)
【正文】 特殊用地（如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場(chǎng)、公墓、火葬場(chǎng)用地） 2．土地資產(chǎn)的特性： 自自然然特特性性土地面積的有限性土地面積的有限性土地空間位置的固定性土地空間位置的固定性土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值土地的不可替代性土地的不可替代性（（ 2）經(jīng)濟(jì)特性）經(jīng)濟(jì)特性可壟斷性可壟斷性經(jīng)濟(jì)地理位置的可經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性變性用途多樣性用途多樣性（三）（三） 土地資產(chǎn)價(jià)格體系 1．土地資產(chǎn)價(jià)格類型．土地資產(chǎn)價(jià)格類型基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。的。土地利用因素：主要包括容 積 率和土地用途。估方法。 （ 2）土地純收益的計(jì)算步驟： 3．土地還原利率及其估算．土地還原利率及其估算（ 1）利用收益 還 原法公式，通 過 搜集市 場(chǎng) 上相同或相似的土地 純 收益、價(jià)格等 資 料，反推算出 還 原利率。替代原則替代原則最有效最有效使用原則使用原則房地合房地合一原則一原則供需原則供需原則（三）建筑物 評(píng) 估的原 則第六第六 節(jié)節(jié) 建筑物建筑物 評(píng)評(píng) 估的方法估的方法（（ ★★★★★★ ））（一）成本法 建筑物 評(píng) 估 值 =建筑物重置成本 — 實(shí) 體性 貶值 —功能性 貶值 — 經(jīng)濟(jì) 性 貶值1．建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程 費(fèi) 、前期 費(fèi) 用、其他 費(fèi) 用、 間 接 費(fèi) 用、合理利潤(rùn) 、 資 金成本、稅金。建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度屬于收益法的一種。 3．建筑物 實(shí) 體性 貶值 率及成新率的估算建筑物 實(shí) 體性 貶值 率或成新率的 測(cè) 算主要采用使用年限法和打分法。 還還 原利率原利率 =安全利率安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)調(diào) 整整 值值4．土地收益年限及其 測(cè) 算 土地收益年限是指待估土地從 評(píng) 估 時(shí) 點(diǎn)開始，其收益能力延 續(xù) 的 時(shí)間長(zhǎng) 度，通常以年 為單 位。土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則替代原則替代原則最有效使用原則最有效使用原則變動(dòng)原則變動(dòng)原則供需原則供需原則（五（五）土）土地使地使用權(quán)用權(quán)評(píng)估評(píng)估的原的原則則第三節(jié)第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置土地權(quán)屬及其處置（一）土地權(quán)屬的類型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。2．土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)土地價(jià)格土地價(jià)格的上漲性的上漲性土地價(jià)格土地價(jià)格具有明顯具有明顯的區(qū)域性的區(qū)域性土地價(jià)格土地價(jià)格主要由土主要由土地的
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