上海某房地產(chǎn)板塊價值評估(完整版)
【正文】 以較高的供求比支撐著較高的價格 ? 板塊供求比較 供求關系決定市場價格， 供、求、價 三者之間的關系可以明了的說明市場的健康狀況，也就是市場價格的合理性，市場 供求平衡 時的價格才是真正合適的市場價格。 ? 橫向市場 ? 類比板塊選擇 ? 板塊價格比較 ? 板塊供求比較 ? 整體市場比較 ? 類比板塊選擇 武寧、長壽板塊是指 普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)、中山北路以南、蘇州河以北 的區(qū)域。市場整體呈現(xiàn)向上的走勢，表現(xiàn)在價格的上揚。 蒙特利城 ? 在售主要項目資料 名稱 總建 容積率 建筑形態(tài) 面積段（ 2R 、 3R） 綠洲雅賓利 60000(一期 ) 高層 97108 130160 蒙特利城 690000 小高層、高層 紫蘭苑 40000 小高層、多層 93112 120137 泰閣 9044 —— 小高層 7090 130 卓悅居 51300 高層 8698 ? 市場走勢 紫蘭苑 綠洲雅賓利 蒙特利城 報價： 13000 報價： 18500 報價： 16000 泰閣 卓悅居 報價： 1100013000 報價： 1600018000 由于產(chǎn)品地段與品質(zhì)的分段，各個項目定位都有所針對。 鐵路上海站、中山路長途汽車站、上海長途客車總站、恒豐路長途汽車站、虬江路長途汽車站等是上海與周邊城市連接的主要節(jié)點。就該板塊整體較差的居住環(huán)境、上海居民的傳統(tǒng)觀念而言，當前的公寓市場價格是否合適呢？這里將偏重從數(shù)據(jù)的角度進行分析。 由于板塊內(nèi)，老城區(qū)密布，火車站外來 人流混雜 ，加之上海居民的傳統(tǒng)居住觀念，極大地降低了該板塊的住宅檔次?！? ? 縱向市場 ? 在售項目分布 ? 市場走勢 ? 市場價格 ? 供求關系 ? 項目分段分析 ? 在售項目分布 紫蘭苑 泰閣 卓悅居 綠洲雅賓利 目前閘北內(nèi)環(huán)板塊有 5個主要的在售項目。 閘北本區(qū)域客源占近 7成，其余來自全市其它區(qū)； 拆遷戶居多； 由于產(chǎn)品自身定位經(jīng)濟化，購買客層相對較低。 成交均價 成交套數(shù) 推出套數(shù) 成交面積 推出面積 去化率 06年后 15545 1737 2680 169638 251881 65% 06年 4月份，綠洲雅賓利上市為整個不夜城板塊的價格上揚打響了頭炮。也是上海未來主要的軌道交通樞紐之一。 以板塊同質(zhì)而言，市場供應緊張的區(qū)域市場反而價格更低， 市場支撐乏力 。 ? 演講完畢，謝謝觀看！ 。 以綠洲雅賓利為區(qū)域領跑代表的情況下，產(chǎn)品帶來的附加值在市場“供給源”項目有限的狀況下更加明顯，集中成交的時間節(jié)點導致高低價位產(chǎn)品反復拉扯板塊成交均價，一段時間內(nèi)，在很大的波動范圍維持一個基本的中值水平， 欠缺后續(xù)的發(fā)展趨勢 ，影響板塊的市場價格反應。 可見，在經(jīng)過較為激烈的價格上漲后，不夜城板塊的市場缺乏強勁的動力繼續(xù)推進市場價格上揚， 后繼乏力 ，而平穩(wěn)發(fā)展的武寧、長壽卻保持相當連貫的市場成長態(tài)勢，穩(wěn)步發(fā)展。 ? 不夜城板塊區(qū)位價值的體現(xiàn)，以及產(chǎn)品質(zhì)量的提升，勢必帶動板塊成交價格； 經(jīng)過樓價暴漲后，市場持續(xù)上漲缺乏動力，當前 價格的上升空間不足 ； 目前市場供求比為 ， 供大于求 ，市場價格支撐存在問題； 價格暴漲后，引發(fā)累計供求比數(shù)值上漲
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1