【正文】 三益企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿三益企業(yè)2023年 11月報告說明本稿為三益發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內部分析、產業(yè)選擇和業(yè)務組合、企業(yè)發(fā)展目標和整體發(fā)展戰(zhàn)略、三益企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。報告 首先 對三益企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進行比較詳細的分析，繼而簡要提出了三益企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產業(yè)機會有那些。在這部分分析中，重點分析了北京市房地產業(yè)的產業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 其次， 在我們對企業(yè)進行總體診斷的基礎上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對三益企業(yè)內部狀況進行了詳細分析。 第三 部分是產業(yè)選擇和業(yè)務組合，在前述對企業(yè)外部和內部綜合分析的基礎上，從企業(yè)發(fā)展的產業(yè)機會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了三益企業(yè)未來發(fā)展的產業(yè)選擇和現階段業(yè)務選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設計提供基礎。 第四部分是在前三部分分析的基礎上，對三益企業(yè)未來發(fā)展目標做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。 第五部分 是第四部分的詳細展開，對三益企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細的規(guī)劃。 第六部分 則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導 引入房地產 開發(fā)業(yè)務培育裝飾業(yè)務發(fā)展建筑業(yè)務追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務房屋持續(xù)經營一體化經營整體轉型（現在）2023年以后 ——“ 持續(xù)經營 ”階段2023年－ 2023年——“ 企業(yè)戰(zhàn)略轉型 ”階段2023年－ 2023年——“ 成長發(fā)展 ”階段一體化經營期轉型過渡期根植豐臺區(qū)域成功轉型（ 2023）拓展其它業(yè)務橫向一體化橫向一體化總目錄產業(yè)選擇與業(yè)務組合發(fā)展目標與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內部分析戰(zhàn)略實施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1? ?中國經濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭 ： 中國政府制定的國民經濟和社會發(fā)展 “ 十五 ” 計劃綱要提出未來五年國民經濟保持較快發(fā)展速度，經濟增長速度預期為 7％ 。各種跡象表明，中國經濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現新的房地產開發(fā)熱。?中國的房地產業(yè)已進入一個新的發(fā)展時期 ： 新時期的標志是伴隨著住房政策的出臺而出現的，其標志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質變。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產市場由過去的供方市場轉變?yōu)橘I方市場。三是消費主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。四是供應主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。?中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據建設部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。一是國民經濟將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎設施建設和居民住宅建設規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設和基礎設施建設，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機遇?以建筑和房地產業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在《建設事業(yè) “ 十五 ” 計劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點的房地產業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。?加入 WTO，對中國經濟及房地產業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國加入 WTO即將成為事實，加入 WTO對中國經濟增長的貢獻可達兩個百分點，創(chuàng)造 1000萬個就業(yè)機會，在拉動中國經濟增長的前提下，客觀上推進了房地產業(yè)的發(fā)展。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。?申奧成功，為北京市房地產業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機 ： 奧運促進京城房地產業(yè)整體升級，房地產業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時，北京為 2023奧運大量的基建投入有相當部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。?國家政策客觀上要為房地產業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《建設事業(yè) “ 十五 ” 計劃綱要》提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農村新建 30億平方米。到 2023年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到 22平方米，基本實現平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質量相對較高的住宅；農村人均住宅建筑面積達到 30平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。概述 其中關系三益發(fā)展的因素中國的經濟發(fā)展態(tài)勢、經濟體制改革對三益這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間， “ 國退民進 ”是大趨勢；在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產業(yè)面臨新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，三益在此時選擇進入房地產是前景的，但是要求三益必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時代的挑戰(zhàn)；建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，現階段也有發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。因此需要三益建筑在新形勢下進行重新定位，尋求發(fā)展良機；裝修裝飾業(yè)是技術含量較高，人員素質要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要三益做好擴充企業(yè)實力、做好市場定位等各方面的工作。宏觀大勢房地產業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn) 房地產產業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產業(yè)環(huán)境分析產業(yè)劃分說明：按標準的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從三益實際業(yè)務經營角度出發(fā)，把裝修裝飾單獨列出進行分析說明因為房地產是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產產業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳細的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結論的分析 產業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產業(yè) 北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析 北京市房地產業(yè)產業(yè)結構分析 房地產業(yè)的產業(yè)價值鏈分析 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析分析說明：房地產業(yè)作為中國市場經濟發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮三益企業(yè)的實際要求基礎上，我們主要針對北京市房地產業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較詳細的分析 北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析北京房地產業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產市場逐步成熟 ：隨著市場經濟的逐步發(fā)展，房地產市場也逐步成熟起來，從投資領域到消費結構都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產一級市場和二級市場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。一、房地產投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到1995年房地產投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。資料數據來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》（歷年） 北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析 北京房地產業(yè)的現狀一、投資領域房地產開發(fā)速度增長較快 ： 據北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。 投資品種多樣化，住宅投資居主導地位 ： 北京市房地產市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經濟適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導地位。 開發(fā)企業(yè)數量多、總體規(guī)模小 ： 根據北京市工商局統(tǒng)計， 2023年底全市共有房地產開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2023年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項目，據搜房數據庫統(tǒng)計總共約 950個，僅掌握在 510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數開發(fā)企業(yè)沒有項目做。對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。企業(yè)數量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。大企業(yè)在市場中占主導地位，進入門檻提高 ： 北京市已經成立了土地整理儲備中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調控土地市場的供需，現在土地整理儲備中心已經開始回收土地。而且政府有關部門將開展對閑置建設用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進一步主導房地產市場，比如：：華遠集團現在正在全面熱銷 4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2023年銷售額達 20億元，在北京市場占有率達到 5％。今年下半年，華遠將推出 4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達 44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴大到 15％。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青云科技大廈、當代萬國城，開發(fā)規(guī)模達 100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。 新項目規(guī)模仍偏小 ： 據 :搜房數據庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有 145個，平均項目規(guī)模 。在新開盤項目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數，為 ％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數量有逐漸減少的趨勢。在搜房交易數據庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項目個數占總在售項目個數的 ％，遠大于上半年新開盤項目中同規(guī)模項目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項目比重降低。新開盤項目大于或等于 100萬平方米的項目個數占 ％，也超過全部在售項目同等規(guī)模的比重。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。 北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析北京房地產業(yè)的現狀（續(xù)）　 北京房地產業(yè)的現狀（續(xù)）二、消費市場住宅需求增長比重較大 ： 據統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。實現商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。房地產銷售價格繼續(xù)上揚 ： 上半年全國商品房平均售價為 2284元，比去年同期增長 ％。其中北京地區(qū)增幅達到 %。全國商品住宅平均售價為 2138元，同比增長 %，其中北京增幅達到 ％。 個人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2023年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。消費概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當比重是銷售給這類人群的。同時，人們對住房消費的呈現出個性化需求趨勢。需求結構發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結構已經造成影響，這種需求結構在房地產投資開發(fā)市場已經有所反映。三、政策及其它政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺 ： 北京市新近出臺房地產方面的政策很多，從經濟適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進房改是政策出臺的大方向。房地產中介服務業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產經紀中介業(yè)務呈現良好的發(fā)展態(tài)勢?；ヂ摼W、信息化的發(fā)展也為房地產業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。 北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析 北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析21世紀初北京房地產業(yè)的發(fā)展前景一、房地產市場走勢整體發(fā)展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機，以及《中國 “十五 ”建設計劃》提出住房建設目標作為政策導向，可以認為北京房地產的發(fā)展前景廣闊。需求全面穩(wěn)定增長 1.北京經濟增長進入加速周期，將帶來房地產市場的全面興旺。 2.北京申奧成功和中國進入WTO，將進一步擴大北京對海外的吸引力，全方位擴大海外對北京房地產的需求。 3.改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內容。 4.政府機關、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。 21世紀初北京房地產市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結構的全面上升、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思；運行機制基本完成市場化，競爭更加激烈 1．土地出讓的市場化水平會極大提高； 公有住房市場化改革接近完成。 北京市房地產將進入全面競爭的發(fā)展階段。外資進入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產的發(fā)展提供了重要的資金來源。（ 2）外資帶來了房地產經營管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產人才的成長。二、房地產企業(yè)發(fā)展態(tài)勢大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務機構等各個相關企業(yè)。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導市場。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。房地產相關企業(yè)向專業(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產）信息技術、互聯網技術在房地產市場中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術設施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經建成的中高檔樓盤實施信息化改造；三是直接為房地產交易服務的商業(yè)性網站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯網技術更令人關注。服務業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產業(yè)是以開發(fā)業(yè)務為核心的綜合行業(yè)體系。北京市現在基本形成了以經紀業(yè)