【正文】 高企業(yè)核心競爭力 納稅籌劃與財務運作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高 。 業(yè)發(fā)展，應改變目前按應納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應： 長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。 納稅籌劃與財務運作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務運作能力提升 納稅籌劃與財務運作 產(chǎn)業(yè) 政策 國務院 18號文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。 消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。 納稅籌劃與財務運作 會計 法規(guī) 政策 主要內(nèi)容 會 計 法 ? 會 計 工 作 的 基 本 法 規(guī) ? 強 調(diào) 單 位 負 責 人 的 法 律 責 任 ? 健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度 會 計 準 則 ? 會 計 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范 ? 與 國 際 慣 例 接 軌 ? 基 本 準 則、 基 本 業(yè) 務 準 則、 特 殊 業(yè) 務 或 特 殊 行 業(yè) 準 則 會 計 制 度 ? 會 計 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南 ? 統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會 計 制 度 ? 穩(wěn) 健 、 恰 當、 充 分 披 露 會 計 信 息 納稅籌劃與財務運作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房 。據(jù)統(tǒng)計，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。當然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機構將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應的受益憑證。 BVI公司設立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉讓股權的方式實現(xiàn)融資目的。 偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對象。 案例三： 某公司通過其他應付款隱匿收入少繳流轉稅和企業(yè)所得稅。 案例四： 某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務部門爭取稅收優(yōu)惠政策。 減少重復課稅 盡量避免重復征稅。 稅率差異法 在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。 扣除法 在法律允許的范圍內(nèi)，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。所得稅稅率為 33% 。 整體資產(chǎn)轉讓規(guī)定： 應在交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進行投資兩項業(yè)務進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失 納稅籌劃與財務運作 負債總額１２００萬元。 分析： 甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。 A. 每平方米售價為 1400 元時 , 增值率為 %, 增值率未超過扣除項目金額 20%, 兔征土地增值稅 , 可獲得 233 萬元的利潤 :B. 每平方米售價為 1500 元時 , 增值率為 2848 %, 增值率超過允許扣除項目金額 20%, 但不超過 50%, 應繳土地增值稅 萬元 , 可獲得 。 納稅籌劃與財務運作 案例： 某公司實行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬元，應付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實際發(fā)放２７０萬元 。 納稅籌劃與財務運作 案例： A公司 2023年支出廣告費 200萬元、業(yè)務宣傳費15萬元，該公司 2023年 — 2023年營業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。 該企業(yè)總計應納稅所得額為 143 萬元 , 應納所得稅 萬元。 第一種方式： 每月應納稅額＝（ 20230－ 1000）＊ 25％－ 1375＝ 3375元 第二種方式： 每月應納稅額＝（ 15000－ 1000）＊ 20％－ 375＝ 2425元 納稅籌劃與財務運作 案例： 中信達公司在設計薪酬方案時，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三 工資獎金 ５０ ６０ ８０ 津貼補貼 １ １ １ 其他待遇 ２ ３ ４ 分配紅利 ４７ ３４ １５ 工資獎金：累進稅率，允許扣除一定費用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標準。在中國轉軌為市場經(jīng)濟體制后，總會計師的職責收縮為只對總經(jīng)理負責。作為董事會成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財務范圍的決策，對涉及財務方面的問題發(fā)表意見。 可行性研究 市場、材料或商品供應、廠房設備、環(huán)境、技術、組織機構、人力資源和經(jīng)濟等方面的可行性分析。一般俗稱的殼大多是指業(yè)績差的上市公司，由于虧損，達不到證監(jiān)會規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權平均凈資產(chǎn)收益率不能低于１０％，最低不能低于６％ 。 納稅籌劃與財務運作 廣東奧園集團集團借殼上市案例 借殼情況： 2023年 2月 18日，上市公司誠成文化公司原第一大股東湖南出版集團有限責任公司所持有的 2350萬股法人股 (占總股本的%)，已經(jīng)全部轉讓給廣東奧園集團有限公司。 兼并方案： ? 華遠出讓控股權給華創(chuàng)最大的股東堅實公司（堅實 52%、華遠%、其他股東 %）； ? 簽訂中外合資公司合同； ? 每股凈資產(chǎn)認購價為 ； ? 并購后凈資產(chǎn)增到 129000萬元 。 多元化 通過并購形成主要行業(yè)板塊，包括關聯(lián)行業(yè)、非關聯(lián)行業(yè)的并購，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。這些都為房地產(chǎn)業(yè)的快速整合提供了機會和動力。特別是銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款嚴格限制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的運作。外資的介入將進一步加快房地產(chǎn)業(yè)并購整合的步伐。企業(yè)乙目前的負債為 。 企業(yè)甲的全部資本中，股東權益資本占 57％，債務資本占 43％，則企業(yè)甲的加權平均資本成本（ K甲 )為： ％ 57％ +％ 43％＝ 10％。 （ 1）企業(yè)甲的風險系數(shù) β 為 ，則其用資本資產(chǎn)定價模型估計的權益資本成本（ Ke）為： RF＋ β 按照順馳老總孫宏斌的測算，這個份額意味著每年需實現(xiàn)500億元銷售額。 2023年的春天，外資地產(chǎn)巨頭開始向內(nèi)地中小地產(chǎn)商伸出“并購巨手”。我國現(xiàn)在還沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的規(guī)模優(yōu)勢，能夠占有市場總額 5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從簡單粗放向集約規(guī)模，從散亂無序到有序專業(yè)化，從數(shù)量為主到數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展的轉變階段。 少數(shù)幾個企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)集中度高達９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。 5. 通過并購擴張。 企業(yè)借殼上市 納稅籌劃與財務運作 第二種場外交易即協(xié)議轉讓 ，也是中國證券市場的主流收購方式，這與中國證券市場的先天性不足有關。 凈營運資產(chǎn)現(xiàn)金 400 200 180 凈資本支出 900 300 200 稅款 300 350 250 自由現(xiàn)金流量 600 150 70 凈利息 100 100 100 應付帳務本金 200 200 200 非經(jīng)營性收入 100 0 0 現(xiàn)金盈余 800 150 230 增長期間無增長導致破產(chǎn)分析 納稅籌劃與財務運作 風險 控制 風險 內(nèi)容 市場風險 需求、競爭、產(chǎn)品、需求導向、銷售策略 政策風險 政策調(diào)整 資源風險 人財物資源及自然資源 技術風險 工藝技術、材料技術、設備技術 管理風險 管理體制、模式、制度、團隊、勞資糾紛 財務風險 資金規(guī)模、結構、不良債權、金融和稅收政策、匯率變化 個人風險 關鍵股東、管理人員、技術人員 自然風險 自然災害 社會風險 戰(zhàn)爭、政治事件、國際關系、社會治安 其他風險 意外事故等 納稅籌劃與財務運作 環(huán)節(jié) 關鍵控制點 風險 措施 策劃 創(chuàng)意、論證、評價 無創(chuàng)新，論證評價不科學、不客觀 項目管理流程圖（程序、責任人、進度、結果等）、各環(huán)節(jié)責任人前牽制關系、專家論證、項目核算、項目管理軟件等 立項審批 選址、合作伙伴、簽約、審批 違規(guī)、拖延進度、支付費用不合理 設計 設計方案功能成本評價 功能不合理、設計和施工成本過高 融資 融資規(guī)模、結構、風險、收益 資金不到位，預期收益風險 施工 施工成本、質(zhì)量、進度 造價高、質(zhì)量差、拖延工期 納稅籌劃與財務運作 納稅籌劃與財務運作 融資 需求 融資需求 分析 渡過財務危機 現(xiàn)金平衡分析、融資風險分析、控制權分析 開辟新渠道 各種融資渠道的特點、優(yōu)點和限制條件分析 引入新的機制 新融資渠道對管理理念、管理體制、管理團隊、進入市場、調(diào)整業(yè)務結構、引入新技術等方面的影響 經(jīng)營發(fā)展的需要 資金周轉、資金需求量、資本結構等方面的分析 資本運營的需要 可行性研究、并購價值和風險分析 納稅籌劃與財務運作 融資能力 構成和評價 管理團隊 管理團隊的素質(zhì)和 “三化 ”程度（市場化、專業(yè)化、職業(yè)化） 管理模式和制度 支持戰(zhàn)略實現(xiàn)的企業(yè)文化、組織結構、管理體制和規(guī)范等 產(chǎn)品和技術創(chuàng)新 結構合理、適應市場、技術進步 市場創(chuàng)新 渠道、品牌、促銷、定價、服務等策略和方法的運用 償債能力 資產(chǎn)負債率、利息保障倍數(shù)、流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等指標 融資 能力 納稅籌劃與財務運作 決策因素 決策分析 融資規(guī)模 資金需要量預測：項目預測、經(jīng)營資金預測 融資能力 管理團隊、管理制度、產(chǎn)品和服務、市場運作、償債能力 融資時間 根際融資用途和風險性確定融資期限（長短期融資比例） 融資渠道和方式 渠道：國家、法人單位、個人、外商 方式：股票、直接吸收股本、債券、銀行貸款、融資租賃、商業(yè)信用 資本結構 考慮資金成本、財務風險等因素確定資本結構。 納稅籌劃與財務運作 戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。他們采取的都是 ＣＦＯ制度 。 納稅籌劃與財務運作 法律 責任 項目 具體內(nèi)容 行政制裁 如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等 經(jīng)濟處罰 處于罰款、加收滯納金等 刑事責任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。 假設工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 40 萬元 , 商業(yè)公司的稅前利潤為 60 萬元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項費用均不超過稅法規(guī)定的標準 , 整個利益集團應納所得稅額為 33元 , 節(jié)省所得稅 。 2. 不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按合計數(shù)的 10％計算扣除。 業(yè)務宣傳費 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結轉以后各期）。